房地产法律疑难问题司法观点集成

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1、房地产法律疑难问题司法观点集成 2010-02-12 12:38一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、 磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（二审法院：上 海市第二中级人民法院）最高人民法院公报（2008 年第 4 期）上海市虹口区人民法院一审查明 2002 年 7 月 12 日，原告仲崇清与被告金轩 大邸公司签订金轩大邸商铺认购意向书一份，约定原告向被告支付购房意 向金 2000 元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时 优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为 150 平方米，

2、并明确小区商 铺的均价为每平方米 7000 元（可能有 1500 元的浮动）。如原告未在约定期限 内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按 约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未 作具体明确约定。上述意向书签订之后，原告向被告支付了 2000 元意向金。 2002 年 11 月 4 日被告取得房屋拆迁许可证，2003 年 5 月 29 日取得建设工程规 划许可证，2003 年 6 月 30 日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时 未通知原告前来认购。2006 年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书 签订正式买卖合同。被告称商

3、铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向 书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交 2000 元意向金可全数 退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。原告诉讼请求请求人民法院判令被告按 105 万元的销售价格向原告出售涉案 商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失 100 万元。上海市虹口区人民法院认为 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而 具有预约合同的性质。2、根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被 告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房 屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的 强制性规定并不

4、适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有 效。3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。4、被告构成违约。上海市虹口区人民法院判决 一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的 金轩大邸商铺认购意向书；二、被告返还原告意向金 2000 元；三、被告赔 偿原告经济损失 10000 元；四、驳回原告的其他诉讼请求。 一审案件受理受理 费 15260 元，由被告金轩大邸公司负担。仲崇清不服一审判决，请求二审法院撤销原判，依法改判支持仲崇清一审 提出的诉讼请求。上海市第二中级人民法院二审认为：（其他理由与一审相同）金轩大邸公司的 违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，

5、使合同的根本目 的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公 司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥， 但一审判决确定的 10000 元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保 护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双 方当事人实际情况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清 50000 元。仲崇清 要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积 15000 至 20500 元的价格赔偿其 经济

6、损失，但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况， 且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存 在因时而异、因人而异的情形。另外，虽然仲崇清按约支付了意向金，但是双 方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主 张的赔偿金额，不能完全支持。一审案件受理费人民币 15260 元，二审案件受 理费人民币 14350 元，均由金轩大邸公司公司负担。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖 人房屋使用费人房屋使用费导读与说明 商品房买卖合同因

7、出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合 同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应当按什 么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，最高人民法院对此作出了批复。最高人民法院民一庭意见 善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准， 最高人民法院于 2003 年 11 月 30 日以（2003）民一他字第 13 号对辽宁省高级 人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：辽宁省高级人民法院： 你院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大 连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示收悉，经研究认为： 商品房 买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应

8、按无效合同的处理原则进行处理。关 于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时 是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以 买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实 际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能 实现要求解除合同实现要求解除合同最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同 义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出

9、卖人违约行为所致。 其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合合同法 第 94 条的规定，不应予以支持。中国民事审判前沿2005 年第 2 集，法律出版社 2005 年版，第 208 页，最 高人民法院民事审判一庭编。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承 担相应的民事赔偿责任案情李某从某开发商处购得一处住房，总价款 183 万元，合同未就房屋内管 线铺高问题进行约定，交房前开发商致函李某，“由于您的房屋中有管道通过 （暧气管等），故在装修时进行了局部处理，局部吊顶较低，但不影响您居室 的使用和美观。”李某回函房地产公司，“本户内不得有任何非本户

10、管道通过， 如公司进行公共通过管道安装，请立即予以拆除。”第一次诉讼要求开发商拆除公共管道。法院判决因该管道系多家业主共用， 拆除该管道损害其他业主利益，驳回起诉。第二次起诉要求开发商承担违约金 86000 元；如不能认定李某违约，要求开 发商对因房屋中添设管道致房屋价值贬损部分进行补偿。评估法院委托价格认证中心评估，该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋 价格基础上扣减 2%最高人民法院审判业务意见（民一庭意见） 虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐合同法第 42 条第 2 款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或 者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应

11、当承担赔偿责任的规定，房地产公 司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告 知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。 民事审判指导与参考2008 年第 2 辑，法律出版社 2008 年版，第 9092 页。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房 屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋三门峡水利管理局（买方）诉郑州市配套建设公司（卖方）房屋买卖合同纠纷 案（判

12、决时间：2004 年 3 月 11 日，二审法院：河南省高级人民法院）最高 人民法院公报2004 年第 8 期判决摘要配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的 大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房 屋买受人交付房屋。因此，买方水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约 定及诚实信用、公平原则出发，卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经 济损失。依双方合同约定，卖方拖延两个月以上交付房屋，应赔偿买方与定金 相等的损失，即 736 万元。由于买方尚有 64395 万元购房款未付，可与卖方 支付的赔偿金相抵。卖方辩称房屋已处置给第三方，合同不能继续履

13、行的主张 不符合法律规定，不予采信。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过 诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？问题一关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否 超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，买受人主张出卖人交付 房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖 人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。 第二种意 见，买受人在约定交房期间

14、届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简 单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条 件分别进行处理。问题二关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所 有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见： 第一种意见， 出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。 如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理 房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经 构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内 请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧

15、失胜诉权。第二种意见， 房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请 求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。最高人民法院民一庭倾向性意见一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定 可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用民法通则 有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋 具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如 果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件 之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受 人请求出卖

16、人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质， 不适用诉讼时效的规定。中国民事审判前沿2005 年第 1 集，第 218 页，最高人民法院民事审判一庭 编，法律出版社七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿长沙物资股份有限公司与湖南万国医疗器械保健品博览会交易有限公司房屋买 卖合同纠纷最高人民法院经审理认为房屋买卖合同被认定部分无效、部分解除后，物资股份公司和物资集团公 司作为出售房屋一方应返还万国公司已经交付的购房款，万国公司作为购房方 应返还已经实际占有的房屋。因万国公司已经对所购房屋进行了一定的添附， 对其有效添附部分，物资股份公司和物资集团公司应予以适当补偿。对因合同 解除而造成的损失按合同双方的责任大小进行分担。一审法院委托鉴定单位对 万国公司装修工程进行了工程造价鉴定，但因该装修工程尚未完工，且工程质 量也存在瑕疵，故该鉴定结论不能作为确定房屋有效添附价值的依据，但却可 以作为本院确