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1、2014 年年 01 月厦月厦门门房地房地产产市市场场分析分析1外减外减 QE 内内调结调结构构 催熟催熟热热点城市点城市2014 年年 01 月厦月厦门门房地房地产产市市场场分析分析美联储在去年 12 月份的政策例会后宣布，从 2014 年开始缩减 QE 规模，启动了美国逐步退出 QE 的计划。随着美元的走强资本回流，部分新兴国家经济震荡币值贬值严重。中国虽然未出现此问题，但热钱撤出必使中国货币流动趋紧。国内粗放型经济增长模式引发的部分产业产能过剩、地方负债严重和环境污染加重等一系列问题，让领导者意识到促改革调结构已刻不容缓。在此背景下从去年下半年开始楼市分化现象越发明显，三四线城市楼市过剩
2、停滞不前乃至下跌而一二线城市人口集聚楼市供不应求普遍上涨。宏宏观环观环境境经济经济： ：调结调结构，构，经济经济开局开局乏力乏力预计预计 CPI 涨涨幅将下降，幅将下降，PPI 降幅将降幅将扩扩大。大。1 月份 CPI 和 PPI 数据将在 2 月 14 日公布，一知名外媒综合 19 家机构预测结果显示，受猪肉价格反季节回落影响，中国 2014 年 1 月 CPI年率涨幅降至 2.3%，相当于 8 月以来最低。通胀保持温和可控，为中国宏观政策聚焦于调结构和促改革铺平道路。而国际大宗商品价格持续低位徘徊，且国内产能过剩的现实依然存在，预计 1 月 PPI 同比降幅扩大至 1.7%，为六个月最大降
3、幅。官方和官方和汇汇丰制造丰制造业业 PMI 双降，前景不容双降，前景不容乐观乐观。据统计局公布信息，2014 年 1 月中国制造业采购经理指数 PMI 为 50.5%，相比上月回落 0.5 个百分点，创半年以来新低。于此同时汇丰银行日前公布的 1 月汇丰中国制造业 PMI 也从上月的 50.5 回落至 49.5，六月来首次跌破 50 荣枯线。从此数据可见国内制造业前景不容乐观。在统计局发布的 PMI 分项中，新订单指数连续四个月回落，季调后则连续两个月回落，回落度也比上月显著扩大，其中出口指数连续两个月回落，下降至 50%以内，表明出口热具有较大不确定性；进口指数大幅回落至50%以下至 48
4、.2%也表明需求萎靡的力度在加强。1 月份非制造业 PMI 为 53.4%，环比上月下降 1.4 个百分点，但仍处于相对较好水平。2014 年年 01 月厦月厦门门房地房地产产市市场场分析分析2政策：政策：楼市楼市调调控差控差别别化，提高市化，提高市场场配置作用配置作用调调控政策差控政策差别别化，不再一刀切。化，不再一刀切。2013 年末房价长期上涨的一线城市，各自出台政策限购应对。购房门槛提高抑制了资金不足的投资客进入楼市， 短时间内缓和了楼市过快上涨的趋势。三四线城市规划不合理，在大拆大建中提高了地方财政收入，但因没有产业支撑，人口集聚不够、人均收入低导致楼市过剩，限购没有意义且未曾实施。
5、政府高层领导也认识到差别化调控的必要性。调调控控难难遏遏涨势涨势，市，市场场配置作用加配置作用加强强。 。限购政策在短期内缓和了一线城市的上涨趋势，但是从长期来看，会发现一个现象就是越调越涨，调控难以遏制房价的上涨。原因在于推升房价上涨的因素仍在。以投资、出口，消费三驾马车拉动的中国经济，在全球经济低迷时出口增长放缓；两级分化严重，社科院在 2013 年发布的社会蓝皮书中指出报告指出 2012 年中国城乡收入差 20 倍，这导致了内需乏力不足以起到拉动经济的关键作用；投资在三驾马车中起到了关键作用，但因稳增长的需求，经济结构不合理并未调整过来，投资反而造成了部分产业的产能过剩。在目前开启的深化
6、改革调结构的进程中削减过剩产能，让经济增长的下行力量增强，为了让自己手上的财富得以保值，大量的资金涌入楼市，推高房价。同时因为中央与地方税收分配制与事权不匹配，导致地方发展依赖土地财政，高地价也推动了高房价。简单的通过限购而不梳理这个中的关系，难以起到真正控制房价的效果。让市场发挥看不见手配置资源作用，适当时通过行政手段调控市场正成为政府工作方法。这可以从三中全会未直接提及房价调控，而通过加大土地供应、严格控制大城市人口、发展城市群、推动“水到渠成”式城镇化看出。夏夏购购房入房入户户政策政策调调整。整。继十一月下旬出台夏六条后，十二月上旬厦门又出台了厦门市2014 年年 01 月厦月厦门门房地
7、房地产产市市场场分析分析3人民政府关于调整我市购房入户的通知，自 2013 年 12 月 10 日起，在厦门取得土地的商品住宅项目不再享有购房入户的政策；在 2015 年 12 月 31 日之前购买 2013 年 12 月 10 日之前出让成交的商品住宅仍执行购房入户的政策，2016 年 1 月 1 日开始（含当日）起，购房不再享有入户政策。该政策目的在于加强户籍管理，使户籍人口增长、户籍人口增长与厦门市经济增长相适应。金融：金融：银银根根紧缩紧缩房房贷贷收收紧紧 2013 年增年增长长平平稳稳，年末信，年末信贷贷投放放投放放缓缓。 。央行在一月份公布的2013 年金融机构贷款投向统计报告中指
8、出，去年房地产贷款贷款平稳增长，全年新增房地产贷款 2.34 万亿元，占同期各项贷款增量近三成。全年地产贷款高占比推高了 2013 年房价，也让地产商和地方政府过了一个丰收年。人民银行在 10 月末对信贷较快增长表达了担忧，并且指出经济可能在“较长时期内经历一个降杠杆和去产能的过程”。同时央行收紧了流动性管理，并释放出进一步紧缩的信号。时至 2013 年年末，银行备战揽储收紧信贷，12 月新增贷款 4825 亿元，环比下降 22.75%，同比略长 6.21%。货币市场利率对流动性状况非常敏感，并在 12 月重现了 6 月利率飙升的巨幅波动：七天回购利率一度超过 8.9%，为 7 月以来最高。同
9、时，债券收益率也在去年中以来持续上升，十年期国债收益率在 11 月升破 4.7%，为近八年来最高。“年初松年末年初松年末紧紧”未再未再现现，新年房，新年房贷贷收收紧紧。 。中央银行早已关注到贷款增长与流动性之间的微妙平衡。1 月 17 日举行的 2014 年货币信贷工作会议上，央行对商业银行的信贷冲动已有所强调：“春节临近，现金需求将显著增加。货币信贷部门要及时提示风险，引导金融机构加强流动性和资产负债管理，合理安排贷款投放节奏，防止资产过快扩张。 ”2 月份货币信贷政策也不会出现明显松动。春节过后，公开市场即将面临 4500 亿的逆回购到期，时间点集中在 2 月 11 日和 2 月 13 日
10、两天。央行表示，下一步“要保持适度流动性，实现货币信贷和社会融资规模合理增长。在市场化和金融创新快速发展的背景下，流动性闸门的调控和引导作用更加重要。 ”开年以来，在包括北京、天津在内的各大城市，房贷优惠普遍收紧，许多中小银行已对房贷业务失去兴趣。广发银行天津银行部信贷经理李恩胜表示，广发银行天津分行从去年 9月就已不做房贷，目前仍未恢复。国有银行对房贷业务表现冷淡。天津工商银行支行工作人员表示，目前房贷利率为基准利率没有任何利率优惠。在银根紧缩的大背景下，短期内房贷收紧的局面不会改变。2014 年年 01 月厦月厦门门房地房地产产市市场场分析分析42014 年厦年厦门门房房贷贷利率最低利率最
11、低 9.5 折折。根据融 360 监测数据显示，2014 年 1 月厦门地区银行的房贷额度并不宽松。首套房最低利率折扣，为农业银行给贵宾客户提供的 9.5 折利率优惠。二套房方面，贷款利率为基准利率上浮 10%。市市场场分析分析土拍市土拍市场场 ： ：1 月出月出让让 2 幅地幅地块块同安商住地拍同安商住地拍卖卖，楼面价近万，楼面价近万创创新高。新高。2014 年 1 月 10 日上午，厦门首场地块开拍，出让地仅一幅位于同安老城区的商住地块 T2011P03。经过激烈竞价，最终由建发子公司上海兆瑞投资以 7.96 亿竞得，楼面价 9950 元/，溢价率 65.73%，刷新去年拍卖的 T2013
12、P04地块，所创下 9249.5 元/记录，成为同安新地王。湖里 2013P02 地块于 2014 年 1 月 22 日早上 09：:3 拍卖，该地块用途为办公商业。参加土地拍卖仅一家公司，以低价 29945 万元成交。值得留意的是该地块最早于 2013 年 3 月 5日流拍，起拍价为 17500 万元，原定于 2014 年 1 月 15 日拍卖起拍价为 27100 万元，随后调整到 2014 年 1 月 22 日拍卖起拍价又涨到 29945 万元，两次拍卖时间相隔不足一年，第一次以流拍告终，第二次却以上涨 1 亿多人民币成交。由此也可看出厦门房价上涨幅度很大。二二级级市市场场： ： 供供给给
13、： ：众众盘盘入市，供入市，供给给增大增大 从网上房地产上得到数据，1 月份有 11 个商品房项目已核发预售许可证，其中住宅项目有 9 个，住宅套数为 2441 套，面积为 27.9 万。同比去年 16.7 万上涨 67%，环比 2013年 12 月 18.9 万上涨 47%。2014 年年 01 月厦月厦门门房地房地产产市市场场分析分析5成交：成交：岁岁初抬初抬头头，楼市，楼市飘红飘红 1 月楼市一手商品住宅成交量 5144 套，签约面积约 61 万，创下八年以来同期峰值，是从 2007 年直至 2014 年 1 月份一手住宅成交的最高纪录。同比与 2013 年 1 月 4454 套上涨环比
14、 2013 年 12 月上涨 1575.5%。思明区成交套数 221，环比上涨 5425%；湖里区成交套数 636，环比上涨 1127%；集美区成交套数 2444，环比上涨 2646.07%；海沧区成交 353 套，环比上涨 242.72%；同安区成交 461 套，环比上涨 1082.05%；翔安区成交 1029 套，环比上涨4577.27%。1 月住宅成交量走高，除了与各区多个项目开盘相关外，还与 2013 年年底积压的认购签约未备案相关。数据显示 1 月 9 日和 10 日两天合计备案 1198 套，超过去年 11 月份和 12月份两个月的总和。明显可见此为房管局放开备案限制后，去年签约认
15、购住宅得到释放，1月楼市急剧提升，使当月备案量是去年 12 月备案量的 15 倍。因此该数据不足以客观反映现状，判断市场是否回暖还需留意影响楼市成交的其他因素。2014 年年 01 月厦月厦门门房地房地产产市市场场分析分析6价格：价格：均价因均价因结结构性因素回落，各区价格均构性因素回落，各区价格均涨涨 国内有机构发布数据显示，2014 年 1 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10901元/，环比上月上涨 0.63%，是至 2012 年 6 月以来连续第 20 个月环比上涨，涨幅较上月缩小 0.07 个百分点。其中厦门一月新建住宅平均价格为 18747 元/，环比下跌 0.49
16、%，这是厦门继上月第 19 个月环比上涨后的首次下跌。数据显示，岛内岛外住宅成交面积占比分别为 21.17%和 78.83%，其中集美区成交面积占比 44%，集美、翔安和同安三个区占比为 70%，在结构上改善型住房受抑制，刚需热销，导致均价环比回落 0.49%。回顾 1 月厦门楼市开盘项目，各区房价都有一定程度上涨。集美中海锦城国际此次开盘均价 14500 元/，比该项目上次开盘均价 11500/高出 3000 元。IOI园博湾 2013 年国庆开盘均价 18000 元/，此次开盘均价 22000 元/。翔安特房；黎安小镇开盘均价 9800 元/，本次开盘均价为 13000 元/。同安的 1 月出让的商住地块 T2011P03在拍出 9950 的楼面价后，房价也在上涨。因此就如同房产专家谢逸枫表示：“1 月（厦门房价）属于结构性与季节性因素回落，无任何实际的代表意义。 ”区域：区域： 集美集美领领航航，冠，冠压压群雄群雄随着 2013 年 8 月美丽厦门战略规划（讨论稿）亮相，由岛内到岛外均衡发展又各带特色成为重心，在岛外再
