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1、竹子林片区市场调研报告一、片区地理概况1、片区地理范围按照行政划分，竹子林片区四至范围为：南至深南大道，北到侨香路，西临侨城东路，东 毗农林路，总用地面积为 2503.53 万平方米，它处于福田区和南山区的结合处，东邻 高尚人文社区农科、香蜜湖片区、南望工贸发达的车公庙片区、西接旅游生态社区华侨城 片区。图一、福田区各片区划分图2、片区功能及定位本片区功能定位：以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综 合区。从城市规划来看，竹子林片区属于居住生活综合区，是深圳市重要的城市门户形象的标志 性区域，也是深圳市带状城市景观展示中最具有开放空间特色的地区。从福田区的组团规 划要求
2、来看，竹子林属于福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速 度，保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能，严禁高强度的开发建设。3、片区发展及特点竹子林片区原本是一个不足 3 万人的片区，经过原建设兵团及改制后的建筑工程企业的进 驻与建设，逐步发展成为今天众多建筑公司居留地，自成一体。由于这一历史背景，目前 本片区主要分布着多家建筑公司的职工宿舍，以及大量农民房、厂房，违章建筑也较多。本片区内早期开发的楼盘以集资房、微利房为主，如竹园大厦、竹盛花园、金竹花园、竹 林花园等，多层建筑较普遍，以本区域建筑公司职工为对象。近年开发的楼盘如海景大厦、 建业采曦庭、深业风临左岸、金众香诗美林、
3、盛景国际花园等都是高层中档商品房， 目标客户开始转向片区外居民，因此物业档次和价格都有较大的提升，在一定程度上改善 了竹子林片区作为低档住宅区的形象。就写字楼市场而言：从 2001 年开始，竹子林片区的写字楼快速升温，在建和已建成的项目 总供给超过百万平米，主要有求是大厦、荣轩大厦、东方银座、交通局大厦、光大银行大 厦、内蒙古大厦、经贸大厦，邻近的整个车公庙、农科中心和招商世贸大厦的写字楼更是 除了福田中心区以外，供应量最大的写字楼办公区域。商业方面，目前竹子林片区的暂无大型商业广场，仅限于街道两旁的小型商业街，以街铺 为主。在新开发的大型楼盘中，有引进一些超市、商场，但规模都不大。4、交通环
4、境竹子林片区对外交通非常方便。双向八车道的深南大道是深圳市的交通主动脉，成为本片 区与福田中心区、南山和罗湖等地联连接的主要通道。侨香路、广深高速路使本片区与整 个深圳及珠江三角洲的联系非常紧密。另外，地铁 1 号线将在竹子林设有一个地铁站，这 些因素对加强本片区的交通及改善居住、商业环境影响巨大。相对来说，目前本片区内部的交通配套不足。由于本片区之前缺乏长远和整体的规划，存 在较多农民房、临时建筑、工业厂房、陈旧住宅等，布局交错。片区内部道路较少而且曲 折，公交车次和车站均没有，部分地区较难到达。片区规划道路架构：城市快速路：深南大道，为双向八车道；广深高速公路，为双向六车道。城市主干路：侨
5、香路，为双向六车道；侨城东路，为双向六车道。城市次干路：农林路，为双向四车道；红荔西路，为双向四车道。城市支路：各地块通行与出入的主要道路，为双向或单向三车道。5、配套设施由于历史积累、开发建设投入力度的不足，本片区的配套设施相对缺乏，居住、生活较为 不方便。目前片区主要配套如下：学校：金色未来幼儿园、竹林中学、竹林小学、深圳职业技术学校等。酒店餐饮：东方银座、博林诺富特酒店、御花园海鲜食府等银行：光大银行、农业银行、建设银行；百货商场：竹林商场、乐福购物广场、家家福百货等调查了解到，竹子林片区的配套较少，特别是大型百货、餐饮以及娱乐运动配套。且有 的市政配套档次、档次规模偏低，远远不能满足片
6、区的消费需求。相信未来竹子林的生活 配套是会逐步完善，随着片区开发的升温，大型购物、休闲等设施的出现是可以预期的。 相对其他片区来说，竹子林片区房地产的升值潜力较大。表一、片区配套设施规划一览表序号 类别 项 目 数 量现状 规 划增 加1教育 幼托 2 5小学 3中学12医疗 卫生 卫生所（站）5社区健康服务中心23文娱 体育 文化活动站 1 5青少年和老年人活动中心1图书室 14行政 管理 居民委员会13社区服务中心 1街道办事处 1工商所 1 1税务所 1 15公安 消防 派出所 1巡警队26邮电 邮电支局 1邮电所27商业 综合市场 2肉菜市场2 3储蓄所 1 1书店及报刊门市部38道
7、路交通 公交停车场1公共停车场库 1 7加油站2加气站19电力 变电站110电信 电话端局 111燃气 瓶装供应站112环卫设施 公共厕所 1 6垃圾收集站 1 66、人口构成截止 2002 年，本片区常住人口 1.10 万，流动人口 0.97 万人，合计 2.07 万，主要是建筑公 司的职工、家属和民工。规划人口容量为 3.50 万人。二、片区优劣势分析1、优势分析：1）规划优势本片区的功能定位是：以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施 的综合区。片区内主要规划为住宅、商业、行政和教育等功能，不布置工业区；规划建筑 面积为 192.92 万平方米，规划毛容积率仅 0.77
8、。因此，片区布局将更为合理，人文及居住 氛围将更浓，成为福田乃至深圳新的优秀片区。2）自然环境优势本片区东有香蜜湖，西有园博园、锦绣中华、世界之窗等，南眺红树林和深圳湾，环境优 美，自然景观（海景、山景）丰富。本片区规划绿地率达到了 55%，高于农科中心的 30% 和香蜜湖、红树林相同，具有良好的居住环境。随着深圳成功举办第五届中国国际园林花 卉博览会，片区内的黄牛垅公园将建成 85 万平米的公共绿化带园林花卉，成为连接香蜜湖 与华侨城的庞大绿肺，必将极大地提升居民的居住素质。3）区位优势本片区北面背靠安托山，东接农科中心与市中心相连，西面是著名的华侨城旅游住宅区， 南面隔着红树林填海区与深圳
9、湾毗邻。东西南三面都是高尚的住宅区，位置在深圳相当优 越。随着深圳市土地储备和供应的吃紧，本片区的价值将在无形中得到提升。从区域房地 产经济的发展规律来看，只要相应规划与配套跟上，片区房地产开发的升温是必然之势。4）对外交通优势本片区距世贸商圈约 5 分钟车程，距福田中心区约 10 分钟车程，距上海宾馆和华强北约 20 分钟车程。因此在此居住，上班、购物均很方便。当地铁开通之后，这一优势将更加突 出。2、劣势分析1）配套设施不足和所有的落后片区一样，本区域的最大劣势在于配套设施的不足，尤其是生活配套，如购 物、银行、停车场等设施很缺乏，学校的数量和教学质量也明显不能满足未来人口扩张的 需要。2
10、）内部交通状况有待改善。由于历史遗留原因，本片区内的交通一直不通畅，部分地区难以到达，严重影响了居民的 生活及出行。若要开发此区域，改善交通条件是首要要务。3）片区整体形象不佳。以前建成的部分建筑缺乏整体规划，同时存在农民房、临时建筑、工业厂房、陈旧住宅等 交错布置，存在“脏、乱、差”的印象。要彻底改变这一不良形象，必须加大治安力度； 加强土地及建筑市场的管理。4）片区居住人员整体参差不齐。由于目前本片区的人口构成中有农民、早期经商者、公务员、企业白领等等，人口素质参 差不齐，因而片区人文价值浅薄、社区氛围较淡。房地产开发将不得不进行社区人文氛围的营造和提升，否则难以改变片区的整体形象。5）片
11、区的知名度低，市场认可度低。由于是新开发片区，缺乏具有较大影响的楼盘。因此目前市民对此片区的认识还停留在过 去的水平，对本片区的价值也未有充分的发现。三、片区房地产市场分析1、片区住宅市场分析表二、片区 2005 年在售商品房一览表项目名称 建筑面积 总套数 主力户型 开盘均价 二手价格（元/m?） 开盘日期博林贡院 50769m? 223三房/四房 900093009600 2004.9.25盛景国际 75413m? 921三房/公寓 7500950010000 2004.10香诗美林 100000m? 990两房/三房 750090009500 2004.12.4由上表可以看出：以上项目均
12、为 2004 年年末开盘、2005 年在售项目，2005 年片区无新开盘项目。片区主要为居住区，因而片区主要以三房、四房等大户型为主。就规模而言，三个在售项目建筑面积均在 5 万平方米以上，平均套数在 700 户以上，为中 等水平。至 2006 年调查之初，一年时间片区二手价格均较开盘均价有了较大幅度的上涨，平均幅度 达到了 15。可见片区房地产市场前景看好。2、片区供应楼盘户型分析表三、户型分析表项目名称 户型 面积范围 套数 销售套数 总套数香诗美林 二房三房四房 7581m?90118m?136139m? 42449670 42049670990盛景国际 单身公寓二房三房 82947m?
13、7176m?89218m? 372112437 332111431921表四、户型比例表户型 面积范围 套数 套数比 面积 面积比单身公寓 2947m? 37219.47 141366.83二房 7181 53628.05 4047319.54三房 89218 93348.82 14321669.16四房 136139m? 703.66 92654.47注：因为博林贡院户型资料无法查询，本分析数据基于香诗美林和盛景国际。结合表三、表四和图二、图三可以看出：2005 年片区两个在售项目户型套数都达到了 900 户以上，相对而言社区规模较大。片区主力户型为 90200 平方米的三房，套数占总户型的
14、近一半。其次为二房，为 28。 单身公寓和四房相对较少。而其他片区的一房则在本片区未出现。盛景国际的海景公寓也 是最近片区才出现的户型。可见片区户型因为办公市场的带动有逐渐趋小的倾向。三房是片区的主力户型，同时其套数众多，因而三房总面积占供给总面积的 70，其他依 次为二房、四房。3、片区写字楼市场分析表五、竹子林片区部分写字楼租售价项目名称 租金 售价求是大厦 7075 元/m? 1.11.2 元/m?银座国际 7580 元/m? 1.161.25 万元/m?博园商务 75 元/m? 金民大厦 55 元/m? 光大银行大厦 980010500 元/m?由表四可见，竹子林片区的写字楼基本租金都
15、在 70 元/m?以上，写字楼二手价也在每平方 米一万元以上，虽然不能与福田中心区或车公庙一带的租售价相比，但是较片区以前的租 售价格已经有了较大幅度的上涨。随着中心区西移和片区环境的改善，以及 2006 年敦煌大 厦、联泰大厦等写字楼的推出和造势宣传，片区的写字楼市场将借势逐步与中心区接轨， 前景看好。4、片区商业市场分析表六、片区商业一览表地段 周边业态 租金 售价 氛围香诗美林商铺 干洗、小百货、服装 150 元/m? 3.8 万/m? 较淡乐福超市周边 医药、餐饮、百货等 180230 元/m? 相对较浓园博园东门内 餐饮、茶艺 4055 元/m? 较淡求是大厦商铺餐饮、医药、美容等
16、4.5 万/m? 较淡通过调查了解得知，竹子林片区周边配套较少、商业规划、管理相对较乱，档次偏低，因 而片区商业租金基本在 150 元/m?以下，人流较多的商业地段也买的是中低档的产品，租 金最高也不超过 250 元/m?。最新销售的香诗美林、求是大厦等商铺，地理位置较好，但 因为片区商业氛围并未形成，收入较高的住户多选择侨香路、华侨城等地方消费，因而人 气较淡，香诗美林、通家乐百货至今未有商家进入，片区商业令人担忧。2006 年在居住和 办公氛围成熟的条件下，完善配套设施，相信将有高档的商业业态进入该片区，片区商业 将迎来发展良机。5、片区客户分析通过片区调研和对以往客户购买记录，可知片区的客户构成如下：早期经商者：通过了解片区外地四川、湖北人等较多，他们来深圳淘金有一定年限，通过 早期深圳经商发展，有了一定积蓄且已经成家立业，在此买房定居。车公庙、泰然工业区、中心区、侨城东路等地区企业白领和政府公务员。福田中心区以及 车公庙、华侨城等集中了大量的写字楼和政府部门，他们中的大多数员
