房地产基本概念培训材料

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1、（一）房地产名词（一）房地产名词11、房地产、房地产:主要是指土地、建筑和固定在土地上 不可分割的部分。22、土地使用权、土地使用权 :使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限33、产证、产证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.44、三通一平、三通一平:水,电,路(通).场地平整.55、配套设施、配套设施:主要是为方便提供各种设施. 66、容积率、容积率:建筑面积与土地总面积之比.77、占地面积、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.88、基地面积、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.99、建筑面积、建筑面积:整个建筑每一层加起来的

2、面积总和. 1010、容积率、容积率:建筑面积与占地面积的一个比值(限制小区人口密度比). 1111、绿化率、绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比1212、得房率、得房率( (公摊公摊):套内使用面积与建筑面积比. 1313、日照间距、日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求. 1414、中线、中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.1515、层高、层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为 2.8 米.1616、净高、净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.1717、承重墙、承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体。1818、非承重墙、非承重墙:指不

3、支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.1919、房型、房型:指几房几厅几卫几阳台. 2020、动线、动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上. 2121、预置板、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。 2222、现浇板：、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。（二）房地产建筑形态：（二）房地产建筑形态： 低层低层：13F 的建筑称为低层建筑。 多层：多层：7F 以下的建筑称为多层

4、建筑。 小高层小高层：711F 的建筑称为小高层。 高层高层：1230F 的建筑称为超高层。 超高层超高层：30F 以上的建筑称为超高层。 板楼板楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。 双拼双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 三拼三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。 独栋别墅独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 双拼别墅双拼别墅：两栋连在一起的别墅。 连栋别墅连栋别墅：多栋连在一起的别墅。 越（跃）层越（跃）层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。 店面店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。 经济适用房经济适用房：价位较低

5、，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。 商品房商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。 （三）房地产结构材质（三）房地产结构材质：砖混结构 框架结构 钢架结构 （四）何为五证二书（四）何为五证二书：建筑土地使用许可证 建筑工程许可证 建筑用地规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证 商品房使用说明书 商品房质量说明书 （五）何谓物业管理：（五）何谓物业管理： 对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理，称为物业管理。 （六）何谓智能化：（六）何谓智能化：管理建筑物的软件体设施，称之为智能化。 （七）住宅基础配置：（七）住宅基础配置：11、水、水：一次

6、供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。 22、排水、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。 33、通风管、通风管：多设在厨房或厕所。44、电信设施、电信设施：电话、电视。77 、供电、供电：220V 和 380V。 3 房地产市场通常叫 3 个级别的市场 一级市场：国有土地出让市场，垄断性，通过划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等方式 二级市场：土地使用权转让；新建商品房第一次交易 三级市场：通过转让的房地产再次转让，如二手房交易、租赁 房地产基本概念培训材料 一、房地产基本概念 （一） 基本概念 房地产是指土地、建筑物及

7、附属物和固定于其上不可分离的部分，以及由此衍生的各种权益的总称。 在上述定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离，或者虽能分离但分离后会严重破坏房地产的功能、价值和完整性。不可分离部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、假山，也包括为提高建筑物的使用功能而安装在其上的水、暖、电、通风、消防、电梯等设备。 由此引出“不动产”概念，不动产是指不能移动或者移动后会使其价值、功能受到很大破坏的物体。包括房地产、以及水坝、机场、港口、地下工程等构筑物。因此，不动产是比房地产内涵更广的概念。 （二） 房产（物业，香港地区称呼）分类： （1） 按照建筑物的用途划分为 1 居住

8、物业：包括住宅、公寓、别墅等。 2 商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。 3 工业物业：包括厂房、车间、仓库等。 4 特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。 （2） 按层数划分 低层：1-3 层，低于 12 米的平房，别墅 多层：4-6 层（6 跃 7）， 24 米h12 米 小高层：7-13 层，高度超过 24 米 高层：14-24 层 超高层：25 层以上，或者大于 100 米 （3） 按住宅结构分 砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便

9、于就地取材，节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。 框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。 框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。 框

10、筒结构：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦。 （三） 房地产的属性 1 自然属性 固定性：属于不动产。 一般商品：生产场所固定，产品流通； 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样），最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础）。 永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者 报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与 下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。 2 经济属性 准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的

11、流动和交易。 价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产生的价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就表现的更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。 增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还作为资本投入进行获利和货币储存。 二、居住区的基本概念 1 容积率：居住区内各类建筑的总建筑面积与总居住区占地面积的比值。 从业主角度看，

12、容积率一定程度上表征了居住区内未来的生活舒适度，在售价等其他条件相似的情况下，小区容积率越小，生活舒适度增加。 从开发商角度看，容积率直接决定了固定土地面积上可出售的建筑面积，也就决定了项目开发的投资收益水平，在售价、销售率等其他条件相似的情况下，小区容积率越高，可销售面积越多，项目利润空间越大。但小区容积率受到规划局控制性规划设计的容积率最高限制。 但房地产市场到今天的发育程度和竞争激烈程度，以上关系都不是绝对的，而是相对的。一般情况下在南京 别墅区：0.3-0.8 之间 普通多层+小高层混合社区：0.8-1.5 之间 小高层为主的社区：1.5-2.2 之间 市区单体高层物业（写字楼、商住楼

13、、高层住宅楼等）：3-16，如商茂世纪广场容积率为16.7 2 建筑密度（覆盖率）：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率。 建筑密度在一定程度上体现了居住区建筑的密集程度，与楼间距、视野开阔度、绿化率等有直接关系。 一般混合社区建筑密度为 20%-35% 单体建筑的建筑密度就较高，达到 50%甚至 70% 3 绿地率：居住区内各类绿地面积总和占居住区总占地面积的比率。 一定程度体现小区景观环境质量。 4 楼间距：确保 1 楼在每年冬至日的直接日照时间不少于 2 小时。 建筑间距系数：指建筑外墙之间的水平距离与其中南面建筑的北侧檐口至北面建筑室外地坪标高的垂直距离之比南京市城市规

14、划条例实施细则1998.7.15 修改 （1） 位于生活居住建筑面南且与之平行布置的新建多层建筑，建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西 00至 300的，建筑间距系数在旧区不得小于 1.0，在新区不得小于 1.2；建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西 300至 450，建筑间距系数在旧区不得小于 0.9，在新区不得小于 1.1。依据上述规定计算间距小于 15 米的，按 15 米执行； （2） 位于生活居住建筑南面且与之不平行的多层建筑的建筑间距按本款第（一）项规定执行，但计算距离以最小端为准； （3） 单幢布置的高层建筑主体部分与其北面生活居住建筑的建筑的间距应当符合下列要求：不得小于高层建筑主体部分平面

15、的正南北向外包矩形的东西方向长度，计算间距小于 30 米的按 30 米执行； 三、关于住宅套型的基本概念 1 套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅结构和类型。侧重于从面积和结构角度来描述。 小二房：70-85，经济适用，在大中城市郊区一般较受欢迎 大二房：85-100，宽敞舒适，在大中城市高房价楼盘较适合 小三房：100-115，经济实用型 普通三房：115-125，舒适型 大三房：125-140，宽敞豪华型 深圳、上海等地的特殊面积户型，超级经济紧凑。 每个城市因房价水平、居住习惯等原因，面积标准不一样。 户型分类： 平层： 错层：错 1 个台阶、3 个台阶、10 个台阶（上海明珠花园） 跃层：较为完整的 2 层，通过户内楼梯交通，楼下看不到楼上。跃层住宅一般位于楼顶。 复式：由跃层设计启发而来，不完整的 2 层，上层层次较低，实际是把层高较高（一般 4.3 米以下）隔成 2 层用，楼下可以看到楼上（客厅挑高），复式住宅一般位于楼顶或 1 楼（如澳丽嘉园）。 楼中楼、叠中叠：2 层中设夹层，用于厨房、餐厅功能，一般位于中间层，如方圆绿茵。 2 户型：是共同占有一套单元住宅的一组社会成员特征的“一种表征”，如单身户、三口户之家、三代同堂户，侧重于从家庭人口结构来描述。 但目前的交流中，把套型、户型、房型混