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1、房地产项目资产评估报告范文房地产项目资产评估报告范文房地产项目资产评估报告范文天津 XX 资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,依据委估资产的实际情况和现行价格标准,采用房地产市场比较法和土地剩余法,按照必要的评估程序,就天津 XXXX 有限公司拟转让的房地产在二一二年九月三十日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:一、委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况委托方本项目委托方和产权持有单位均为天津 XXXX 有限公司,基本情况如下:该公司成立于一九九七年九月十六日,企业类型为股份有限公司;其住所位于天津新产业园区华
2、苑产业区华天道 3 号,注册资本为贰亿玖仟贰佰肆拾玖万柒仟捌佰壹拾陆元人民币;实收资本为贰亿玖仟贰佰肆拾玖万柒仟捌佰壹拾陆元人民币;企业法人营业执照注册号为 19;法定代表人为杜克荣。经营范围:计算机软件、硬件、信息系统集成、信息处理与服务;光机电一体化;化工填料和工业结晶设备;珍稀动物养殖技术和产品的研制、开发、生产、销售;仪器仪表、计算机及外围设备、文化办公用机械;家用电器、家用电子产品;计算机修理;安全技术防范工程设计、施工、维修;自有房屋出租业务;保安监控、防盗器材生产与销售;无线通信终端设备经销、计算机知识培训;经营本企业自产.产品及技术的出口业务;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器
3、仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务;经营进料加工和 三来一补 业务;纸张批发与零售;机械、电器及制冷设备的安装、施工、智能建筑、有线电视系统设计安装;商品房销售代理;房地产信息咨询;自营和代理各类商品和技术的进出口;房地产开发及销售;通信用光纤、光缆生产及销售;物业管理及相关服务;停车服务。经营期限自 一九九七年九月十六日至长期。其他评估报告使用者根据委托方与我公司签订的资产评估业务约定书,其他报告使用者为经济行为相关的当事方以及相关监管机构。除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的本次评估的目的是对位于新产业
4、园区华苑产业区华天道 3 号的房地产进行评估,为委托方拟转让上述房地产提供价值参考。三、评估对象和评估范围根据资产评估业务约定书和委托方填报的资产评估明细申报表,本次评估对象和范围为天津 XXXX 有限公司拟转让的位于新产业园区华苑产业区华天道 3 号的房地产,房屋建筑物面积合计 18,937.99 平米,土地使用权面积 21,452.30 平米。账面原值 97,583,188.60 元,账面净值 63,072,489.31 元。天津 XX 资产评估有限责任公司 TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.委估房屋建筑物共计 4 项,包括设备楼、车库
5、、综合楼,均建成于 1998 年,配套楼建成于 1999 年。其中:配套楼建筑面积 4,708.25 平方米,为钢混结构,房屋总层数 5 层;设备楼建筑面积为 662.56 平方米,为单层钢混结构;车库建筑面积为 819.29 平方米,为 2 层混合结构;综合楼建筑面积为 ,747.89 平方米,为钢混结构,房屋总层数 7 层。评估基准日,综合楼和配套楼用于对外出租,剩余房产均由产权持有单位自用。委估房屋建筑物所使用的土地使用权 1 宗,为产权持有单位于 1997 年以出让方式取得。土地用途为其他商服用地,产别为股份企业产,终止日期为 2048 年 1 月 19 日,土地四至为东至海泰大厦、南
6、至博福益普生制药有限公司、西至桂苑路、北至华天道。委估房地产已取得了编号为 房地证津字第 9 号天津市房地产权证 。本项目评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型及其定义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。根据本次评估目的、评估对象以及评估时的市场条件等具体情况,确定本次评估的价值类型为市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目评估基准日为二一二年九月三十日,是委托方基于以下原因并综合考虑拟进行经济行为的日程安排和经济行为的性质确
7、定的:1、该基准日接近经济行为实现日,能较好的反映委估资产状况。天津 XX 资产评估有限责任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.2、该基准日为天津 XXXX 有限公司的会计结算日,有利于资产清查和准确列示委估资产的账面金额。该评估基准日与资产评估业务约定书中确定的评估基准日一致。六、评估依据本次评估工作中所遵循的主要经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、权属依据、取价依据和其他依据如下:经济行为依据1、天津 XXXX 有限公司第五届董事会第四十六次会议决议;法律法规依据1、 中华人民共和国物权法;2、 中华人民共和国土地管理法;3、
8、中华人民共和国城市房地产管理法;4、中华人民共和国国务院 第 91 号令 国有资产评估管理办法;5、 天津市土地管理条例 。评估准则依据1、 资产评估准则 基本准则;2、 资产评估职业道德准则 基本准则;3、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见;4、 资产评估准则 评估报告;5、 资产评估准则 评估程序;天津 XX 资产评估有限责任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.6、 资产评估准则 业务约定书;7、 资产评估准则 工作底稿;8、 资产评估准则 不动产;9、 房地产估价规范;10、 城镇土地估价规程 。权属依据 1、产权持有单位
9、申报的评估明细表;2、会计报表、会计账簿、原始凭证、发票等会计资料;3、产权持有单位天津市房地产权证;4、产权持有单位提供的其它有关说明资料。取价依据 1、产权持有单位提供的资产评估申报资料,有关原始凭证及情况说明等;2、产权持有单位提供的会计报表及发票等财务资料;3、产权持有单位提供的施工图纸、施工合同及有关资料;4、 天津市国有土地使用权出让合同;5、2016 年天津市建筑工程预算基价;6、2016 年天津市设备安装工程预算基价;7、2016 年天津市装饰装修工程预算基价;8、2016 年 9 月份天津市工程造价信息;9、天津市房地产市场相关信息;10、评估基准日近期中国人民银行公布的存贷
10、款利率;11、评估人员以实地勘察、市场调研等方式收集的其他相关资料。其他依据1、产权持有单位企业法人营业执照;2、产权持有单位中华人民共和国组织机构代码证;3、产权持有单位税务登记证;4、产权持有单位对重要事项的说明;5、其他与评估有关的资料。七、评估方法评估方法的选择及理由根据委托方提供的天津市房地产权证委估宗地的土地用途为其他商服用地,土地面积为 21,452.3 平方米,房屋建筑物总面积 18,937.99 平米。 天津市国有土地使用权出让合同中对土地使用条件约定为,规划容积率为不大于 1.5。委托方提供XXXX 有限公司总经理办公会纪要记载:天津市华苑产业区华天道 3 号房地产,宗地面
11、积 21452.3 平方米,规划容积率 1.5,地上建筑物可建设面积 32178.45 平方米,目前已建设 18937.99 平方米,分摊土地面积 625.33 平方米。根据公司经营发展需要,经过充分论证,依据土地受让条件同意对华天道 3 号启动二期建设项目,拟启动项目所分摊的土地面积不超过 8826.97 平方米。所以本次评估我们将评估对象分为已建房产及其分摊土地使用权和拟启动二期建设项目房产分摊的土地使用权两部分,分别进行计算,最后将以上两部分价值加总得出评估对象总价值。根据本次评估目的,评估人员通过实地勘察和对周边区域的调查并分析相关资料之后,通过现场实勘和对周边区域的调查并分析相关资料
12、之后,根据委估对象的特点和实际情况,选取适宜的估价方法如下:委估房地产中的已建房产及其分摊土地使用权所处区域为成熟市场,不适用成本法;已建房产及其分摊土地使用权现为最高最佳使用状态,不具备再开发潜力,不适用于假设开发法;该地区房地产租售价格比明显不合理,采用收益法无法真实反映该区域房地产的市场价格,所以不适用于收益法;该地区周边类似房地产销售成交案例较多,故采用市场法进行评估。委估房地产中拟启动二期建设项目房产分摊的土地使用权,由于估价对象用途为其他商服用地,委估宗地周边该类用房出售案例较多,估价人员了解类似房屋的建筑成本等相关费用资料,因此适宜采用剩余法进行估价。 市场比较法市场比较法以替代
13、原理为理论基础。其估算公式为:委估房产的评估价值=可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况调整修正系数具体过程如下:A、搜集交易案例,选取可比实例经评估人员现场察勘委估对象的实际情况,调查周围同一供给范围内的多处同等用途房地产的租售情况。在此基础上,本着交易时间与评估基准日接近,处于同一供给范围内,属于正常交易,用途相同的原则,选择了近期成交的三个案例作为可比实例。B、建立价格可比基础将可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一其表达方式和内涵。C、进行各种因素的比较将委估对象和可比实例进行各种因素的比较,具体情况详见市场比较法因素条件说明表 。D、进行各种因素
14、的修正主要包括以下几方面的情况修正:、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行房地产状况调整E、求得比准价格,确定被评估建筑物的评估值。 剩余法剩余法又称假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定委估对象土地价格的一种方法。剩余法的计算公式土地总价=开发完成后房地产价值-建筑开发成本-管理费用-利息-销售税金-租售费用-开发利润-取得土地的税费八、评估程序实施过程和情况本次评估包括评估前期准备工作,现场勘察和评定估算工作,汇总分析撰写报告说明工作,于二一二年十月十九日出具资产评估报告书。
15、接受委托阶段我公司接受委托,对其拟处置的进行价值评估,在明确了评估目的、评估对象、评估范围和评估基准日之后,于 2016 年 10 月 8 日与委托方天津 XX 资产评估有限责任公司 TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.签订了资产评估业务约定书 。2、我公司根据约定事项拟订了评估项目工作计划,确定评估人员,组成评估小组,于 2016 年 10 月 9 日进驻产权持有单位,听取其介绍委估资产情况。评估前期准备工作阶段接受委托后,评估人员开始指导天津 XXXX 有限公司进行资产清查,收集准备资产评估所需资料。评定估算工作阶段根据资产评估的有关原则
16、和规定,评估人员进行现场勘查及评定估算工作,对委托评估的资产履行了下列勘估程序:1、收集资产清单和相关财务资料,指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的 资产评估明细表 及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。2、根据资产评估明细表到现场对资产状况进行实地察看、核实,与有关人员进行交谈,了解资产的运营、管理状况,评估人员通过查阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等情况;补充、修改和完善资产评估明细表,根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,以做到 表 、 实 相符。4、核实产权证明文件,对纳入评估范围的固定资产等的产权进行调查,以确认做到权属清晰。评估汇总阶段1、根据具体评估方法收集、计算各项参数,估算本次评估采用的各评估方法结果,在评定估算过程
