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1、个人财产租赁所得的处理方法日前，国家税务总局对个人财产租赁所得以及认购股票等缴纳个人所得税的一些问题做出 了新的规定。个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用： 是财产租赁过程中缴纳的税费；是由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用； 是税法规定的费用扣除标准。个人认购股票等有价证券时，从雇主取得的折扣或补贴收入，应按照国家税务总局关于 个人认购股票等有价证券而从雇主取得的折扣或补贴收入有关征收个人所得税问题的通知 的规定进行处理。任职、受雇于报纸、杂志等单位的记者、编辑等专业人员，因在本单位的报纸、杂志上发 表作品取得的所得，属于因任职、受雇而取得的所得，
2、应与其当月工资收入合并，按“工 资、薪金所得”项目征收个人所得税。除上述专业人员以外，其他人员在本单位的报纸、 杂志上发表作品取得的所得，应按“稿酬所得”项目征收个人所得税。至于出版社的专业 作者撰写、编写或翻译的作品，由本社以图书形式出版而取得的稿费收入，应按“稿酬所 得”项目计算缴纳个人所得税。另外，在校学生因参与勤工俭学活动而取得属于个人所得税法规定的应税项目的所得，应 依法缴纳个人所得税。按照规定，对于个人出租房屋、车辆等取得的财产租赁费，应当按照个人每次取得的收入 减除规定费用后的余额为应纳税所得额，按照 20的比例税率计算应代扣的个人所得税税 额。其中，每次取得的收入是指出租财产一
3、个月的租赁收入；其费用扣除办法与劳务报酬 所得相同，即每次收入不超过 4000 元，减除费用 800 元；超过 4000 元的，减除 20的费 用。按照规定，在确定财产租赁所得的应纳税所得额时，对于个人在财产出租过程中缴纳的税 金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。由纳税人负担的该 出租财产实际发生的修缮费用，可以凭有效证明从其财产租赁收入中扣除，但每次以 800 元为限；一次扣除不完的，可以在以后继续扣除。企业在支付财产租赁费时，应代扣的个 人所得税税额的计算公式为：每次（月）收人不足 4000 元的，其应纳税所得额为：应纳税 所得额应税项目收入总额800准予扣除的税
4、金和教育费附加修缮费用每次（月）收 入超过 4000 元的，其应纳税所得额为：应纳税所得额（应税项目收入总额准予扣除的 税金和教育费附加修缮费用）（120） 应纳税额为：应纳税额应纳税所得额20案例 304案例说明2002 年 2 月 27 日付文斌与荔波（樟木头）饮料食品有限公司签订合 同，将付文斌拥有的房屋 2 间租给荔波（樟木头）饮料食品有限公司使用，合同规定月租 金为 8000 元，按月支付。2002 年 3 月份付文斌缴纳营业税、房产税、城建税和教育费附 加共汁 1368 元，另付修缮费用 1200 元。要求解答付文斌 2002 年 3 月份取得的租金收入应缴纳个人所得税税额。 法律
5、依据中华人民共和国个人所得税法 、 中华人民共和国个人所得税法实施条例 、 国税函（2002）146 号国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复 。计算说明付文斌 2002 年 3 月份应纳税所得额为：应纳税所得额（800013681200） （120）4345.6 元付文斌 2002 年 3 月份应缴纳个人所得税税额为：应纳税额 4345.620869.12 元案例 305案情说明王海伦在市区拥有商品房两套，一套白用，另一套于 2002 年元月 1 日出租给李飞侠夫妇居住。协议规定，租期两年，每月租金 1000 元，于每月初支付。王海伦 3 月份新购置门面房一套，并于 2002 年 4
6、月 1 日租赁给波顿（枣阳）服装店作经营 使用。协议规定，租期一年，从 2002 年 4 月 1 日至 2003 年 3 月 31 日，月租金 4000 元， 于每月初支付。要求解答计算王海伦 2002 年应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、 印花税、个人所得税各是多少？（城市维护建设税税率为 7，教育费附加征收率为 3）： 法律依据中华人民共和国个人所得税法 、 中华人民共和国营业税暂行条例 、 中华 人民共和国房产税暂行条例 。政策解读财税（2000）125 号关于调整住房租赁市场税收政策的通知规定，从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴
7、纳的营业税暂减按 3的税率 征收，房产税暂减按 4的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按 10的税率征收 个人所得税。计算分析对照上述规定，王海伦 2002 年应纳的各项税额计算如下：（1）出租住房应纳营业税1000123360（元）出租门面房应纳营业税4000951800（元）应纳营业税合计360180036018002160（元）（2）应纳城市维护建设税21607151.20（元）应纳教育费附加2160364.80（元）（3）出租住房应纳房产税1000124480（元）出租门面房应纳房产税40009124320（元）应纳房产税合计48043204800（元）（4）元月 1 日应纳印花税
8、1200016612（元）4 月 1 日应纳印花税40001216048（元）应纳印花税合计1214860（元）（5）个人所得税计算过程如下：1 月份应扣除税额10003（173）1 00041285（元）1 月份应纳个人所得税（100085800）1011.50（元）2、3 月份各月应扣除税额10003（173）1000473（元）2-3 月份应纳个人所得税（100073800）10225.40（元）政策解读 4-12 月份王海伦取得的财产租赁所得由住房租赁所得和门面房租赁所得组成。按照个人所得税法规定，财产租赁所得以一个月取得的租赁所得为一次。因此，应将上述 两项租赁收人额合并计算，但由于
9、两类不同的租赁收入分别适用不同的税率，故不能把租 赁所得直接按 10的税率计算，也不能直接按 20的税率计算。如果两类租赁的月收入均 超过 4000 元，则可分别计算。如果两类租赁的月收入有一项不超过 4000 元，或两项均不 超过 4000 元，则分别计算就有可能出现扣除不准确的问题。财税（2000）125 号文件对同一纳税人同一月份取得的“两类”租赁收入如何计算个人所 得税没有作出明确规定。对此，我们认为首先应对“两类”租赁收入合并计算确定应纳税 所得，然后按照“两类”租赁收入各自占总收入的比例对当月应纳税所得进行合理划分， 再按各自所得对照适用税率分别计算应纳税额，最后计算“两类”租赁收
10、入应纳税额之和， 即为实际应纳个人所得税额。上述方法可称之为“先合、后分、再税” 。计算分析计算过程如下：王海伦 4 月份应扣除税额10003（173） 40005（173） 1000440001248332204048048821（元）王海伦 4 月份应纳税所得额（10004000821）（120）3343.20（元）住房租赁所得1000（10004000）3343.20668.64（元）住房租赁所得应纳税额668.641066.86（元）门面房租赁所得4000（10004000）3343.202674.56（元）门面房租赁所得应纳税额2674.5620534.91（元）王海伦 4 月份应纳
11、税额合计66.86534.91601.77（元）王海伦 5-12 月份各月应扣除税额10003（173） 40005（173）100044000123322040480773（元）各月应纳税所得额（10004000773）（120）3381.60（元）住房租赁所得1000（10004000）3381.60676.32（元）住房租赁所得应纳税额676.321067.63（元）门面房租赁所得4000（10004000）3381.602705.28（元）门面房租赁所得应纳税额2705.2820541.06（元）王海伦 5-12 月份应纳税额合计（67.63541.06）84869.52（元）王海伦 2002 年应纳个人所得税合计11.5025.40601.774869.525508.19（元）特别提示 （1）对于个人租赁房屋一般以房屋的用途来判别是否享受税收优惠。如果个人将原有住房用于对外出租作营业使用，则不得享受税收优惠；（2）对于两类租赁的月收入均超过 4 000 元的情形，采用上述方法计算的结果与分别计算 的结果相同。
