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1、可行性分析可行性分析报报告告二二 00 五年十一月五年十一月目目录录第一章：第一章：总论总论一、建设项目概况二、项目建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市第二章：市场场分析分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供给市场预测四、项目自身因素分析五、项目市场分析结论第三章：第三章：项项目建目建设设条件条件一、基础理论建设的自然条件二、项目建设的用地条件三、项目用地规划限制条件四、项目建设的市政配套条件第四章：第四章：项项目开目开发发定位定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目社区形象定位六、项目功能定位七、项目价格定
2、位第五章：第五章：项项目目规规划划设计设计方案方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：第六章：项项目目实实施施进进度安排度安排一、项目进度安排的原则二、项目实施的进度安排第七章：第七章：项项目目营销营销方案策划方案策划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、准备策略五、项目销售收入实现计划第八章：第八章：项项目目总总投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措计计划划一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、项目投资估算及资金筹措计划第九章：第九章：项项目目销销售和收入售和收入测测算算一、住宅销售单价
3、的确定二、商铺销售单价的确定三、车位销售单价的确定四、项目总销售收入的确定五、项目住宅定价模拟第十章：第十章：项项目目财务评财务评价价一、财务评价技术线路二、财务评价三、项目不确定性分析第十一章：第十一章：项项目目综综合合评评价价结论结论及及风险规风险规避建避建议议一、项目综合评价结论二、项目风险规避建议第一章：第一章：总论总论一、建一、建设项设项目概况目概况1、建、建设单设单位基本情况位基本情况2、 、项项目概况目概况二、二、项项目建目建设设的必要性的必要性1、 、 （某城市）房地（某城市）房地产产市市场场的需要的需要2、 、 （某区）城市建（某区）城市建设设的需要的需要三、可行性研究三、可
4、行性研究编编制的依据（制的依据（长长沙沙为为例）例）1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001 年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578 号文；6、省定额站建定价2000138 号文有关人工工资的规定；7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；8、房地产公司某区项目规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似项目有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性研究四、可行性研究结论结论项目财务评价结果如下：财务财务指指标标数数值值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏
5、平衡点通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：1、项目销售市场前景，建设条件；2、项目的前期工作3、项目的各财务指标；4、项目投资额，投资回收期，经营风险。第二章：市第二章：市场场分析分析一、宏一、宏观经济观经济形形势势分析分析1、 、长长沙沙经济经济持持续续、快速增、快速增长长。 。2、居民消、居民消费费能力，消能力，消费费意意识识。 。3、城市、城市规规划促划促进进房地房地产产市市场发场发展。展。4、区域、区域发发展分析展分析二、市房地二、市房地产产市市场场分析分析1、房地、房地产产供供给给情况情况2、 、长长沙房地沙房地产产需求情况需求情况3、 、长长沙房地沙房地产产价格分析价格分析
6、4、住宅市、住宅市场场的的户户型特点型特点5、住宅市、住宅市场场的的竞竞争争态势态势6、 、长长沙住宅消沙住宅消费费者分析者分析7、住宅市、住宅市场场的的发发展展趋势趋势三、一般供三、一般供给给市市场预测场预测1、开、开发发商商对对国家政策国家政策变变化的化的预预期期2、开、开发发商商对对需求市需求市场场的的预预期期四、四、项项目自身因素分析目自身因素分析1、 、项项目目优优劣劣势势分析分析1）区域）区域环环境分析境分析2）地段分析）地段分析3）地）地块块特征分析特征分析4）开）开发发商商实实力分析力分析5）生活配套分析）生活配套分析2、 、项项目投目投资资机会分析机会分析1） ）强强有力的消
7、有力的消费费支持支持2）区域）区域规规划前景与政策支持划前景与政策支持3）咸嘉湖改造利好）咸嘉湖改造利好五、五、项项目市目市场场分析分析结论结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：第三章：项项目建目建设设条件条件一、基一、基础础理理论论建建设设的自然条件的自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温、气温 年平均气温 17.2 极端最高气温：40.6 度 极端最低气温：-11.3 度2、雨量、雨量 年平均降雨量：1389.8 年最大降雨量：1959.4 年最小降雨量：19
8、2.53、湿度、湿度 年平均相对湿度：80% 年最小相对湿度：10%4、季候、季候风风 年平均风速：2.7m/s 最大风速：24m/s5、雪、雪 年最大积雪深度：20 年最大冻土深度：56、日照、日照 日照时数达 1677 小时二、二、项项目建目建设设的用地条件的用地条件1、 、项项目地目地块块概况概况2、 、项项目地目地块块地形、地地形、地质质条件条件三、三、项项目用地目用地规规划限制条件划限制条件1、 、项项目目规规划限定：划限定：容积率，绿地率，建筑密度2、后退、后退红线红线控制：控制：东、西：退规划路边线或用地红线多层4 米，高层8 米；南、北：多层退规划路边线5 米且退用地红线0.5
9、5H，高层退规划路边线8 米且退用地红线120.2H。3、 、间间距控制：距控制：建设间距类区：4、建筑高度控制：、建筑高度控制：四、四、项项目建目建设设的市政配套条件的市政配套条件1 道路道路 2、供、供电电 3、供水、供水 4、排水、排水 5、暖通、暖通 6、供气、供气 7、 、电话电话通通讯讯 8、网、网络络第四章：第四章：项项目开目开发发定位定位一、一、项项目市目市场场定位定位二、二、项项目消目消费费群定位群定位三、三、项项目目产产品定位品定位四、四、产产品品风风格定位格定位五、五、项项目形象定位目形象定位六、六、项项目功能定位目功能定位七、七、项项目价格定位目价格定位第五章：第五章：
10、项项目目规规划划设计设计方案方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、一、设计设计思想、思想、设计设计理念及理念及设计设计特点特点1、 、设计设计指指导导思想思想2、 、设计设计理念理念3、 、设计设计特点特点二、二、总总体体规规划划1、 、总总平面布局与交通流平面布局与交通流线规线规划划2、 、组团组团化化3、 、绿绿化系化系统规统规划划4、公建配套、公建配套规规划划三、建筑三、建筑设计设计1、建筑、建筑风风格格2、住宅、住宅类类型型3、 、户户型型设计设计4、小区停、小区停车处车处理理四、四、
11、结结构构设计设计五、五、专项设计专项设计1、火灾、火灾报报警及警及联动联动控制系控制系统统2、 、电视电话宽带电视电话宽带网系网系统统3、保安、保安监监控系控系统统4、交通及停、交通及停车场车场管理系管理系统统六、消防六、消防设计设计七、七、环环境保境保护护1、公共及生活用水、公共及生活用水处处理理2、固体垃圾、固体垃圾处处理理3、噪声、噪声处处理理八、八、经济经济技技术术指指标标表 1：项目经济技术指标表名称名称指标总总用地面用地面积积净净用地面用地面积积总总建筑面建筑面积积计计入容入容积积率率总总建筑面建筑面积积住宅住宅商商业业其中其中配套配套设设施施其其中中地下室面地下室面积积（不（不计
12、计入容入容积积率）率）建筑占地面建筑占地面积积总户总户数数总总停停车车数数容容积积率率建筑密度建筑密度绿绿地率地率建筑高度建筑高度第六章：第六章：项项目目实实施施进进度安排度安排一、一、项项目目进进度安排的原度安排的原则则1、尽量、尽量缩缩短建短建设设工期工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。为缩短工
13、期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。2、分片分期开、分片分期开发发3、住宅和配套同步、住宅和配套同步4、高效运用、高效运用资资金金二、二、项项目目实实施的施的进进度安排度安排项目开发期计划表开开发发期数期数项项目名称目名称时间时间一期主体建筑工程建筑安装工程销售主体建筑工程建筑安装工程二期销售主体建筑工程建筑安装工程三期销售项目建设经营期进度表建建设经营设经营期期时间时间主要工作内容主要工作内容完成整个完成整个项项目投目投资资的比例的比例1前期准备工作一期主体建筑基础工程2一期主体建筑
14、工程06 年 4 月一期开始销售3一期销售工作一期建筑安装工程二期主体建筑部分工程4二期销售工作二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程5二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作6三期建筑安装工程三期销售工作第七章：第七章：项项目目营销营销方案策划方案策划一、一、营销卖营销卖点点二、二、销销售策略售策略。1、开、开盘盘期期2、 、强销强销期期3、 、销销售尾期：售尾期：三、促三、促销销策略策略1、广告、广告销销售准售准备备期：期：在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开
15、发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。开开盘盘期与期与强销强销期：期：加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。销销售尾期：售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。此阶段的广告频
16、率相应减少，以降低宣传成本。2、广告媒体、广告媒体3、人、人员员促促销销销销售准售准备备期：期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。销销售期售期间间： ：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、 “顾客就是上帝”的营销思想。另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。4、房展会、房展会5、精品楼、精品楼书书6、公共关系、公共关系四、准四、准备备策略策略1、 、销销售中心售中心2、 、样样板房展示板房展示3、楼、楼盘盘正式推出正式推出仪仪式式五、五、项项目目销销售收入售收入实现计实现计划划项目各建设经营期销售比例表。经营经营期期销销售比例（售比例（%） ）销销售金售金额额（万元）（万元）10023456合合计计第八章：第八章：项项目目总总投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措计计划划一、一、项项目目总总投投资资估算的依据估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙
