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1、1海怡轩营销模式探讨海怡轩营销模式探讨海怡轩营销模式探讨海怡轩营销模式探讨2大梅沙在售项目销售情况表项目定位项目定位项目定位项目定位项目名称项目名称项目名称项目名称开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间销售价格销售价格销售价格销售价格（元/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）总套数总套数总套数总套数已售数量已售数量已售数量已售数量已售比例已售比例已售比例已售比例云顶天海云顶天海6.066.06100001000055655645945983%83%83%83%优品艺墅优品艺墅8.138.13110001100021721715015070%70%70%70%湖心岛湖心岛9.239.231300
2、01300023623620920989%89%89%89%泊岸C栋公寓泊岸C栋公寓9.269.26150001500019219216916988%88%88%88%住宅住宅东海岸3期东海岸3期8.268.26150001500025125116316365%65%65%65%公寓公寓片区项目销售全线飘红片区项目销售全线飘红片区项目销售全线飘红片区项目销售全线飘红区域发展区域发展产品创新产品创新营销模式营销模式3营销模式概念简析营销模式概念简析不同营销模式不同营销模式对项目的影响对项目的影响海怡轩营销海怡轩营销模式探讨模式探讨片区市场片区市场项目特点项目特点报告攥写思路：报告攥写思路：大梅沙
3、公寓项目大梅沙公寓项目 营销概况营销概况41. 1. 营销模式概念简析营销模式概念简析 51.1 1.1 1.1 1.1 主要营销模式的分类主要营销模式的分类主要营销模式的分类主要营销模式的分类小户型度假公寓小户型度假公寓产权式酒店产权式酒店酒店式公寓酒店式公寓6产权式酒店产权式酒店产权式酒店产权式酒店定义：定义： 本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售 给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可 获得酒店赠送的一定期限的免费入
4、住权。它是将房地产业、酒店业和旅获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅 游业结合在一起的商业业态。游业结合在一起的商业业态。关键词：关键词：酒店酒店 产权分割出售产权分割出售 委托管理委托管理 投资回报投资回报购买目的购买目的: : :获取客房利润分红获取客房利润分红 获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。7特征特征： 业主拥有酒店独立产权业主拥有酒店独立产权 投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有40年。 酒店式管理，管理费用往往较高酒店式管理，管理费用往往较高 产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店
5、服务，与传统酒店并无二致， 其管理费也较高。 兼有居住度假和投资两种功能兼有居住度假和投资两种功能 这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房 年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获 得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。 8酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓定义：定义： 又称服务式公寓又称服务式公寓( (Service Apartment)Service Apartment)其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有 些会配有全套厨房设备的住
6、宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业 服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。 既可出租，亦可自用既可出租，亦可自用关键词：关键词：公寓公寓 酒店式服务酒店式服务 宜居宜租宜居宜租简而言之，简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。9特征：特征： 提供酒店式服务和管理提供酒店式服务和管理 公共空间及室内均提供豪华装修公共空间及室内均提供豪华装修 酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币10002000元
7、/平方米。 兼有居住和投资两种功能。兼有居住和投资两种功能。 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较 好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费 较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。 10 1.2 1.2 1.2 1.2 营销操作方式对比营销操作方式对比 对比因素对比因素对比因素对比因素产权式酒店产权式酒店产权式酒店产权式酒店酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓产权产权产权产权业主业主 物业用途物业用途物业用途物业用途基本不自住可自住，亦可出租配套设施配套设施配套设施配套设施标准酒店设施生活配套齐全经营管理经营管理经
8、营管理经营管理委托酒店管理公司经营和出租由专业物管公司提供酒店式物 业管理，或者与酒店合作，委 托管理物管费物管费物管费物管费高较住宅高，较产权式酒店低价格价格价格价格较高较住宅高，较产权式酒店低发展商资金回笼发展商资金回笼发展商资金回笼发展商资金回笼较快依营销方式而不同 业主获利方式业主获利方式业主获利方式业主获利方式客房利润分红或返利租金或返利 业主投资风险业主投资风险业主投资风险业主投资风险可控性高可控性低投资回报投资回报投资回报投资回报有投资回报方案依协议不同而不同酒店品牌及经营状况地段所在地区人流量物业管理水平主要影响因素主要影响因素主要影响因素主要影响因素112. 2. 2.2.大
9、梅沙公寓项目经营概况大梅沙公寓项目经营概况122.12.12.12.1产权式酒店营销方式产权式酒店营销方式 大梅沙片区最主要的产权式酒店是雅兰酒店及大梅沙海景酒店。大梅沙片区最主要的产权式酒店是雅兰酒店及大梅沙海景酒店。名称名称名称名称交楼标准交楼标准交楼标准交楼标准运营管理公司运营管理公司运营管理公司运营管理公司管理费管理费管理费管理费（元/M2）（元/M2）（元/M2）（元/M2）业主获利方式业主获利方式业主获利方式业主获利方式发展商获利方式发展商获利方式发展商获利方式发展商获利方式海景酒店海景酒店海景酒店海景酒店精装修秀峰度假俱乐部40精装修雅兰酒店雅兰酒店雅兰酒店雅兰酒店粤海酒店物业销
10、售利润酒店管理公司提供多种返利方式 供业主自由选择，业主可获得固 定的投资回报和客房经营利润的 分成。4013开盘日期：开盘日期：开盘日期：开盘日期：2000-6-12000-6-1 开盘价格：开盘价格：开盘价格：开盘价格：1500015000元元元元/ /平方米平方米平方米平方米装修标准：装修标准：装修标准：装修标准：精装修精装修精装修精装修物业管理费：物业管理费：物业管理费：物业管理费：4040元元元元/ /平方米平方米平方米平方米月月月月三级市场售价：三级市场售价：三级市场售价：三级市场售价：1000010000元元/ /平方米平方米 经营方式经营方式经营方式经营方式：业主购得客房产权后
11、，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰业主购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰业主购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰业主购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式：酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式：酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式：酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式：雅兰酒店雅兰酒店雅兰酒店雅兰酒店14A A AA方案：休闲投资型（享有方案：休闲投资型（享有方案：休闲投资型（享有方案：休闲投资型（享有100100100
12、100利润分配）利润分配）利润分配）利润分配）委托经营期限：委托经营期限：委托经营期限：委托经营期限：不少于一个财务年度（不少于一个财务年度（不少于一个财务年度（不少于一个财务年度（12121212个月）；个月）；个月）；个月）；业主入住权利：业主入住权利：业主入住权利：业主入住权利：业主可随时入住酒店，不计天数业主可随时入住酒店，不计天数业主可随时入住酒店，不计天数业主可随时入住酒店，不计天数，与酒店共享盈亏；，与酒店共享盈亏；，与酒店共享盈亏；，与酒店共享盈亏；利润分成方式：利润分成方式：利润分成方式：利润分成方式：委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运
13、行费（委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40404040元元元元/ / /月月月月. . .MMMM，包括管理费、冷包括管理费、冷包括管理费、冷包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒时，从业主应
14、分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润店基本运行费且业主不改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润店基本运行费且业主不改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润店基本运行费且业主不改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；分配时予以冲减，直到冲减完为止；分配时予以冲减，直到冲减完为止；分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展当业主委托期限满，改变委托方式或终止
15、委托合同时，需一次性结清发展当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他全部经营成本。商代垫的基本运行费用和其他全部经营成本。商代垫的基本运行费用和其他全部经营成本。商代垫的基本运行费用和其他全部经营成本。15B B BB方案：投资回报型（享有方案：投资回报型（享有方案：投资回报型（享有方案：投资回报型（享有60606060利润分配）利润分配）利润分配）利润分配）委托经营时限：委托经营时限：委托经营时限：委托经营时限：六六六六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。个财务年度，
16、六年期满后，若需继续委托，双方另议。个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。业主入住权利：业主入住权利：业主入住权利：业主入住权利：每年入住签分累计不超过每年入住签分累计不超过每年入住签分累计不超过每年入住签分累计不超过80808080分（含分（含分（含分（含80808080分），酒店基本运行费用由发展商承分），酒店基本运行费用由发展商承分），酒店基本运行费用由发展商承分），酒店基本运行费用由发展商承担，业主无须交付；担，业主无须交付；担，业主无须交付；担，业主无须交付；超过超过超过超过80808080分时，分时，分时，分时，业主入住需按当日散客房
