合肥某住宅区规划及单体设计

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1、祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日1xxxx 电器总厂（仓库）地块规划思路一、规划背景研究1、 宏观调控与趋势分析从 2005 年 6 月 1 日国家对房地产市场宏观调控进入实质阶段起至今，随着税率、利率、行政命令、乃至对消费需求控制等一系列的调控政策的出台，必将引发中国房地产市场周期性的变化。这种周期性的变化预示着刚性需求主导的市场时代正式展开。这也就是由“主调市场”转向“主调保障”之关键所在。从供给方面来看，投资开发企业在未来一个周期中，保障资金链将显得由为重要，因为融资难度将比以往加大了许多。在这种宏观背景下，顺应刚性需求的开发思路才是下一周期的正确

2、思路。2、 xxxx 楼市趋势分析从 2006 年 1 月2007 年 9 月，xxxx 楼市的平均价格一直在 3200 元/上下徘徊，但从 2007 年 10 月12 月，平均价格爆涨到了3582 元/，其中，市区内的平均价格涨幅达到了 20%左右。从供求量的关系上看，阶段性的供小于求是价格上涨的主要原因。由于未来的供求趋于平衡，所以价格虽仍呈上升之势，但升幅将趋缓。在此种市场状态下，下一个开发周期（18 个月左右） ，以满足刚性需祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日2求的产品特性之开发方式，是控制风险、保障利润与提高销售速度的关键。这种刚性需求的主力产品

3、为两房型与小三房型住宅产品。虽然，由于 xxxx 的省会城市效应，带动了周边地市县的富裕人群进入 xxxx 市购买住宅，其主力需求为 120140的舒适型三房。但他们所选择的社区多为地段优越、规模较大的楼盘。3、地块属性分析（1）地段第一， 地块位于 xxxx 路，城市快速干道沿线，紧邻政务文化新区，与广校、建工学院及姚公庙城中村隔街相望，人口密度大，租房人群众多。第二， 从地理位置来看，项目临近金寨路高架枢纽，交通将直接导致地块注定受到噪音、尾气等因素干扰。作为一个中高档楼盘的定位是不能成立的。第三， 靠近但不是交通枢纽交口，使得地块的商业性能在先天上没有取得最优的黄金位置，如果不打算自持物

4、业，社区临街商业将是地块商业的主要定位选择。祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日3（2）规模xxxx 电器总厂（仓库）地块占地面积 7443平方米，从地块规模上属于小幅地块，如果没有特别要求，通常属于一次开发完成范畴，并且以地块的规模，很难独立形成高档开发。因此，对于此地块的规划只需考虑到开发周期以内的区域消费及产品价格变化即可。4、企业年度开发目标与地块规划导向按照企业年度的开发目标任务，此地块必须在本年度开发并实现销售，也就是说销售只能在目前的宏观、中观与微观环境中进行。因此，本地块的规划导向应该与楼市的周期性特征保持高度一致以顺利实现企业年度开发目标的

5、完成。此即是，以开发满足 xxxx 楼市刚性需求的产品，才是本地块开发的应然导向。祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日4二、规划思路1、 规划指标：地块占地面积：7344.82容积率：2.8总建筑面积：20565.52、 总平规划要求：1)由于地块规模很小，因此要求对于土地的利用度要极高，并且同时保障空间的舒适性与美感；2)规划范围内建筑物的摆布、朝向要符合当地的购买习惯，按照 xxxx 地区通常习惯，尽可能保证南北朝向布局；3)整个规划由“住宅+沿街商业”构成；3、 商业布局与数量：商业沿金寨路布局，一层设置，临街商业要明亮、舒适、精致、具有亲切感，以进深

6、约为 1012 米，面宽 3.64 米的尺寸为益，每间面积大约在 3648，假设沿金寨路整体全铺设，除去入口，约有 12 间左右的临街商铺。祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日54、 住宅规划：1)规划类型：在满足最大程度利用容积率的前提下，暂设以 18F 为主要考虑；2)户型结构户型面积（建筑面积）户型结构套数比面积比总价40501 房 1 厅 1 卫25%16%1620 万65752 房 2 厅 1 卫40%39%26 万28 万88左右2.5 房 2 厅 1 卫35%44%35.2 万左右备注：a)以上总价是依据市场基本情况，按单价 4000 元/初步

7、估算；b)以上户型面积的设置以满足刚性需求为主，即使市场单价上涨加速，对于总价影响不会太大，是一种攻守裕如的产品结构设定；祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日6c)由于地块规模很小，对于外地高端人群不具备吸附能力，因此本次户型结构设定不考虑此类人群；3)产品分布不同户型面积的产品分布，是缓解市场抗性和提升项目品质的重要因素。通常同一社区里的小户型产品沿路分布，地块的边角及外围次之，大面积产品在社区中央分布。对于本地块来说：沿金寨路分布一房型产品；雀翎路沿边、地块西侧及沿路分布两房产品；两房半，小三房产品分布在社区中央；4)交通安排两个出入口，分别位于金寨路和

8、雀翎路；社区内尽量人车分流，保证品质；5)车库与车位按最高建筑面积计算，整个社区共有 172 个车位（按建筑面积 120/个计算） ，祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日7以单位车位面积 3035计算，共需要 51606020的车位面积，地块占地面积 7344.82，且均为高层产品，因此地下一层车库即可满足项目对车位的要求，同时建议地面预留 10%车位（17 个） ，沿社区边分布。说明：地下车库尽可能按节省造价的方式进行。6)人防（暂略）7)建筑风格高架旁的建筑应是具有都市感的现代建筑，要美观，同时控制造价。三、地块投入产出的初步分析地块主要规划指标：地块主

9、要规划指标：总用地面积：7344.8 平方米容积率：按上限 2.8 计。祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日8主要测算价格基准：主要测算价格基准：土地价格：200 万/亩住宅单价：4000 元/平方米商业单价：10000 元/平方米建安成本：1200 元/平方米车库配置标准：120 平方米配一个车位车库单位建设成本：2500 元/平方米总建筑面积：7344.8*2.8=20565.44 平方米含：住宅面积：19565.44 平方米商业面积：1000 平方米（一）（一） 、总销售额测算：、总销售额测算：住宅销售额=19565.44*4000 =7826.176

10、 万元商业销售额=1000*10000 =1000 万元总销售额= 7826.176 + 1000 =8826.176 万元祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日9（二）（二） 、总成本测算：、总成本测算：1、土地成本测算：土地成本=7344.8/666*200 万/亩=11.0282 亩*200 万/亩=2205.64 万2、建安成本测算：建安成本=20565.44*1200=2467.85 万元3、地库成本测算：车位要求：20565.44 平方米/120 平方米=172 个地下停车：172*90%=155 个地下停车面积：155 个*32 平方米=4960

11、 平方米地库成本=地下停车面积*地库单位建设成本=4960 平方米*2500 元/平方米=1240 万元总成本合计：2205.64 万元+2467.85 万元+1240 万元=5913.49 万元祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日10（三）（三） 、方案毛利测算、方案毛利测算：（不含税收、营销管理费用、资金成本及其他费用）毛利=总销售额-总成本=8826.176 万元-5913.49 万元=2912.686 万元万元四、补充说明从上部分对收益状况的初步分析看，本地块的收益率并不高。在容积率固定的情况下，想提高地块的收益率，主要有两种方法：第一种方法是做纯商

12、业型物业，通过高单价来实现收益；按照我们的分析，商业物业属于长周期型物业，根据目前地块周边的环境，无论是商圈的活跃度还是市场的需求程度都不能支撑中高价值的商业物业，而低价值的商业物业的低赢利性和变现能力与企业的期望完全背离。建议本地块暂不考虑纯商业型物业规划。第二种方法是调整住宅与商业体量的配比，通过增加商业体量来提高收益率。针对本地块的初步规划设想和地形地貌，增加商业的体量可以有两种路向，一是加高沿街商业的层数，即做两层的沿街商业，这种方法我们判断有可能增加销售难度，降低商业单位价值，而且不会带来过多的额外收益，不建议采取这种方式；第二种路向是增加一个3000-5000 平方米的具有中小型超市特征的商业；由于本项目的容积率受到 2.8 的限制，如果这个中小型商业可以利用自然高差形成，祥源姚公庙地块规划思路 城市列传营销顾问/2008 年 1 月 17 日11不计入容积率，则可行；但从地块的现状看，完全通过自然高差形成负一层的可能性不大，进行地下开挖势必增加建设成本。同时，这类商业属于持有型物业，若需要占用项目的容积率，则更不合适。综合考虑，我们认为本报告的规划思路是综合考虑了国家宏观形势、xxxx 中观楼市、地块微观状态，以及企业年度战略的结果，是比较适合本地块在 2008 年进入开发阶段的规划导向。