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1、房地产司法鉴定估价报告房地产司法鉴定估价报告估价项目名称：高新区经十东路中润世纪城东区 5 号楼 1-1002 室及 D1-228 室涉案房地产价值评估委托方：山东省济南市中级人民法院估价机构: 山东众合房地产评估有限公司注册房地产估价师：李文伟 饶静估价作业日期：二O 一二年三月二十一日至二O 一二年四月十日估价报告编号：众合评（咨）字 2012 第 061 号房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【目目录录】山东众合房地产评估有限公司 第 1 页 共 12 页 电话：0531 81666276 81666273目目录录致委托方函致委托方函.2 估价的假估价的假设设和限制条件和限制条件.4
2、 估价估价结结果果报报告告.6 一、委托方一、委托方.6 二、估价方二、估价方.6 三、估价三、估价对对象象.6 四、估价目的四、估价目的.9 五、估价五、估价时时点点.9 六、价六、价值值定定义义.9 七、估价依据七、估价依据.9 八、估价原八、估价原则则.9 九、估价方法九、估价方法.9 十、估价十、估价结结果果.10 十一、估价人十一、估价人员员.10 十二、估价作十二、估价作业业日期：日期：.10 十三、估价十三、估价报报告告应应用的有效期：用的有效期：.11 附件附件.12房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【致委托方函致委托方函】山东众合房地产评估有限公司 第 2 页 共 12
3、 页 电话：0531 81666276 81666273致委托方函致委托方函山东省济南市中级人民法院： 受贵院委托，山东众合房地产评估有限公司遵照中华人民共和国 城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范等法律法规和技术标 准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照科学、公允的方法 进行了分析和测算，对位于济南市高新区经十东路中润世纪城东区 5 号楼 1-1002 室及 D1-228 室的涉案房地产价值进行了评估。 估价人员对委托评估的房地产进行了实地查勘和估价资料的收集， 同时进行了必要的调研、核对，在此基础上撰写了房地产司法鉴定估价 报告。当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以
4、在收到评估 报告之日起十日内通过山东省济南市中级人民法院向我公司书面提出。房产证号：济房权证高字第 007857 号（依据委托方提供的房屋 其他登记申请书及房屋权属状况信息确定） 估价对象位置：高新区经十东路中润世纪城东区 产权人：曾庆军 设计用途：住宅 实际用途：住宅，储藏室 证载建筑面积：2-1002 室：202.91；D1-228 室：18.33 评估建筑面积：2-1002 室：202.91；D1-228 室：18.33估价目的：为山东省济南市中级人民法院办理案件确定涉案房地 产价值提供参考而评估房地产市场价值 估价时点：二一二年三月二十七（实地勘察之日）估价方法：市场比较法和收益法市场
5、价值：小写金额(人民币)大写金额(人民币)估价对象总价 值：188.28 万元壹佰捌拾捌万贰仟捌佰圆整。其中：1-1002总价182.78 万元壹佰捌拾贰万柒仟捌佰圆整 1-1002单价 9008 元/每平方米玖仟零捌圆整 D1-228总价5.50 万元伍万伍仟圆整D1-228总价3000 元/每平方米叁仟圆整房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【致委托方函致委托方函】山东众合房地产评估有限公司 第 3 页 共 12 页 电话：0531 81666276 81666273山东众合房地产评估有限公司法人代表：二一二年四月十日房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【估价估价师师声明声明】山东
6、众合房地产评估有限公司 第 4 页 共 12 页 电话：0531 81666276 81666273估价师声明估价师声明我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 估价人员李文伟、饶静于 2012 年 3 月 27 日（实地查勘日期）已 对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室外状况进行
7、了实地查看并 进行记录（因被执行人未到场，我们未能进入室内进行查看），但仅限于 估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承 担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任， 也不承担对其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。 我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托方 提供，委托方应对资料的真实、可靠性负责。 本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市 场价格 进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对 其权属确认的依据，估价对象
8、权属界定以有权管理部门认定为准。 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做 其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不 得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不 得以任何形式公开发表。 当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评 估报告之日起十日内通过山东省济南市中级人民法院向我公司书面提 出。 参与本次估价的工作人员 估价师姓 名注册证书号签 章签 字李文伟3720030043房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【估价估价师师声明声明】山东众合房地产评估有限公司 第 5 页 共 12 页 电话：0531 81666276
9、 81666273饶静3720070052房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【估价的假估价的假设设和限制条件和限制条件】山东众合房地产评估有限公司 第 6 页 共 12 页 电话：0531 81666276 81666273估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。本次评估以估价对象合法取得、使用和可按现状持续使用为前提。 本次估价基于以下概念 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用 估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上
10、，对待估房地产的 客观合理价格进行估算的活动。 所称公允价格（客观合理价格），是指对应于某种估价目的特定条件 下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受， 通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。 公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的 唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为 充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排 它性。 本报告所称“公开市场价值”是指估价对象在保持现有用途并取得房 屋所有权证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告所确定的评 估目的而提出的公允评估意见（即公允价格）。该评估意见是指假定在充 分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场 信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该 价格并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格。 同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值
