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1、常州住宅物业公共服务工时定额指导标准常州住宅物业公共服务工时定额指导标准（试行）常州市物业管理协会常州市物业管理协会- 2 -编编 制制 说说 明明物业管理行业的健康发展的关键在于建立物业管理市场化竞争机制，建立统一、开放、健康、有序的物业管理市场。为此，我们协会组织对物业管理公共服务中各项服务劳动工时定额进行了调查、测算和量化，根据行业的实际用工水平在多层次、多角度反复进行计算的基础上制订出常州市住宅物业服务工时定额指导标准 （以下简称“标准” ） ，为形成完全市场化的用工成本测算机制提供依据，使广大的物管企业有一个比较规范的市场竞争环境、从而为推动物业管理行业的市场化进程和前期物业管理招投
2、标公开、公平、公正的进行创造了条件。1、本“标准”是通过对部分物业管理公共服务项目中各主要分项的劳动工时定额进行逐项测算，后经市、区房管局、市物价局、协会企工委、业工委、部分企业和业主代表反复讨论，形成了物业管理单项服务劳动工时定额指导标准，它比较具体地明确了物业管理中各单项服务的有效劳动工时定额，成为前期物业管理招投标中成本测算的指导标准，对体现“质价相符”的服务和“明明白白”的消费，规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展有着明显积极的作用。2、本“标准”共分八类四十三个分项，测算范围和内容主要包含了住宅物业管理中的直接管理、保安、保洁、绿化、公共设施设备
3、维保等五大类公共服务的分项成本和保险费用、公司管理费、法定税费等三大类间接成本，它的劳动工时定额指导标准，主要适用于常州市行政区域范围内住宅类物业前期物业管理招投标中的成本测算的量化依据和物业管理招投标中的参考依据。物业管理单项服务工时费是由工时定额乘工时单价来作简略计算，各企业工时单价可根据的自身规模、技术水平以及社会物价情况和国家有关政策来核定。3、本“标准”为有效劳动工时，是以每人每天 8 小时的工作时间为测算依据，但不包括节假日等其他用工在内；该“指导标准”中还提供了各分项服务中最基本的“用材耗能”分析参考数据，具有一定时段内的参考性（合同另有约定的除外） ，但具体方案应根据客户的具体
4、要求来对应。4、本“标准”中被测算的物管小区平均管理面积为十五万平方米，但不包括小区内营业性公建配套房的管理工时成本的测算（如：公共车库、会所等） 。5、推行本“标准” 有利于促进物业服务定价模式的改革；有利于提高物管企业的经营管理水平；有利于企业公平竞争，避免暗箱操作；有利于招投标双方风险合理分担。6、我们将根据市场的实际变化 同时听取社会各界的合理化意见和建议，对部分物业服务分项中不适应市场发展需求的部分，及时地进行完善补充和扬弃。常州市物业管理协会2005 年 3 月- 3 -一、管理处综合管理项目工时定额、耗能指导标准内容 项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注综合管理 成本（1）负
5、责制定物业管 理服务工作计划，并 组织实施； （2）对房屋及设施设 备进行安全普查，根 据普查结果制定维修 计划，组织实施； （3）受理住户咨询、 投诉、报修、预约服 务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委 员会并配合其运作； （5）建立规章制度与 服务标准； （6）与业主签订物业 管理服务协议、物业 管理公约等手续；公 开服务标准、收费依 据及标准； （7）应用计算机系统 对业主及房产档案、物业管理服务及收费 情况进行管理； （8）员工统一着装， 持证上岗； （9）进行物业管理服 务满意率调查，促进 管理服务工作的改进 和提高。（1）每三个月向 委托方报告一次计 划实施情况； （2）每年一
6、次； （3）白天有专职 受理接待人员，夜 间有值班人员处理 应急事件；一般性 投诉与服务当日解 决，其它不能当日 解决的，承诺或约 定解决时限并作出 合理解释； （4）按有关部门 及政策、法规要求 执行； （5）制度健全； 服务标准符合合同 约定；档案资料齐 全，保管良好； （6）内容合法， 手续完备；（7）有专人维护， 内容完整、准确、 有效、更新及时； （8）分工种着装， 配戴胸牌；按规定 要求持证上岗； （9）每 6 个月进 行一次，并作分析、 评估且有改进措施按按 2 2 万平万平 方米配备方米配备 一名管理一名管理 人员。人员。 1.（每天 按 8 小时 计算 2. 每月 合计： 2
7、40 工时 3. 所测 算的小区 平均建筑 面积为 15 万平方米）1 1 万平方米万平方米 1506.91506.9 元元/ / 月月 1.包括： （1）- （13）项的 费用； 2.（水电费： 为物业管理 用房及公建 配套设施水 电）1、所测 算的小区 平均建筑 面积为 15 万平 方米； 2、用料 耗材测算 分项： （1）.办 公经费、 （2）.社 区活动经 费、 （3）. 节日布置 经费 （4）.差 旅费、 （5）培 训费、 （6）.通 讯费、（7）.水 电费 （8）.交 通费、 （9）. 办公设备、 大型维修、 保洁工具 等固定资 产折旧、 （10）. 其他各项 应摊费用。 ）- 4
8、 -一、管理处综合管理项目工时定额、耗能指导标准内容 项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注综合管理 成本（10）向业主宣传物业方面的法律法规； （11）将住宅装饰装 修的禁止行为和注意 事项告知装修人； （12）业主（使用人）装修前按规定审查业 主（使用人）的装修 方案； （13）每日巡查装修 施工情况； （14）对装修中的违 法行为及时劝阻。（10）按照有关政策、法规、合同、 公约的规定进行管 理； （11）在入住装修前进行书面告知或 签订装修管理协议；（12）24 小时内 审结方案并签署审 查意见交业主； （13）在装修前期 每日巡查一次，发 现违章，当即开具 违章通知单告知业 主；
9、（14）经三次通知 和劝阻仍不改正的， 3 日内向有关主管 部门报告。二、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准内容 项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注- 5 -1.主出入 口安全护卫人员主 出入口 24 小时 值班制定值班制度，主出 入口 24 小时有人值班 看守；按照业主委托 要求进行进出车辆管 理、访客登记、谢绝 业主拒绝访问人员和 未经业主委员会批准 的商贩入内、大件物 品搬出登记、交通指 挥与疏导工作；接收 住户反馈信息，及时 处理；本岗位无法处 理时，移交相关部门 处理。19201920 工时工时/ / 月，月， （每天（每天 合计合计 6464 工工 时时/ /天
10、）天） （按早班 3 人，中班 3 人，晚班 2 人测算；每 月按 30 天 计算）1 1 万平方米万平方米 耗用耗用 24.424.4 元元/ /月月 （主要包括： 对讲设备、 远射灯、警 棍等）指一个 出入口二、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准内容 项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注2.次出入 口值班安全护卫人员 16 小时值班。(每 日 6：00 20：00)制定值班制度；次出 入口 16 小时有人值班 看守；按照业主委托 要求进行进出车辆管 理、访客登记、谢绝 业主拒绝访问人员和 未经业主委员会批准 的商贩入内、大件物 品搬出登记、交通指 挥与疏导工作；接收 住户
11、反馈信息，及时 处理；本岗位无法处 理时，移交相关部门 处理。480480 工时工时/ / 月（每天合月（每天合 计计 1616 工时）工时）（按早班 1 人，中班 1 人）1 1 万平方米万平方米 7.317.31 元元/ /月月 （主要包括： 对讲设备、 远射灯、警 棍等）指一个 出入口3.区域巡 逻安全护卫人员在 小区范围内 24 小时巡视（1）制定巡视制度； 白天巡逻次数不少于 6 次，夜间巡逻次数 不少于 8 次，重点部 位、重点时间以及特 殊情况加强巡逻；每 组巡逻人员不少于 2 人。 （2）对小区主干道、 组团道路进行巡视， 指挥机动车辆按车位 有序停放，对已经违 章车辆发告示，
12、处理2 2 万平方米万平方米 / /人人* *每班每班1.（主要包 括：小区公 共服务面积）1 1 万平方米万平方米 4141 元元/ /月月 （主要包括： 对讲设备、 远射灯、警 棍等）- 6 -小区交通堵塞事项， 定期巡视消防状况。 4.小区中 央监控安全护卫人员 24 小时对监控设备 进行监控24 小时值守，发现或 接到异常信息及时通 知就近安保人员进行 处理，形成异常情况 处理记录；有录制信 息要求时负责信息的 录制与保管。720720 工时工时/ / 月，每天月，每天 2424 工时工时 (按每天早、 中、晚班各 一人)1 1 万平方米万平方米 8 8 元元/ /月月 （主要包括：
13、对讲设备等）1.按 15 平方米 管理面 积测算 2：指一 套监控 系统- 7 -三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内容 项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注（1）保持配电房清 洁卫生；（1）每周清扫地 面及擦拭配电柜 表面，要求地面 无积灰，配电柜 表面无污渍；4 4 工时工时/ /月月（1）- （10）项中 不包括高低 配电房的 24 小时值班监 控工时）（2）检查变压器电 压、断路器、隔离开 关、高压熔断器及避 雷器、配电箱、导线 等供配电系统的状况， 并抄表做好记录，出 现异常及时处理；（2）每日检查一次；1515 工时工时/ /月月按每天 0.5
14、小时计算（3）委托专业单位 对变压器、高压开关 柜进行测试、试验等 项目的维修保养；（3）每 2 年测试、试验 1 次；1 1 工时工时/ /月月按 3 人，每 人 8 小时计 算，每 2 年 一次，合计 24 工时/2 年（4）对变压器外部、 低压配电柜进行清洁、 保养；（5）保证正常电力 供应，内线限电、停 电按规定时间通知业 主（使用人） ； （6）检测接地电阻； 检测配电房主要电器 设备的绝缘强度；（4）每年进行 2次；（5）限电、停电至少提前三日通 知业主（使用人） ；（6）每年检测 1次；4 4 工时工时/ /月月按 3 人，每 人 8 小时计 算，每年 2 次，合计 48 工时/
15、年1.供配电 系统（7）检测配电房内 消防器材，保持消防 器材完好；妥善保管 高压操作工具；（7）每年检测 2 次配电房内消防 器材；高压操作 工具每年送供电 部门检测 1 次；2 2 工时工时/ /月月9677.829677.82 元元/ / 月月（包含 （1）- （10）项服 务范围）按每年 3 人 8 小时计算- 8 -三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准- 9 -三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内容 项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注（8）潮湿天气时， 采用抽湿或红外线 灯泡烘烤等方法， 保持配电房内主要电器设备干燥
16、；（8）持续保持配电 房内主要电器设备 干燥；4 4 工时工时/ /月月按 1 人 每天 8 小时计 算，6 天 合计 48 工时1.供配电 系统（9）检测配电房 内有无蛙、鼠、蚁 等虫害，如发现马 上采取措施杜绝； （10）填写运行记 录，建档备查。（9）每月检测 1 次；（10）每日填写运 行记录新式归档备 查。8 8 工时工时/ /月月按 1 人 每天 8 小时计 算（1）车行道路路 况检查与维护； （2）道板路面与 人行通道检查与维 护；（1）每日巡检路面 无明显坑洼、龟裂、 破损、啃边，侧石 无明显破损；如有， 进行维护； （2）每日巡检路面 无明显坑洼、破损、 道板缺失；如有， 进行维护；1818 工时工时/ /月月* *万平方米万平方米2.道路系 统（3）交通标志的 检查与维护。（3）每日巡检交通 标志、标线与交通 设施齐全、完好。 如有，进行维护；15.15.工时工时/ /月月（按合同约 定结算）按 15 万 平方米 管理面 积测算3.给水系 统（1）检查与维护 水池（箱）及部件；（1）每日检查 1 次 水池（箱）入水孔、 进水管
