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1、受契税调整等利好政策和“沪九条”调控新政影响，3 月上海的二手楼市经历了“过山车”般的冷暖悲喜。新政后日成交量较前期近乎砍半，“沪九条”调控政策凸显。上海中原地产数据显示，3 月二手住宅成交 5.7 万套，环比增加 112.15%，同比增加 170.77%。成交均价 26622 元/平方米，环比上涨 2.0%。而这一交易量也是仅次于 2013 年 3 月的历史第二高点。由于低价产品成交活跃，拉低了整体水平，上周新建商品住宅成交均价为 32916 元/平方米，环比下跌 3.4%。二手房挂牌价纷纷降二手房挂牌价纷纷降上海 3 月的二手房楼市，在“沪九条”后成交量减半，外环尤其明显。信义房屋企研室监
2、测数据显示，根据二手房的日成交量走势图，上海二手房 24 日成交猛增至0.44 万套，之后成交量开始逐渐锐减，保持在 1000 套左右，仅为 3 月前期的一半水平，由此可以看出“沪九条”的调控效果已显现。从具体区域来看，各地出现了分化，其中外环外受政策影响最大。对比 3 月 1-24日和 25-31 日的平均日成交量，内环内下降幅度在 24%左右，而外环外成交量下降幅度在 39%左右。外环外是外地人口购房的主要区域，“沪九条”限购政策的加码对于该区域的市场影响十分大。记者了解到，3 月前期房东普遍看好后市，“跳价”行为见怪不怪，出售诚意度不高。还有一部分置换型购房者属于“被动加价”，自己看中的
3、房源跳价了，为了避免置换过程中的损失，自己在售的房源也顺势涨价。但调控新政也转变了买卖双方的地位，清明小长假 3 天，刚需、刚改为主的中环以外区域门店来客量比平时减少 4-5 成，而类似陆家嘴这样的中心区门店来客量比平时减少 7-8 成。记者从中原地产江桥分行了解到，新政后看房者减少了 5-6 成，买家的心情从急迫转为淡定，卖家的心态也开始趋于理性。“原先卖家挂牌很少听取中介的意见，成交价再加上心理预期，挂牌价总是会高出一截。但目前价格纷纷下调，一套房的挂牌价可下调 10 万-30 万，基本接近 1、2月的价格水平。”据中介人员介绍，一套嘉华苑 70 平方米的复式，3 月初挂牌价为430 万元
4、，新政出台后，卖家了解市场行情后把价格下调到 370 万，直降了 60 万元。新房刚需、刚改占主力新房刚需、刚改占主力新房方面，上周末恰逢清明小长假，多种因素叠加，成交量跳水。上海中原地产的数据显示。上周新建商品住宅成交面积 28.4 万平方米，环比减少 60.4%。从成交流量来看，工作日稳定在 4 万-5 万平方米/天。近期市场最大的特点是刚需发力。从交易区域来看，闵行受到新盘“满庭春雅苑”入市的推动，成交排名第一。上周金山、青浦表现活跃，势头盖过了嘉定、松江这样刚需接受度相对较高的区域，排名第二和第三，成交面积分别为 4 万平方米和 3.6 万平方米。从成交排名前十的项目来看，均价低于 2 万元/平方米的刚需盘占到 3 席，依靠价格优势吸引了不少买家。上周供应再创新高，为 43.1 万平方米，环比增加 45.4%。从供应产品来看，为刚需或刚改类产品，所有推盘项目单价几乎都在 4 万元/平方米以内。相比之下，刚改类占据主导地位，占比达 72.1%，占比比前期增加 3 成。当期入市最大的项目为绿地佘山名苑，供应量达到 5.3 万平方米，主推 68 平方米 2 房和 88 平方米 3 房，报价 2.4万元/平方米。
