长岭岗公共租赁住房建设项目初步设计

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1、保山工贸园区 2014 年公共租赁住房建设项目（长岭岗片区）- 1 -1 1、总、总 论论1.1.项目概况项目概况1.1.1 项目名称:保山工贸园区 2014 年公共租赁住房建设项目（长岭岗片区） 。1.1.2 项目法人：保山市博盛投资管理开发有限公司；法人代表：赵继勇。1.1.3 项目拟建地点:保山工贸园区长岭岗片区长盛路以东、长岭路以北、木地板条厂以南。1.1.4 项目建设规模及内容新建公共租赁住房 3 幢（其中框架结构地上 6 层 1 幢，框架结构地上 6 层+地下架空 1 层 1 幢，剪力墙结构地上 6 层+地下架空一层 1 幢） ，共 264 套，总建筑面积：13324.37 平方米

2、，其中住宅建筑面积：10680.86 平方米，食堂、超市建筑面积：697.42 平方米，配套服务用房建筑面积：773.31 平方米，架空层面积 1172.78 平方米。1.1.5 项目概算总投资及资金来源项目概算投资 4124.62 万元，资金来源为申请上级补助和自筹。其中：1、中央补助资金为 315.0759 万元；2、省补助资金为 132 万元 3、基础配套设施费补助 770 万元；4、其他资金为企业通过银行贷款自筹。1.1.6 项目实施进度计划建设工期：根据项目规模及建设内容，该项目计划 2014 年 07 月至 2014年 9 月完成前期工作，2014 年 09 月底开工建设，2015

3、 年 9 月底竣工验收交付使用，建设工期为 12 个月。项目实施进度计划表时间 类容2014 年2015 年0708091012010809编初设及评审施工图设计及审查施工招投标 土建施工 工程竣工验收 工程交付使用1.21.2 建设条件建设条件1.2.1 项目选址符合保山市总体规划要求；1.2.2 项目建设用地、环保、抗震等程序已落实；1.2.3 项目区内的公共基础设施（道路、供水、供电、通信）条件具备；1.2.4 人防工程由于受场地及地质条件的限制，根据保山市人民政府办公室文件保政办发2011320 号文件，本项目人民防空工程可申请易地建设。1.2.5 地址灾害防治根据地质勘察报告拟建项目

4、场地无不良地质构造，也未发现土洞及土体胀缩引起的坍塌和滑坡现象，地下水位低，场地及周边地址环境现状稳定，场地是安全的。1.31.3 项目设计依据项目设计依据1.3.1民用建筑设计通则 （GB 50352-2005）1.3.2保山市规划局文件保规复201434 号保山工贸园区 2014 年公共租赁住房建设项目（长岭岗片区）- 2 -1.3.3云南省保障性住房规划与建筑设计导则 （试行）1.3.3 云南保山市万润水利电力勘测设计有限公司提供的“岩土工程勘察报告” 。1.41.4 设计内容及范围设计内容及范围本初步设计包括项目的建筑、结构、给排水、电气设计及工程概算。1.51.5 主要设计规范及规程

5、主要设计规范及规程1.5.1工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)2013 年版1.5.2民用建筑设计通则GB 50352-20051.5.3宿舍建筑设计规范JGJ 36-20051.5.4住宅设计规范GB 5009620111.5.5饮食建筑设计规范JGJ 64-891.5.6建筑设计防火规范GB 50016-20061.61.6 主要经济技术指标主要经济技术指标一期主要技术经济指标 名称单位数量备注 总用地面积m29655约 14.48 亩 建筑基底总面积m22139 总建筑面积m213324.37 其架空层m21172.78不计入容积率 中记容建筑面积m212151.59计入容积率其中住

6、宅建筑面积m210680.86宿舍型 9280.86m2,套型 1400m2食堂、超市面积m2697.42 配套服务用房面积m2773.31 公租房套数套264 其宿舍型套数套240 中套型套数套24 机动车停车位个59小车 其宿舍型公共租赁住房个47每百平米 0.5 个 中套型公共租赁住房个12每户 0.5 个 非机动车停车位个264每户 1 个2 总图设计2.1 场地概述规划用地位于园区护林航空站以东，木地板条厂以南，长岭路以北，规划用地南北长约 103 米， 东西向长约 165 米， 总用地 16965 平方米 （合 25.45 亩） 。规划用为坡地，整体坡向为西高东低，东西向最大高差为

7、 21 米，西面最高点高程为 1702，东面最低点地面高程为 1681。2.2 总平面布置总体布局交通流线明晰、便捷合理，符合消防通行要求。为满足城市绿化和街道景观要求，南面多层住宅退让长岭路 10m,北面退让用地红线 3m,东面退让用地红线 6m，西面退让用地红线为 20 米（其中 12 米用于放坡和砌筑挡土墙） ，且沿街建筑底层不设商服，建筑前后、高低错落，使沿街建筑界面有韵律的变化。总图布置有较好的绿化景观，小区所有建筑长边间距大于 18m。山墙间距大于 10m,满足消防、日照等要求。本项目总共规划设计有七栋公共租赁住房，项目分成两期实施，一期实施一、二、三栋，二期实施四至七栋。2.3

8、交通组织基地南部中段沿长岭路设置主出入口，主入口采取人车分流形式；沿基地北部设置次出入口，次出入口主要考虑机动车出入。在小区主出入口和次出入口之间设置一条 6 米宽的小区主道路，小区单元之间设置有 4 米宽的入户通道。基地建筑与建筑间设置隐形消防车道，满足所有住宅扑救要求。保山工贸园区 2014 年公共租赁住房建设项目（长岭岗片区）- 3 -2.4 竖向设计基地现状标高与规划道路标高高差为 14 米左右， 设计充分利用高差设置 6、7 栋负一层住宅，有效的减少了土方量。规划小区标高最低点为西侧地坪，设计标高为 1702.82，最高点为东侧园区产房规划用地地，设计标高为 1688.0。2.4 景

9、观设计小区主入口利用高差设计，以踏步等设计手法形成大气的入口景观，并具有明显的导向性。以园林小路作为连贯通道，首要满足消防要求，并点缀以亭台、山石、水景等园林主要构成要素，形成自然、浪漫的生态园林景观。小区宅间布置小型广场、方居民的日常生活游憩需求，同时为邻里交往和户外活动提供场地与空间。2.5 环境设计建设项目所在区域目前为城市规划新区，无空气污染源，区域空气良好。区域内噪声源主要为社会生活源，声环境质量一般。设计力求在规划区内部创造一个舒适人性化的居住环境。3 建筑设计3.1 设计依据3.1.1民用建筑设计通则GB 50352-20053.1.2宿舍建筑设计规范JGJ 36-20053.1

10、.3住宅设计规范GB 5009620113.1.4饮食建筑设计规范JGJ 64-893.1.5建筑设计防火规范GB 50016-20063.1.6 工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)2013 年版3.1.7西南地区通用民用建筑图集 西南 11J 合订本(1)、(2)3.1.8无障碍设计规范GB5076320123.1.9 国家、地方及行业的有关法规、规范、条例、规划3.1.10 项目基础资料、现状地形图3.2 建筑平面设计项目新建公共租赁住房 3 幢（其中 1 栋为 6+1 层框架结构，2 栋为 6 层框架结构，3 栋为 6+1 层剪力墙结构） ，共设有公共租赁住房 264 套（其中宿舍型

11、240 套，套型 24 套） 。宿舍型公共租赁住房每间居室配有一个阳台和一个卫生间，套均面积为 39 平方米；套型公共租赁住房为两房一厅一厨一卫一阳台，套均面 60 平方米。3.3 交通组织建设项目入口位于规划26米路长岭路上， 项目入口为一条宽6米的车行道，消防车道和车行车道共用，满足消防规范要求。小区内部车型道路采用灵活的环形曲线形式，遵循“通而不畅”的设计理念，满足消防使用需要；步行系统与小区绿化景观带密切结合，局部保留并修保山工贸园区 2014 年公共租赁住房建设项目（长岭岗片区）- 4 -整场地内现状轨道，形成小区主要步行轴线，使得小区出入口、小区广场、休闲设施有序连接，便于居民步行

12、、停留、交往、参加各种社区活动的需要。规划小区路面宽 4-6m,宅前路宽 2.5m,小区步行路宽大于 1.5m。为保证小区环境和正常的交通秩序，各类车辆的地面临时停放就近分散安排于各住宅附近。规划小区一期小车停车位 59 个（宿舍型 0.5 个/百平米，套型0.5 个/户） ，非机动车停车位 264 个（规划 1 个/户） 。3.4 立面造型设计项目单体在建筑立面风格上以现代风格为主，结合现代简约主义的手法与语言，总体简洁、现代而富有变化。通过材料的对比，色彩的搭配来表达建筑的可亲性与可识别性，强调层次感和现代感，给人一种庄重、大气的建筑风格。3.5 室内装修3.5.1 地面：素土夯实，150

13、 厚丙种石，80 厚 C10 混凝土垫层，水泥砂浆结合层一道，并铺设地砖地面，具体做法参西南 11J312-18-3181a，楼面：结构层， 水泥砂浆结合层一道， 并铺设地砖地面， 具体做法参西南11J312-18-3186。3.5.2 墙体： 1:3 水泥砂浆粉平并刷乳胶漆， 具体做法参西南 11J515-5-N06),天棚 1:3 水泥砂浆粉平并刷乳胶漆，具体做法参西南 11J515-13-P06。卫生间贴 2400mm 高白瓷砖，具体做法参西南 11J515-5-N11。砌体在室内地面以下 60处做 20 厚 1：2 水泥砂浆防水层，掺 5%的防水剂。外墙装饰详各侧立面图，粉刷打底均为

14、1：2 水泥砂浆打底。3.5.3 预埋铁件及外露管道油漆做法详西南 11J312-42-3288，金属栏杆表面油漆做法详西南11J312-43-3289， 所有油漆进行大面积施工前均需做出色板，待与甲方和设计人员商定后方可施工。3.6 剖面设计建设项目 1 栋半地下室架空层室内外高差设计为 0.1 米， 负一层层高为 3.3米；一层室内外高差设计为 0.75 米，一至六层层高均为 3.0 米，楼梯间出屋面层高为 2.7 米。建设项目 2 栋室内外高差最大设计为 0.7 米，一层层高为 3.9 米，二层层高为 3.6 米，三至六层层高为 3.0 米，楼梯间出屋面层高为 2.7 米。建设项目 3

15、栋半地下室架空层室内外高差设计为 0.1 米， 负一层层高为 3.3米；一层室内外高差设计为 0.75 米，一至六层层高均为 2.9 米，楼梯间出屋面层高为 2.7 米。3.7 无障碍设计在小区主要功能建筑的入口处均设有无障碍坡道，小区公共厕所设有无障碍厕位，在 2 栋一楼集中设有无障碍居室，室外道路按照无障碍设计规范（GB 507632012）进行设计。3.8 屋面设计3.7.1 本工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为 15 年；3.7.2 屋 面 为 结 构 找 坡 ， 屋 面 为 卷 材 防 水 屋 面 ， 做 法 详 西 南11J201-22-2202， （a，隔离层为刷沥青玛

16、蹄脂一道；b 高分子卷材为三元乙丙橡胶；c，改性沥青防水卷材为 SBS 改性沥青防水卷材；d，高分子卷材厚度不应小于 4mm；e，改性沥青防水卷材厚度不应小于 3mm）上设平板架空通风隔热层，做法详西南 11J201-43-1a、1b。3.9 门窗设计该项目采用有单开实木门、双开实木门，门后设定门器；卫生间门采用塑保山工贸园区 2014 年公共租赁住房建设项目（长岭岗片区）- 5 -钢百叶门；窗子采用塑钢窗，窗型参照国家建筑标准设计 04J704 80 系列塑钢推拉窗构造图集；除卫生间外所有窗可开启扇均带纱窗；所有门窗玻璃选用均应符合建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2009 的有关规定。所有门窗均要实量及复核数量后方可订货或下料制作， 若窗台墙小于900mm均加设护窗栏杆，具体做法参西南 11J412-53-1a，当门窗洞口超高超宽时，应用幕墙骨料分割成基本窗型。4 结构设计4.1 工程概况4.1.1 地理位置该建设项目位于园区护林航空站以东，木地板条厂以南，长岭路以北，4.1.2