1某单位住宅楼评估某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积 2000 平方米，包括一幢 1990 年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为 4800 平方米；一幢 1992 年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为 180 平方米该住宅区地处市城郊结合部，距环城路 500 米左右， 周围无环境污染，交通便利，环境优雅 二、评估目的二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见 三、评估方法及过程三、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用房地分估、加总的方法进行评估经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为 800 元／7 方米，平房造价为 400 元／7 方米该建筑物的建造时间为 1990 年，使用年限为 4n 年，已使用 10 年，取残值率为 4％ 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为 1992 年，使用年限为 25 年，已使用年，取残值率为5％ 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为 1098 元／平方米 2项目 各种因素条件下修正系数 条件 分值 基础设施 供水条件分值 较忧 O．012 电讯条件分值 优 O．024 排气条件分值 优 O．048 通讯条件分值 一般 O 商服繁华分值 一般 O 购物条件 距商服中心距离 一般 O 周围用地类型 优 O．10 环境质量 污染状况 优 O．068 街画位置 一般 0 建筑物朝向 较优 O．012 形状 无影响 0 宗地条件 面积 一般 O 道路宽度 —般 O 公交便捷度 较优 0．051 交通条件 对外交通便利值 较优 O．045 用途 较优 O．005 指标(容积率) 较优 O．005 规划条件 退还道路比例(城市道路) 无 0．005 合计 O．375 宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米） 土地价格=1509.75×2000=3019500（元） 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 =2968400+3019500=5987900（元） 四、估价结论四、估价结论该住宅楼的评估结论为： 5987900 元。