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1、1 长沙绿地研展孟伟单独完成 2014年7月6日 长沙绿地站前广场定位长沙绿地站前广场定位方案方案( (拿地阶段拿地阶段) ) 特别说明：鉴于项目未拿地及其特殊性，特做四点说明特别说明：鉴于项目未拿地及其特殊性，特做四点说明 1、商业部分未做撰写，待拿地后与商管协商商业部分定位工作； 2 2、充分考虑政府和企业的愿景和使命；、充分考虑政府和企业的愿景和使命； 3、此初稿不做物业发展建议; 4、不做案例借鉴暂时。 注：此稿为过程稿，里面有部分内容未完善。 2 报告体系报告体系 Analyze System 背景解读：背景解读： 项目区域认知项目区域认知 第一章第一章 项目自我认知项目自我认知 第
2、二章第二章 机遇风险判断机遇风险判断 1 1、城市判断、城市判断 2 2、智慧城机遇、智慧城机遇 3 3、高铁机遇、高铁机遇 第三章第三章 市场竞争判断市场竞争判断 1 1、办公市场、办公市场 2 2、公寓市场、公寓市场 3 3、住宅市场、住宅市场 4 4、竞争占位、竞争占位 第四章第四章 项目定位项目定位 1 1、整体及形象定位、整体及形象定位 2 2、物业选型、物业选型 3 3、客户定位、客户定位 4 4、产品定位、产品定位 第五章第五章 物业建议物业建议 1 1、规划设计、规划设计 2 2、办公建议、办公建议 3 3、公寓建议、公寓建议 4 4、住宅建议、住宅建议 3 战略策划结论要点战
3、略策划结论要点 自我认知自我认知 Strategy conclusion points 1 1、指标认知：、指标认知：210210万方超级商办综合体，万方超级商办综合体，152152万方商办体量万方商办体量。 2 2、区位认知：、区位认知：区域发展快，但属非成熟区域商业综合体，人口密度小。 3 3、地块分析：、地块分析：高铁旁、沿街面长，具备较高价值商业的地段条件。 地块情况地块情况 - -152152万方商业超大体量，史无前例，相当于万方商业超大体量，史无前例，相当于3 3个长沙万达广场！个长沙万达广场！ 地块使命地块使命 - -商业体量无缩减空间前提，盘活武广区域，提升长沙形象！商业体量无
4、缩减空间前提，盘活武广区域，提升长沙形象！ 4 战略策划结论要点战略策划结论要点 机遇与风险机遇与风险 1 1、城市判断：、城市判断：与武汉重庆等中西部城市相比，长沙商业地产在开发规模、开发档次和综合开发水平等都 落后一个等级，但“千万级”大都市长沙的城市发展背景造就了商业地产最大的发展机遇。 2 2、智慧城判断：、智慧城判断：政府大力支持发展“智慧城市”，公司肩负完善城市功能责任，智慧城市的打造将成为 项目最大的亮点之一。 3 3、高铁判断：、高铁判断：高铁的发展将带动区域的商务、商业发展，本项目发展办公机会大，但如何将交通资源最 大化利用是我们的重要问题。 Strategy conclus
5、ion points 城市机会城市机会 - -千万级大长沙，城市扩容为商办发展提供契机！千万级大长沙，城市扩容为商办发展提供契机！ 智慧城机会智慧城机会 - -携政策之势，结合企业愿景，打造“智慧城”成最大机遇！携政策之势，结合企业愿景，打造“智慧城”成最大机遇！ 高铁机会高铁机会 - -高铁核心区主要打造商办产品，如何落地是关键！高铁核心区主要打造商办产品，如何落地是关键！ 5 战略策划结论要点战略策划结论要点 竞争判断竞争判断 3 3、住宅市场：、住宅市场：住宅市场风险较小，同时溢价低，考虑到体量大竞争激烈，如何将配套（交通、 智慧城、教育）优势是住宅热销的关键！ 1 1、办公市场：、办公
6、市场：办公市场总体供过于求，但风险相对商业、公寓较小，溢价相对较高，同时考虑到办公体 量巨大，如何打造办公竞争力，分化办公产品线的风险是我们考虑的首要问题。 Strategy conclusion points 2 2、公寓市场：、公寓市场：公寓市场整体容量小，而且溢价小，建议公寓尽量少做。规划少量做为投资型酒店型商务 公寓即可。 优发发展办公优发发展办公 - -办公风险相对小且溢价高办公风险相对小且溢价高 打造全配套打造全配套 - -交通配套、教育配套、智慧城配套、酒店配套（针对办公交通配套、教育配套、智慧城配套、酒店配套（针对办公) )！ 弱化公寓弱化公寓 - -公寓风险高且溢价低，规划少
7、量公寓！公寓风险高且溢价低，规划少量公寓！ 6 战略策划结论要点战略策划结论要点 战略结论战略结论 整体定位整体定位- -城央城央 + + 枢纽中心枢纽中心 + + 智慧型智慧型+ +全配套全配套 + + 顶级综合体顶级综合体 产品定位产品定位- -办公办公+ +酒店酒店+ +公寓公寓+MALL+MALL+商业街商业街+ +住宅的丰富产品线住宅的丰富产品线 Strategy conclusion points 六大核心驱动力六大核心驱动力- -“高铁枢纽”“高铁枢纽”+ +“智慧城”“智慧城”+ +“名校盘”“名校盘”+ +“品牌品质”“品牌品质”+ +“超级商业“超级商业 ”+ +“五星酒店
8、”“五星酒店”六大核心竞争力，打造中国第一商办综合体。六大核心竞争力，打造中国第一商办综合体。 以办公为绝对主力，以办公为绝对主力，40.1%40.1%为办公，为办公，29.7%29.7%为商业（含公寓），为商业（含公寓），27.8%27.8%为住宅，为住宅，2.4%2.4%为酒店为酒店 7 报告体系报告体系 Analyze System 背景解读：背景解读： 项目区域认知项目区域认知 第一章第一章 项目自我认知项目自我认知 第二章第二章 机遇风险判断机遇风险判断 1 1、城市判断、城市判断 2 2、智慧城机遇、智慧城机遇 3 3、高铁机遇、高铁机遇 第三章第三章 市场竞争判断市场竞争判断 1
9、 1、办公市场、办公市场 2 2、公寓市场、公寓市场 3 3、住宅市场、住宅市场 第四章第四章 项目定位项目定位 1 1、整体及形象定位、整体及形象定位 2 2、客户定位、客户定位 3 3、产品定位、产品定位 第五章第五章 物业建议物业建议 1 1、规划设计、规划设计 2 2、办公建议、办公建议 3 3、公寓建议、公寓建议 4 4、住宅建议、住宅建议 8 前言：鉴于项目的特殊性，项目不仅肩负着打造“智慧城”（长沙站前广场项目将成为“绿地智慧城”系列产品的极为重要的一环）的使命，同时承担着重塑区域的使命 。 1 1、政府愿景：、政府愿景：雨花区政府进行多轮招商，想将本地块作为支撑区域运营的核心驱
10、动大盘 2 2、现实残酷：、现实残酷：说说环球村项目：最初为阳光100拿地，后转让给京投银泰，2011年京投银泰环球村开盘，但惨淡成交，后环球村将项目“割血”给万科，但万科也动作平平，武广区域开发缺乏武广区域开发缺乏强有力的驱动引擎。强有力的驱动引擎。 9 “一核”“一核”，即以车站交通枢纽为中心车站交通枢纽为中心， 结合浏阳河滨江发展带，规划服务于长沙 乃至长株潭的商务中心与文化娱乐休闲中 心，共同构建规划区内的发展中心核心。发展中心核心。 “两轴”以发展中心核、片区服务中 心为发展节点，结合未来长沙城市格局的 变化，与未来长沙城市发展轴向保持一致， 构筑规划区东西向发展主轴东西向发展主轴，
11、同时也将形 成新城的景观主轴，展示长沙东大门的城 市形象。以浏阳河水域为纽带，结合功能 布局及景观设计构筑规划区南北向发展次景观设计构筑规划区南北向发展次 轴，轴，同时也是展示新城自然景观特色的第 二条景观轴线。 “六组团”即中央商务组团、南北两中央商务组团、南北两 侧四个居住组团以及黎托北居住组团。侧四个居住组团以及黎托北居住组团。 区域定位：区域定位：中南地区区域性的铁路客运中心、具有中南地区区域性的铁路客运中心、具有商务功能的交通枢纽型的商务功能的交通枢纽型的 城市副中心。城市副中心。 “一核、两轴、六组团布局”“一核、两轴、六组团布局” 10 区域规划：区域规划：核心区以商业、商务为主
12、，核心区以商业、商务为主，外围主要为住宅，特别在北面主要为外围主要为住宅，特别在北面主要为 万科环球村和万家城住宅类项目万科环球村和万家城住宅类项目。 武广新城现有和筹建片区武广新城现有和筹建片区 A:A:川河景园住宅区（川河景园住宅区（165165万方）万方） B:B:万家城（万家城（300300万方）万方） C:C:综合开发区综合开发区 D:D:武广火车站武广火车站 E:E:武广国际商贸中心（武广国际商贸中心（310310万方）万方） F: F:浏阳河生态商务区（浏阳河生态商务区（230230万方）万方） G:G:长托现代商贸区（长托现代商贸区（230230万方）万方） H:H:东山花园住
13、宅区（东山花园住宅区（251251万方）万方） I:2400I:2400亩潭阳滨江乐园亩潭阳滨江乐园 武广新城利用短短几年的时间迅速完成基础设施建设，并快速完成区域规划和项目招商，可以预计，片区全面的成熟将会很快到来！ 环球村环球村 A A B B CC D D E E F F GG H H I I 11 交通地位：交通地位：全国“金十字”全国“金十字”长沙处于京广高铁和沪昆高铁的交汇处，在全长沙处于京广高铁和沪昆高铁的交汇处，在全 国高铁网中处于枢纽位置，具有极其重要的战略地位。国高铁网中处于枢纽位置，具有极其重要的战略地位。 “高铁金十字”“高铁金十字” 沪昆高铁在 建，从上海到昆 明，预
14、计2015 年通车； 京广高铁从 北京到广州，武 汉到广州段已通 车，长沙处于京 广线与沪昆线的 交汇处。 全国金十字 在湖南 在长沙 在武广新城 12 武广客运站：武广客运站：六大交通一站换乘，立体型交通枢纽六大交通一站换乘，立体型交通枢纽 高铁（武广、沪昆）高铁（武广、沪昆） 地铁（地铁（2 2、3 3号线）号线） 长途客运长途客运 的士汇聚的士汇聚 公交线路公交线路 空运（黄花机场）空运（黄花机场） 1313趟公交线路无缝对接趟公交线路无缝对接 城市轻轨加速长株潭融城城市轻轨加速长株潭融城 武广、沪昆连接一线沿海城市武广、沪昆连接一线沿海城市 出租车聚集出行更便捷出租车聚集出行更便捷 地
15、铁连通机场，体验一站式换乘地铁连通机场，体验一站式换乘 地铁带你体验半小时生活圈地铁带你体验半小时生活圈 13 武广新城建设：武广新城建设：目前处于高速发展期，并即将迈入成熟期。目前处于高速发展期，并即将迈入成熟期。 起步期（起步期（20002000- -20102010年）年） 高速发展期（高速发展期（20102010- -2012016 6年）年） 成熟期（成熟期（2012016 6- -20302030年）年） 1、基础设施完成建设：体育 新城馆场、武广线及其长沙站、 区内路网配套。土地成交价格 逐年增加，住宅销售价格处于 一个高起点的位置。 1、从投资区变为生活区：武广新长沙的运 营、片区各楼盘入住率的提高，使该区发 生根本性转变。仅武广长沙站的日发送旅 客就达10万人，生活配套、公交系统随着 人流在2009年底的突然密集，迅速完善。 1、片区进入成熟发展期： 所有基础设施、配套设施完成建 设， 2、大量
