穿插提效流程分享——高超

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1、第1页/共33页 第2页/共33页 一、概述 二、穿插提效分析 三、实现穿插提效措施 四、实际工期分析 第3页/共33页 序、标准工期序、标准工期 集团标准表VK-GCQ-36-F2 各区域和直属城市标准工期计算规则 北京区域：别墅、多层、小高、高层、超高 规则：起止：垫层、交付 工期： 季节施工影响（含冬施、雨季、跨春节）：长春120天，沈阳105天，北京、天津、青岛、大连、太原和烟台60天。 建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。 主体封顶至落架完成时间：北京区域按80+3N（层数） 地形地貌影响：酌情考虑增加工期的10-15%。 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。

2、装修房介入点：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。 装修房工期：10层6个月、11-35层7个月、36层以上需8个月。 桩基础、基坑土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定，各项目可根据工程具体情况在30-120天内合理设置。 。 别墅 多层 小高 高层 超高层 平屋面 斜屋面 转换层 地下室 层数 3 46 710 1133 45 工期 12 10 7 7 7 10 12 25 20 第4页/共33页 序、标准工期序、标准工期 对标准工期的相关要求 集团：超10%，不得交付评优，但不得压缩单项工期； 提效15%，工业化加分，系数3 区域：提效2个月，不得

3、超标准工期，超过30层提效6个月； 公司：成组团提效；提效15%，目标不少于4个月；装修进场时间较落架完成至少提 前2个月； 第5页/共33页 一、概述一、概述 装修房穿插提效施工指导书 编制目的 加快沈阳公司“两提一减”工作推进，指导项目不同建筑层数提效手段及提效效果； 实现公司提效15%的要求，符合集团工业化及评优相关指标加分要求 为各项目穿插提效工期编制提供参考意见，已实现项目快速运转。 适用范围 适用于沈阳万科房地产开发有限公司（包括鞍山、抚顺、营口）所有14年及以后新开工主流产品（18层及以上住宅）。 集团口径：提效标准工期的15%15% （注：基础垫层开始计算工期，冬休105105

4、天） 第6页/共33页 一、概述 二、穿插提效分析 三、实现穿插提效措施 四、实际工期分析 第7页/共33页 二、穿插提效分析二、穿插提效分析 原则 1.通过装修前置、穿插施工达到提效的要求。 2.装修每道工序施工周期同主体施工周期，各工序随主体流水施工，避免窝工。 3.通过提前介入，延长单工序施工时间，合理安排人力，降低人员投入，提高熟练度，提高质量。 4.装修穿插分段施工，流水段根据主体验收次数进行划分，35段较优。 5.提前策划，设计、采购、成本等相应工作前置。 第8页/共33页 二、穿插提效分析 1. 流水段划分 流水段如何划分需根据主体验收次数确定； 目前沈阳市通常3次之内验收免费，

5、超出3次，每次增加一定费用； 分段要合理进行，分段次数会影响装修工期； 分段少：进场晚 分段多：费用增加、协调难 分段次数 18F 25F 30F 33F 3次 4次 5次 5次 第9页/共33页 二、穿插提效分析 2. 装修进场时间分析 结合集团主体施工标准工期及所在区域质量监督站的主体验收规范及验收时效，并结合沈阳公司各在建项目实际施工情况，通过研讨判断装修单位进场时间建议如下： 装修进场时间=主体施工至（N/n+4+3）层 其中： N建筑总层数。 n验收次数。 4达到验收标准需主体养护28天，此时主体施工增加4层（4*7=28天）。 3主体验收完成后，装修进场前需完成的首层的相关土建工序

6、（地面、防水及界面交接）等相关工作，此工序完成时间需21天，即主体增加3层。 如果在主体验收方面能够与质监部门进行沟通或者通过增加主体验收次数的方式，装修进场时间可以提前。5次验收与3次验收会提前近一个月 注：30层建筑3次验收为例，主体17层，装修进场 30层建筑5次验收为例，主体13层，装修进场 第10页/共33页 二、穿插提效分析二、穿插提效分析 3. 装修完成时间分析 主体封顶后至交付的时间要依据主体封顶后的关键线路而定：室内装修、配套园林 从主体封顶至室内装修工程完成，主要包括主体验收、土建施工、最后一段装修施工、整改、保洁、验收等，主体封顶后室内装修施工完成时间： 主体封顶后室内装

7、修施工完成时间= 28+21+7*N/n+35+30 其中： 28最后一层主体养护期，然后进行主体验收。 21地热隔热层施工养护6天（2层/天、养护5天）、地热管、面层施工养护7天，防水、移交等相关工作7天，此工序完成时间需21天。 7*N/n为装修第一道工序由最后一段首层施工至最后一层的时间，其中7为第一道装修工序一层施工周期，N为建筑层数，n为验收次数。 35最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间。 30整改、保洁、验收时间。 第11页/共33页 N 主体工作面 N-1 结构养护 N-2 结构养护 N-3 结构养护 N-4 顶板拆模放线 N-5 二次结构放线及施工 N-6 反坎施工 N

8、-7 条板施工 N-8 水电管线 N-9 条板嵌缝处理 N-10 墙面粉刷石膏 N-11 泡粒混凝土、地热管 N-12 地面面层 N-13 卫生间防水 N-14 厨卫间贴砖、窗台板 N-15 木作业吊顶 N-16 墙面大白 N-17 柜体木门安装 N-18 五金洁具安装 N-19 壁纸、地板安装 N-20 整改保洁 主体施工 装修施工 止水层 第12页/共33页 3030 2929 2828 2727 2626 2525 2424 2323 2222 2121 2020 1919 1818 1717 1616 1515 1414 1313 1212 1111 1010 装修完成装修完成 9 9

9、 8 8 7 7 6 6 装修完成装修完成 5 5 4 4 3 3 2 2 装修完成装修完成 1 1 层数层数 装修进场装修进场 第二次验第二次验 收完成收完成 第二段装第二段装 修进场修进场 主体封顶主体封顶 第三次验第三次验 收完成收完成 二、穿插提效分析 主体工作面 支模养护 塑窗安装 条板安装 止水层 泡粒混凝土 地面、卫生间防水 湿作业、木作业、涂饰 柜体、户内门、五金等 整改、保洁 止水层上倒 第13页/共33页 二、穿插提效分析 4. 室外工程完成时间分析 主体封顶后的室外工程主要包括屋面结构施工、防水施工、落架施工、配套施工、景观施工、外立面施工等，室外工程所需工期（以6月7日

10、主体封顶为例）如下表： 开始时间 结束时间 周期 备注 屋面结构 2015/6/7 2015/6/22 15 主体封顶后开始 屋面保温 2015/6/23 2015/6/28 5 屋面结构完成后开始 屋面防水 2015/6/29 2015/7/4 5 屋面保温完成后开始 架体拆除 2015/6/23 2015/7/3 8层、10天 屋面结构完成后开始 塔吊拆除 2015/7/4 2015/7/11 7 架体拆除后开始 保温施工 2015/7/12 2015/8/26 45 塔吊拆除后开始 涂料施工 2015/8/27 2015/10/6 40 保温完成后开始 电梯安装 2015/7/7 201

11、5/8/21 45 主体封顶后一个月开始，期间完成电梯 机房等工作 人笼拆除 2015/8/22 2015/9/1 10 电梯安装完成后 配套施工 2015/7/12 2015/9/21 71天，人笼拆除 后20天完成 主体封顶后浇筑后浇带、防水、回填； 塔吊拆除后开始，分区作业 园林 2015/9/2 2015/11/1 60天 人笼拆除后开始 主体封顶后约5个月完成造园。造园当年完成，主体封顶时间最晚为6月上旬 第14页/共33页 二、穿插提效分析二、穿插提效分析 5. 装修工序分析 装修主要施工工序有：湿作业，木作业，涂饰，柜体、户内门、厨柜安装，五金、洁具、灯具安装，地板安装等。 建议

12、在排定湿作业，木作业，涂饰，柜体、户内门、厨房电器等工序时，应改变传统的施工方式，应做到每到工序应在标准施工周期内全部成活，避免甩项而影响下道工序施工，五金、洁具、开关插座、灯具等也应一次安装到位，地板工程建议在每个流水段整改完成后安装。 第15页/共33页 二、穿插提效分析 6.设计、采购周期分析 计划名称 设计 周期 成本核 量及采 购周期 定标到 进场周 期 备注（主体30层为例） 总包工程 58 100 10 垫层施工前6个月开始推动设计出图工作，主体0前出全 套图纸 室内装修 29 70 347 建议大总包管理模式（主体0前出全套图纸） 电梯工程 30 30 120 主体封顶前6个月

13、开始推动设计工作（机房封顶后进场） 塑钢门窗 45 40 垫层开始施工即推动设计出图工作（主体8层进场） 钢制/钢木入户门 装修进场前4个月开始推动设计工作（随装修进场） 防火门、管井门 装修进场前4个月开始推动设计工作（随装修进场） 栏杆（玻璃栏板） 垫层开始施工即推动设计出图工作（主体8层进场） 外墙外保温 2、封顶后施工：主体18层左右，第3层挑架完成后保温施 工，正负零开始推动（吊篮施工）； 外墙涂料 主体封顶前1个月开始推动设计工作（外保温完成后进场） 室内石材工程 180 主体施工至0开始推动设计工作（随装修进场） 室内墙地砖 15 主体施工至0开始推动设计工作（随装修进场） 橱柜

14、工程 主体施工至0开始推动设计工作（装修进场后20天进场） 收纳系统 主体施工至0开始推动设计工作（装修进场后20天进场） 户内门工程 主体施工至0开始推动设计工作（随装修进场） 内墙涂料 主体施工至0开始推动设计工作（随装修进场） 厨房电器、淋浴屏、洁具、 室内灯具、壁纸、开关插 座、龙头五金、地板 主体施工至0开始推动设计工作（装修进场后30天进场） 第16页/共33页 二、穿插提效分析二、穿插提效分析 7.设计、采购前置工作 土建、装修总包：需垫层施工前6个月开始推动设计出图工作，主体0前出全套建筑、装修图纸，确定总包队伍； 塑钢窗、栏杆：垫层施工开始推动设计工作，满足主体78层批量进场施工；（涉及到外窗封闭防水、临边防护） 外墙外保温：1、分段施工：垫层开始施工即推动设计出图工作；2、封顶后施工：，正负零开始推动设计、采购工作（吊篮施工）； 入户门、防火门、管井门、室内石材工程：按照