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1、试论房地产经纪行业的特点及存在的问题试论房地产经纪行业的特点及存在的问题【摘摘 要要】随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构迅速发展起来。房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环，由于其自身的特点和发展时间不长而存在着一些不可避免且又不容忽视的问题，为此，要完善房地产经纪法规体系，制订相应管理办法，让经纪行为得到切实的保障；强强联手，走集团化、规模化经营管理之路。【关键词关键词】房地产 经济行业 问题 措施一、一、房地产经纪介绍房地产经纪介绍（一）房地产经纪概念（一）房地产经纪概念房地产业作为第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，其对相关产业乃
2、至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。房地产业的发展对城市建设，对生产、生活条件的改善以及人民生活水平的提高都有着重要的影响。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一
3、方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。（二）房地产经纪特点（二）房地产经纪特点20 世纪 90 年代以来，尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后，房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰
4、，房地产经纪活动也逐步发展起来。随着中华人民共和国城市房地产管理法颁布和实施，房地产经纪制度开始确立，房地产经纪市场不断扩大，经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为，既是市场发展的需要，也是市场分工的强烈要求。房地产经纪主要有如下几个特点：1房地产经纪活动的内容、形式多样化。从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务。由于房地产业的业务具有内容丰富、手续繁杂、涉及面广等特点，决定了房地产居间活动对房地产业发展起着重要的作用，成为房地产市场中不可缺少的经营活动。随着房地产业的发展
5、，房地产居间业务量不断提高。为了适应这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成业专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。2.房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。经纪活动中经纪主体只提供服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动具有报酬性。在此必须把握三个概念：即佣金、居间、代理。居间是指委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为；代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促使委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取佣金
6、的行为。佣金是指房地产经纪机构完成委托事项后，由委托人向其支付的报酬。3 房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。其活动具有隐蔽性和非连续性，随着财产转移过程的终止而终止，但是市场监督可以将之有形化，其途径是行使合法权利，向有关部门投诉，向媒体反应，向法院起诉，维护自由的合法权益。这里需要培育消费者自我保护意识，普及房地产经纪中介等法律知识，建立有效的投诉和消费者保护机制。二、房地产经济行业二、房地产经济行业我国房地产经济行业在管理层面上的现状我国房地产经济行业在管理层面上的现状1.房地产经济行业管理法律、法规不健全。目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城
7、市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。2、政府管理部门对房地产经济行业的市场监管不力。在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管
8、和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风3、房地产经纪机构市场准入机制不健全。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。4.房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力。目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管
9、理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。（二）我国房地产经济行业其自身行业发展层面上的现状二）我国房地产经济行业其自身行业发展层面上的现状1.经纪机构的无资质、无证书、无执照经营。非法异地经营根据建设部城市房地产中介服务管理规定 ，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。而未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法2.从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏。近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其
10、从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。3.经纪机构在经营中存在诚信缺失现象。房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养， “利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费
11、；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。4.部分经纪机构的规模小经营能力较低。由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。三、房地产经纪行业现存问题的解决措施、房地产经纪行业现存问题的解决措施 (一一)逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规逐步建立、健全房地产
12、经纪管理制度及相关法律法规由于我国房地产经纪人制度还不健全，难以适应房地产业发展的需要；因而建立我国房地产经纪人员职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道，制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下： 1建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度。为加强对房地产经纪机构和从业人员的管理，及时掌握全市房地产经纪机构信息，进一步规范房地产经纪机构的行为，维护房地产市场秩序，依据房地产经纪管理办法等有关规定，我局决定于 2012 年 5 月 22 日至 6 月 5 日，在全市
13、范围内统一开展房地产经纪机构书面材料审查（以下简称“年检” ） 。对不参加年检的，在今后评先、评优等诚信评价时，一律作为失信单位对待。对年检合格的，将向社会公布。2建立房地产保证金制度。房地产市场管理新规：将实行履约保证金制度。 严管临时安置费发放 实行履约保证金制度。7 月 8 日，市城乡建设委员会召开全市房地产管理工作会议，出台关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见 ，从 14 个方面进一步规范房地产市场开发经营秩序，促进我市房地产市场持续健康发展。据市城乡建设委员会相关负责人介绍， 意见中除加强对房屋评估的监管、加强房地产开发资质的管理外，特别提出了对临时安置费（含越冬采暖补助费）的发
14、放进行严格监管。对超过协议约定时限未安置的，从逾期之月起，按月计发违约金。同时，对存在超期安置及欠发临时安置费（含越冬采暖补助费）问题的责任单位，由市房屋征收管理部门按违约金总额的 10%从征收他项费用中扣除费用，作为征收信访维稳资金。此外，为了有效控制和解决房地产开发建设中产生的各种问题，意见中还规定，开发企业在申请办理房地产开发企业资质新办、续期、晋级手续时须一次性缴纳 100 万元履约保证金。对开发建设出现问题的开发企业，将扣留履约保证金用于解决出现的遗留问题。3经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任。根据建设部城市房地产中介服务管理规定 ，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构
15、、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任“。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。4对现行法律法规进行必要整合，使其更具针对性和可操作性。只有合理地履行相应法律法规并使其更具针对性和操作性才能让房地产经纪更
16、好的经营并发展下去。中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间代理业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和合同法的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此民法通则第一百三十四条已有明确规定。(二二)加大规模化经营力度，在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展加大规模化经营力度，在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展 规模是市场经济生产方式中企业的一种追求。在经济学中有一种现象称为规模收益递增，即在许多生产过程中，当你把所有投入量加倍时，你就能够以一种不同的更有效的生产方式来经营，从而在实际上使你的产出量增加 l 倍以上。只有当产品的数量多得值得设置相当大的生产组织时，这些经济效果才能完全体现。规模化经营必然扩大公司的业务量，提高市场占有率，从而增强市场竞争力。同样，作为房地产经纪企业，只有具备了规模，才可降低生产成本，自然就具备了较强的竞争能力，企业就可以在规模的前提下进行技术提高、创新等等。由于目前我国房地产经纪总体
