《华泰联合-对上海市公共租赁住房的实施意见征求稿的点评：住房保障阳光浮现-100603》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华泰联合-对上海市公共租赁住房的实施意见征求稿的点评：住房保障阳光浮现-100603（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 分析师 分析师 鱼晋华 SAC 执业证书编号:S1000208120162 +755-82492232 联系人 联系人 周雅婷 0755-82125148 住房保障阳光浮现住房保障阳光浮现 对上海市公共租赁住房的实施意见征求稿的点评对上海市公共租赁住房的实施意见征求稿的点评 行业研究行业研究 /跟踪研究跟踪研究2010-06-03 房地产房地产 中性中性/ 维持评级维持评级 ? 上海今日发布公共租赁住房的实施意见征求稿， 将改变以往出售经济适用房的做法，改售为租，对市内居民提供公共租赁住房。对此我们的评论如下： ? 我们认为以公共租赁
2、住房代替经济适用房建设是一种更为合理和优化的保障思路，最主要的原因在于公共租赁住房改变了保障性住房可以出售的商品性质， 仅保留社会福利功能， 在一定程度上减少了出售经济适用房模式下衍生的权力寻租，可以更大程度地保证社会福利资源的有效分配。 ? 从国外主要国家的住房保障发展经验来看， 出售经济适用房由于其发展过程中带来的诸多社会问题和经济问题， 作为一种政府代替居民消费和直接干预经济的手段在西方已经慢慢被摒弃。我国地广人多，政府机构繁复，从基本特征上并不具备大规模建造和出售经济适用房的基础， 从实物分配经济适用房向公共租赁住房以及未来结合货币补贴政策转变将是我国住房保障体系一条更为有效的道路。
3、? 上海此次政策中对房源的考虑体现出政府较为强烈地引入民间资本及与单位团体合作的积极意愿， 这也符合国家近期关于鼓励民间资本进入特殊领域投资的政策导向。 由国家引导和补贴， 单位团体甚至个人与政府合作兴建保障性公共住宅及参与管理在国外不乏成功的案例， 如果能在我国试行成功将会是一个双赢的好结果， 一方面可以引导民间过剩的流动性进入公共建设领域， 拉动经济增长，另一方面也政府可以借助民间力量进行社会保障投资，安定社会情绪。 ? 尽管目前该政策仅是上海的地区性政策， 但已意味着全国住房保障政策变革的开始，对缓和房地产市场因政府缺位所带来的矛盾和不和谐，将是有益的。但住房保障作为政府对社会弱势全体的
4、福利覆盖， 本身是不是为了创造价值， 而只是一种财富的转移支付，用于弥补特定经济发展阶段下住房市场上的“市场失灵” 。从国外的经验来看，尽管很多国家都有比较完善的住房保障制度，但并不能阻止这些国家房地产市场本身的周期性变动， 对于房价变动长期来看并没有显著影响。 最近最近 52 周股价表现周股价表现 15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09Feb-10Mar-10Apr-10房地产沪深300行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-06-02 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和
5、行业评级标准 2 事件：事件： 上海今日发布公共租赁住房的实施意见征求稿，主要内容有： ? 申请公共租赁住房的对象（包括单身和家庭） ，应同时具备的条件同时具备的条件为：一是具 有本市城镇常住户口，或持有上海市居住证和连续缴纳社会保险金达到 规定年限；二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；三是在 本市无自有住房或人均住房建筑面积低于 15 平方米，因结婚分室居住有困 难的，人均面积可适当放宽；四是申请时未享受本市其他住房保障政策。 ? 公共租赁住房只租不售，实行有限期租赁；租赁合同期限一般不低于公共租赁住房只租不售，实行有限期租赁；租赁合同期限一般不低于 2 年年， 合同到期仍需租
6、赁的，运营机构应重新对承租人进行资格审核，符合条件的 可续签，租赁总年限一般不超过 5 年。 ? 合理确定租赁价格。 按略低于市场租金水平， 确定公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平， 确定公共租赁住房的租赁价格， 具体由各运营机构按规定制订，报住房所在地的区（县）物价部门和房管部 门备案。在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。 ? 运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房可利用多种渠道筹集公共租赁住房，包括结合旧城区改造、市政基 础设施建设、大型居住社区建设等项目，单独选址、集中新建；从新建、配 建的经济适用住房和其它保障性住房中， 经规定程序批准转化； 利用单位 （包 含经
7、济、科技、产业等园区）自用土地建造；按有关规定，综合利用农村集 体建设用地， 适当集中新建； 对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、 仓库、办公等非居住用房进行改建或改造；收购或代理经租社会上闲置的存 量住房；同时要积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房 源积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房 源，以及采取其它有效方式筹集房源。 我们的点评我们的点评 上海市此次提出的公共租赁住房思路改变了以往国内各省市以兴建经济适用房为主的住房保障思路，体现了政府在居民住房保障上的新尝试。我们认为以公共租赁住房代替经济适用房建设是一种更为合理和优化的保障思路，最主要的原因在于
8、公共租赁住房改变了保障性住房可以出售的商品性质，仅保留社会福利功能，在一定程度上减少了出售经济适用房模式下衍生的权力寻租，可以更大程度地保证社会福利资源的有效分配。 从国外主要国家的住房保障发展经验来看，出售经济适用房由于其发展过程中带来的诸多社会问题和经济问题，作为一种政府代替居民消费和直接干预经济的手段在西方已经慢慢被摒弃。我国地广人多，政府机构繁复，从基本特征上并不具备大规模建造和出售经济适用房的基础，从实物分配经济适用房向公共租赁住房以及未来结合货币补贴政策转变或将是我国住房保障体系一条更为有效的道路。 从上海此次的政策征求意见稿中可以看出政府对公共租赁住房涉及的各个方面都作出了详细的
9、规定，特别是对房源的考虑，体现出政府较为强烈地引入民间资本及与单位团体合作的积极意愿，这也是符合国家近期关于鼓励民间资本进入特殊领域投资的政策导向。由国家引导和补贴，单位团体甚至个人与政府合作兴建保障性公共住宅及行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-06-02 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 3 参与管理在国外不乏成功的案例，如果能在我国试行成功将会是一个双赢的好结果。一方面可以引导民间过剩的流动性进入公共建设领域，拉动经济增长，另一方面政府也可以借助民间力量进行社会保障投资，安定社会情绪。虽然目前看来政策的实施还需要时间去完善和修正，但无疑此次上海市政府的尝试是
10、一次有意义的进步。 尽管目前该政策仅是上海的地区性政策，但已意味着全国住房保障政策变革的开始，对缓和房地产市场因政府缺位所带来的矛盾和不和谐，将是有益的。但住房保障作为政府对社会弱势全体的福利覆盖，本身是不是为了创造价值，而只是一种财富的转移支付，用于弥补特定经济发展阶段下住房市场上的“市场失灵” 。从国外的经验来看，尽管很多国家都有比较完善的住房保障制度，但并不能阻止这些国家房地产市场本身的周期性变动，对于房价变动长期来看并没有显著影响。 行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-06-02 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 4 附：上海市发展公共租赁住房的实施意见附
11、：上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿征求意见稿) 为进一步建立健全本市住房保障体系，积极发展公共租赁住房，根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724 号)、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010 号）和关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见（沪府办发200958 号）等文件的精神，结合本市实际，制定本实施意见。 一、发展公共租赁住房的总体要求 一、发展公共租赁住房的总体要求 （一）发展公共租赁住房的基本思路。公共租赁住房是政府提供政策支持，通过专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，
12、按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象供应的保障性租赁住房。发展公共租赁住房要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障体系的总体要求，符合“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，促进住房租赁市场规范和健康发展。 （二）发展公共租赁住房的基本原则。为促进公共租赁住房规范、健康发展，应坚持以下基本原则：一是科学规划，合理布局。公共租赁住房发展应符合城市经济社会发展规划、土地利用总体规划和城镇规划，采取大分散、小集中的方式布局，集中设置的项目应在交通较便捷、生活配套设施较完善的区
13、域内安排。二是规范管理，只租不售。公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，满足基本居住需求，应规范供应程序和租赁管理，定向出租，只租不售。三是政府支持，机构运作。政府采取政策优惠、专项投入等方式，支持一批公共租赁住房专业运营机构通过各种渠道筹集并经营公共租赁住房；包括支持有条件的单位（各类经济和产业园区）利用自用土地规范发展公共租赁住房（即单位租赁住房）。四是市区联手，以区（县）为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划；区（县）政府是公共租赁住房工作的责任主体，应因地制宜、规范管理，组织开展本区（县）公共租赁住房的实施工作。 （三）落实管理部门。市住房保障领导小
14、组负责对本市公共租赁住房的政策和规划制定、发展目标和阶段性任务等重大事项进行决策协调。区（县）政府按照属地化管理原则，负责本辖区内公共租赁住房建设、筹集和供应的实施管理，可结合本区域实际情况制定相关工作的实施细则。市住房保障和房屋管理局是本市公共租赁住房工作的行政主管部门。区（县）住房保障和房屋管理部门是本区（县）公共租赁住房工作的行政管理部门。市和区（县）发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、国资、行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-06-02 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 5 民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门按照职责分工
15、，负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。 （四）积极组建公共租赁住房实施机构。市、区（县）政府应组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构（以下简称“运营机构”），负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构应具有法人资格，按公司法有关规定组建，采取市场机制进行运作，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。其中，单位租赁房的投资经营管理，由相关企业、产业园区开发管理主体、高校、部队、农村集体经济组织等单位组织实施。 （五）认真编制公共租赁住房发展规划和实施计划。区（县）政府应当根据住房保障需求、产业发展定位等情况，统筹安排，合理布局，组织编制公共租赁住房的发
16、展规划和年度实施计划，报市住房保障领导小组备案。公共租赁住房新增建设用地应符合土地利用总体规划和城镇规划，并纳入土地利用年度计划管理，规划土地部门应当保证优先供应。 二、多渠道筹集房源 二、多渠道筹集房源 （六）拓展房源筹集渠道。市、区（县）政府要统一安排和协调房源的筹集工作，运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房，包括结合旧城区改造、市政基础设施建设、大型居住社区建设等项目，单独选址、集中新建；从新建、配建的经济适用住房和其它保障性住房中，经规定程序批准转化；利用单位（包含经济、科技、产业等园区）自用土地建造；按有关规定，综合利用农村集体建设用地，适当集中新建；对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、 仓库、 办公等非居住用房进行改建或改造；收购或代理经租社会上闲置的存量住房；同时要积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源，以及采取其它有效方式筹集房源。 （七）明确房源要求和标准。公共租赁住房
