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1、请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 22 研究报告 房地产行业 2017-1-17 回首回首波澜壮阔波澜壮阔，望眼望眼寒冬凛冽寒冬凛冽 房地产行业年度业绩前瞻房地产行业年度业绩前瞻 行业研究深度报告 评级 看好看好 维持维持 报告要点 楼市回顾：销售量价齐升，投资表现稳健 2016 年，房地产销售量价齐升，整体走势前高后低。4 月份为年内增速最高点，三季度走出反弹，四季度受调控影响迅速降温，不过 2016 年尚未结束，销售面积和销售额历史高点便被突破，11 月累计销量同比增长 24%。房价环比涨幅 9月加速至 1.8%，调控政策出台后开始回落，不过房价大面积下跌仍未出现。商品房待售面积去化较
2、为明显，3 月开始环比下降，11 月开始同比转负，其中住宅待售面积去化更为明显，非住宅待售面积环比仍在上升。投资明显好转，全年走势稳健。2016 年 11 月，地产投资累计同比增长 6.5%，相比 2015 年明显好转，一二三线城市地产投资均有不错表现。 年报前瞻：业绩高速增长，集中度仍提升 2016 年，在全国楼市量价齐升的背景下，上市房企业绩改善在 2016 年前三季度中已经得以体现。我们认为由于房地产项目结算滞后性，2016 年上市房企年报业绩将维持高增长。另一方面，强者恒强的逻辑依然延续，房地产企业集中度仍将继续提升，大型龙头房企仍在不断扩大市场份额，部分中型房企迅速突围，销售额前十的
3、房企市占率已经上升至 20%，而且并购重组正成为房企提升集中度的重要手段。 楼市展望：回首波澜壮阔，望眼寒冬凛冽 2016 年 10 月以来，政策环境维持紧缩趋势，我们认为 2017 年房地产政策将以紧缩为基调， 房地产销售将延续下行走势， 预计 2017 年全年销售面积负增长11%左右。 此外， 我们结合 2016 年初销售的高基数以及下半年不断回落的走势，预计 2017 年销售有望走出前低后高走势。 投资建议：板块依然承压，静待春天到来 我们认为板块行情走势承受来自于政策与基本面的双重压力，分别是政策继续收紧与基本面下滑的预期，目前这两方面仍然在持续演绎，因此板块行情短期难以见到阶段性底部
4、，我们对于地产板块维持谨慎态度。从结构性机会的角度，我们建议可以重点关注以下标的以便提前布局： （1）增长性强且确定性高的成长房企，重点推荐新城控股； （2）龙头房企：强者恒强、土储优厚、估值较低、股息率较高，重点推荐招商蛇口。 分析分析师师 蒲东君蒲东君 （8621）68751192 执业证书编号：S0490511090002 联系人联系人 吴海健吴海健 (8621)68751692 联系人联系人 刘清海刘清海 (8621)68751692 联系人联系人 杨靖凤杨靖凤 （8621）68751636 行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 601155 新城控股 买入 001
5、979 招商蛇口 买入 市场表现对比图（近市场表现对比图（近 1212 个月）个月） -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2016/12016/42016/72016/10房地产沪深300资料来源：Wind 相关研究相关研究 调控升级扩容，成交加速下滑 75 城高频 成交数据（201612） 2017-1-2 一线量升价降，天津、济南限购再升级 2016-12-31 2017 年度投资策略 冷风过境， 韬光养晦 2016-12-25 风险提示： 政策收紧 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 22 行业研究深度报告 目录 楼市回顾：销售量价齐升，投资表现稳健 . 4 销售再创新
6、高，调控出台降温 . 4 房价上涨加速，调控过后回落 . 6 库存同比转负，住宅去化显著 . 7 投资表现稳健，拿地降幅收窄 . 9 年报前瞻：业绩高速增长，集中度仍提升 . 11 受益销售爆发，业绩增长仍可期 . 11 并购层出不穷，集中度仍在提升 . 14 楼市展望：回首波澜壮阔，望眼寒冬凛冽 . 17 调控政策出台，三大需求全面受限 . 17 地产寒冬将至，预计走势前低后高 . 19 投资建议：板块依然承压，静待春天到来 . 21 图表目录 图 1：2016 年商品房销售面积呈现前高后低走势（万平，%） . 5 图 2：2016 年商品房销售额呈现前高后低走势（亿元，%） . 5 图 3
7、：2016 年商品房销售面积表现亮眼，创下历史新高（万平，%） . 5 图 4：2016 年商品房销售额表现亮眼，创下历史新高（亿元，%） . 5 图 5：二线城市累计销售面积同比增速表现最强，三线城市回暖明显（%） . 5 图 6：二线城市累计销售额同比增速表现最强，三线城市回暖明显（%） . 5 图 7：2016 年，前三季度房价上涨加速，四季度开始回落（%） . 6 图 8：一二三线城市量价齐升，一二线城市高起高落（%） . 6 图 9：调控出台后，房价环比上涨城市明显减少，但环比下跌城市并未增加（座） . 7 图 10：直接受调控影响的城市房价涨幅回落至 2.0%以内，但仅有深圳房价环
8、比下跌（%） . 7 图 11：2016 年 11 月，商品房待售面积开始同比下降（万平，%） . 8 图 12：2016 年 11 月，商品住宅待售面积同比下降 8.2%（万平，%） . 8 图 13：2016 年 11 月，非住宅待售面积同比上升 12.1%（万平，%） . 8 图 14：2016 年 11 月，部分城市商品住宅可售面积（万平） . 9 图 15：2016 年 11 月，部分城市商品住宅季度平滑去化周期（月） . 9 图 16：2016 年 11 月，房地产投资累计增长 6.5%（亿元，%） . 9 图 17：2016 年 11 月，各级城市地产投资增速维持在 7.5%左右（%） .
