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1、第 1 页，共 21 页韶关曲江区马坝三至七村韶关曲江区马坝三至七村“三旧三旧”改造改造可行性研究项目可行性研究项目合作合作内内容容2010-7-27第 2 页，共 21 页目 录第一部分、项目情况第一部分、项目情况第二部分、项目开发的环境分析第二部分、项目开发的环境分析第三部分、项目开发的环境及风险分析第三部分、项目开发的环境及风险分析第四部分、市场调查、需求预测和项目定位第四部分、市场调查、需求预测和项目定位第五部分、项目拆迁安置与营销策略第五部分、项目拆迁安置与营销策略第六部分、合作方式第六部分、合作方式第七部分、项目实施计划第七部分、项目实施计划第八部分、项目经济效益和社会效益分析第八
2、部分、项目经济效益和社会效益分析第九部分、投资项目的主要特点和优势第九部分、投资项目的主要特点和优势第十部分、项目风险控制和不确定因素分析第十部分、项目风险控制和不确定因素分析第十一部分、项目结论、建议和要求第十一部分、项目结论、建议和要求第 3 页，共 21 页第一部分、项目情况第一部分、项目情况（一）（一）项目的基本情况项目的基本情况1、项目建设背景广东十六冶建设有限公司-韶关分公司现有住房破旧，部分已成为危房，居住坏境恶劣，而且企业已破产，造成职工思想动荡，给社会管理带来一定不稳定因素。广东十六冶建设有限公司在省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 （粤府200978 号）
3、文件精神下，结合韶关市创建国家园林城市发展方案，加快建设现代化宜居城市，在兼顾企业效益及社会效益的基础上，提出曲江区马坝区三至七村“三旧”改造项目。2、项目概况该项目所在地，曲江位于广东北大门，地处粤北中部，背靠内地腹地，南连珠江三角洲，具吸收珠三角的资本扩散和承接产业转移的区位优势，是泛珠三角经济辐射内地的战略通道，也是长江三角经济圈与珠江三角经济圈的接洽部。南距广州市 183 公里，深圳 290 公里，北距湖南郴州 130 公里，东距赣州 230 公里。区内京广铁路纵贯南北，设有马坝 3 个客货运站。105、106、107 国道纵贯南北，323 国道横穿东西，京港澳高速公路贯穿全境，有沙溪
4、站、韶关（马坝站）两个出入口。韶赣高速始发于曲江境内，武广高速火车客运专线通车后，曲江到广州仅需要 45 分钟车程。韶关新港位于曲江境内，建有专用集装箱码头。年吞吐能力 50 万吨，从韶关新港到香港屯门港 260 海里。第 4 页，共 21 页该项目马坝开发地段，紧邻绿色钢城韶关钢铁厂、韶关发电厂、大宝山矿、韶关发电厂，以及白土核电站等一批省属大型工业企业。韶关钢铁厂、韶关发电厂、大宝山矿、韶关发电厂，以及白土核电站等一批省属大型工业企业。3、主要经济技术指标（二）（二）可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据（1）国家相关法律法规。（2） 工程咨询协议 。（3） 国有土地使用证 ，证
5、号：。（4） 用地规划条件批复 。（5）规划总平面图（1：1000）（三）（三）项目建设的条件项目建设的条件总占地面积：平方米居住区用地：平方米其中，住宅用地：7890 平方米公建用地：1400 平方米道路用地：630 平方米公共绿地：3270 平方米第 5 页，共 21 页总建筑面积：平方米其中，住宅建筑面积：37100 平方米公建面积：6565 平方米地下建筑面积：6847 平方米架空层：3088 平方米规划期数：十期规划栋数：共 28 栋规划层数：11-18 层容积率：2.5%绿化率：45%第二部分、项目开发的环境分析第二部分、项目开发的环境分析（一）（一）宏观政策经济研究宏观政策经济研
6、究一、宏观经济研究一、宏观经济研究序号年份2006 年2007 年2008 年2009 年 1韶关市国内生产总值（亿元）393471.69545.87561 2可比价增长幅度12.4%14.9%10.6%10%2006-20092006-2009 韶关韶关 GDPGDP 增长趋势增长趋势12.60%10.00%13.20%10.6%GDP 增长12.40%14.90%10.60%10.00%2006 年2007 年2008 年2009 年第 6 页，共 21 页1）由上图可知，韶关市生产总值升幅近年不断增加，经济发展呈上升趋势。（2）自 2008 年起，韶关市生产总值突破 500 亿元，成为国
7、内 GDP总量超 3000 亿元的三大城市之一，仅次于北京和上海。（3）过去四年，韶关市四年以来年均经济增长 11%左右的增速。二、人民生活总体水平分析（1）20062009 年城镇居民可支配收入序号年份2006 年2007 年2008 年2009 年 1年均可支配收901898371198912953 2同比增长幅度8.8%9.1%11.00%8% 三年来，人均可支配性收入增幅不断增长，标示着韶关人民消费能力不断攀升。根据统计局数据显示，近年来韶关市恩格尔系数不断下降，消费结构也逐步转型。住房、旅游、教育、文化、信息服务类等消费性支出不断增长。三、房地产市场分析（一）投资情况 韶关市房地产市
8、场仍被业内看好，房地产业逐渐成为该市支柱产业。2009 年全市房地产完成投资 46.45 亿元，同比下降 16%，其中市区 30.8 亿元，同比 增长 36.5%。根据统计部门的统计显示，房地产投资占全市社会固定资产投资比 由 18.18%增至 19.47%，占我市 GDP10.12%（2007 年为 8.2%）。第 7 页，共 21 页（二）施工竣工情况 投资增大，有谨慎开工现象，大量房屋竣工会对市场产生积极影响。2009 年商品房施工总面积 675 万平方米，同比增长 7%，其中新开工面积 222.86 万平 方米，同比下降 17.1%；其中市区新开工面积 133.21 万平方米，同比下降
9、 3.5%。全市竣工面积 169.98 万平方米，下降 9.4%，其中市区竣工 99.8 万平方 米，同比下降 10.8%。（三）商品房销售与空置情况 伴随着市场的调整，房地产市场开始下滑，突出表现在成交量的萎缩，住宅 销售量下挫。2009 年商品房销售面积 224.87 万平方米，同比增长 62.6%，销售 额 59.15 亿元，同比增长 82.1%。其中，住宅销售面积 129.9 万平方米，同比下 降 11.94%；住宅销售额 27.64 亿元，同比下降 1.11%；其中，市区住宅销售面积第 8 页，共 21 页133.06 万平方米，同比增长 98.9%；住宅销售额 42.58 亿元，同
10、比增长 101.1%。 与此同时，商品房空置面积大幅增加。商品房空置面积 68.51 万平方米，同 比增长 10%，其中市区空置面积 49.19 万平方米，同比增长 10%。 第 9 页，共 21 页（四）商品住宅房价格情况 2009 年，全市房地产价格呈上升趋势。全市商品住宅房平均销售价格为 3355 元/平方米，增长 57.66%；其中市区销售均价为 3897 元/平方米，同比增长 24.4%。（五）存量住宅房交易情况第 10 页，共 21 页存量住宅房交易成交面积 88.76 万平方米，增长 14.54%，其中市区成交 46.3 万平方米，同比增长 43.08%；成交额 4.46 亿元，
11、同比 63.37%；存量住宅 交易均价 745.37 元/平方米，增长 7.98%，其中市区交易均价 1197 元/平方米， 增长 27.2%。（二）（二）韶关曲江区域发展规划韶关曲江区域发展规划（三）（三）韶关市曲江区经济发展状况韶关市曲江区经济发展状况第 11 页，共 21 页（四）韶关市曲江区地产市场环境分析（四）韶关市曲江区地产市场环境分析1、市场区域发展格局2、市场现状（四）韶关市曲江区房地产市场供应量统计（四）韶关市曲江区房地产市场供应量统计1、09 年主要在售楼盘货量统计分析2、09 年主要在售楼盘售价统计分析3、09 年主要在售楼盘个案分析（别墅项目及洋房项目）4、09 年上半
12、年房屋交易情况（五）韶关市曲江区地产市场发展趋势预测（五）韶关市曲江区地产市场发展趋势预测1、未来楼盘发展（供应量及售价）分析2、楼市未来发展趋势预测评述第三部分、项目开发的环境及风险分析第三部分、项目开发的环境及风险分析（一）（一） 、项目地块周边环境分析、项目地块周边环境分析1、项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质2、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况第 12 页，共 21 页3、地块交通状况调查地块周边的市政路网及其公交现状进入项目地块的直入交通网现状市政道路网络远景规划高铁和新建铁路网4、项目周边市政配套设施调查
13、购物场所文化教育医疗卫生金融服务娱乐、餐饮、运动生活服务5、周边可能存在对项目不利的干扰因素（二）（二） 、土地、土地 SWOTSWOT 分析及建议分析及建议(SWOT 是一种分析方法，用来确定企业本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合)1、项目地块的优势分析2、项目地块的劣势分析3、项目地块的机会点分析4、项目地块的威胁及困难点分析5、针对性提升及规避建议（三）（三） 、开发条件及开发风险分析、开发条件及开发风险分析1、开发前提条件及影响2、开发风险分析现在正在开发的领秀花园、亿华明珠城、江畔花园三期对本项目客户群构成潜在威胁。韶钢的三旧改造项
14、目，其所改造项目占地面积 亩，是一个重大竞争对手（是第 13 页，共 21 页否会进行改造） 。在核电厂与本项目之间有-大型楼盘。将分减核电第四部分、市场调查、需求预测和项目定位第四部分、市场调查、需求预测和项目定位一、一、市场规模市场规模1、人口构成2、住房消费能力3、住房空置情况二、竞争对手分析竞争对手分析（一）项目自身优劣分析（一）项目自身优劣分析 1、优势分析2、劣势分析（二）竞争对手优劣分析（二）竞争对手优劣分析 1、优势分析2、劣势分析三、三、本项目为市场占有情况的预测本项目为市场占有情况的预测1、拥有的市场机遇2、面临的市场挑战3、项目可能面临的问题分析四、目标客户群体分析四、目
15、标客户群体分析1、目标客户定位的思考2、项目自身因素的思考3、结合项目现状对目标客户群的锁定4、目标客户群定位第 14 页，共 21 页五、项目定位形成五、项目定位形成1、正确审视项目面临的两大问题2、本项目的核心竞争力分析3、与竞争对手相比较，我们应重点突出的优势4、项目定位5、项目推广语 6、形象定位第五部分、项目拆迁安置与营销策略第五部分、项目拆迁安置与营销策略一、拆迁安置的政策依据一、拆迁安置的政策依据1永迁补偿方式 2回迁补偿方式3. 产权调换方式二、拆迁安置的费用测算及市场评估价格二、拆迁安置的费用测算及市场评估价格1评估价格形成方法 2.评估价格形成的假设前提 3评估价格形成的产
16、权类型 4评估价格形成与房地产开发的动态成本过程 三、对不同居住群体的安置建议三、对不同居住群体的安置建议1优质优价建议 2. 快捷性建议 第 15 页，共 21 页3政策性建议四、商品房的营销策略与价格制定四、商品房的营销策略与价格制定（一）核心推广思路（一）核心推广思路1、营销推广目标2、营销手段组合：常规营销高效营销（二）推广各阶段节点把握（二）推广各阶段节点把握1、第一阶段：树立形象期2、第二阶段：项目形象产品攻势3、第三阶段：开盘造势4、营销费用预计及评估（三）营销支持（三）营销支持1、关于项目劣势的解决方案2、销售策略的综合运用3、项目的形象建立（样板示范单位、样板园林、售楼现场包装等）（四）项目销售策略（四）项目销售策略1、重要节点的相关安排2、推货组合思路3、销售回款计划（五）价格定位（五）价格定位1、住宅部分、住宅部分（1）市场比较法定价过程（2）加权平均法定价过程2、商铺部分、商铺部分第 16 页，共 21 页（1）市场比较法定价过程（2）收益还原法定价过
