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1、? 岁的张某月收入 ? 元左 右， 有 ? 万元活期存款， 公司缴纳 “四 金” ， 和父母同住。 张某月支出 ? 元 左右 （饮食费 ? 元， 交通费 ? 元， 通讯费 ? 元） 。 现张某打算在上海外 环购置一套 ? 平方米的价格适中的 中小户型房产。假定投资收益率为 ?， 存款利率为 ?。 基于 “二手房交易税费优惠措施 取消，重新征税会增加卖房成本” 的 预期下， 想转让普通住房的房主必然 会急于在年底前将房脱手， 张某可以趁机做短期投资， 利用手上 ? 万元活 期存款作为首付， 购置二手房， 在年 内再以合适的价格转手即可赚取高 额投资回报率。 由于年底将近，张某可能来不及 购置、
2、脱手二手房， 建议张某可以在中 心城区购置一套面积偏小但小区配置 不错、 未来有望看涨的二手房， 过几年 再进行 “交换房产” 。因为城镇职工相 互交换房屋，是以房屋的价格差价征 收契税的，交换价格相等时，免征契 税。张某可利用这一住房转让营业税减免措施达到便宜购房的目的。 现假设张某在中心城区购置的二 手房需要动用他 ? 万元活期存款， 加上 向亲戚朋友借 ? 万元一共 ? 万元的 现金。同时，张某利用他每月的结余 ? 元中的 ? 元进行基金定投， ? 元零存整取。? 年后， 张某可用他这套 在中心城区的二手房， 换购一套位于外 环的 ? 平方米左右的中小户型房产， 价格差价部分就用他定投和
3、零存整取 的盈利补足， 这样张某就能实现他的购 房梦想了。?年?月?为应对金融危 机带来的房地产市场需求下滑?中国人民银行规定?自?年?月 ?日起? 将商业性个人住房贷款 利率下浮幅度调整至? 最低 首付款比例调整为? 前者即市场上所谓的?七折利率优惠?但近日?有传言称这一优惠措施可能从明年?月起叫停? ?年?月?日? 国务院 出台促进房地产市场健康发展措施?提出?对住房转让环节营业税暂定一年实行减免? 其中?将现行个人购买普通住房超过?年?含?年?改为超过?年?含?年?转让的?免征营业税?将个人购买的普 通住房不足?年转让的?由按其转让收入全额征收营业税?改为按其转让收入减去购买住房原价的差
4、额征收营业税?另外?个人购房契税也有减免? 这一措施暂行一年?将于今年?月?日到期? 年年底，在金融危机的影 响下，各大主要城市楼市“量价齐 跌” 。 为刺激房地产交易、 促进房地产 市场回暖， 政府和银行推出了一系列 购房优惠措施， 包括购房补贴、 二手 房营业税减免、 房贷利率打七折等。 在各类优惠措施即将在今年底 截止的背景下，有些专家认为， 购 房省钱最主要体现在购房补贴、 税 费减免、 信贷支持三个方面， 而这 次购房补贴力度是有史以来最大 的，信贷优惠的力度也很明显， 建 议消费者不要错过购房优惠措施的 “末班车” 。 但笔者认为，购房者在搭购房 优惠 “末班车” 时需谨慎。 首先
5、， 根据 优惠措施，购房者可减轻几千至两 万元不等的购房税费负担，但相对 于动辄五六十万甚至上百万元一套 的房子， 所占比例很小。与其 “舍本 逐末” ，倒不如多关注打折促销、 价格实惠的房源。 其次，对很多潜在的购房者来 说， 其目的集中于作为婚房或长期居 住，所以购房时更应从自身实际出 发， 综合考虑价格、 地段、 户型以及小 区配套设施等多种因素， 如因贪图小 利而勉强购买不符合自己需求的房 产， 实为得不偿失之举。 最后， 购房税费的产生是以购房 合同生效日期为准。 购房者从签订合 同到备案，其中还涉及到不少手续， 按惯例平均耗时约 ? 个月， 购房者很 有可能来不及享受营业税减免优惠
6、。 信贷优惠也是一样。现在抢搭 “末班 车” 买了一套房， 等到过户、 按揭都办 下来， ? 年结束的钟声也就差不 多敲响了； 而根据浮动利率房贷调整 的一般规律， 还没享受或最多享受一 至两个月的好处， 房贷利率又可能被 调回基准利率的八五折了， 紧赶慢赶 实际上可能就省了区区几百元钱。如今， 不少人都选择贷款买房。 那 么， 如何打理自己的住房贷款， 用最少 的付出获得最大的收获呢？下面以李 小姐为例， 一起探讨其中玄机。 李小姐花 ? 万元买了一套住房， 首付 ? 万元， 商业贷款额 ? 万元， 贷 款期限 ? 年， 贷款利率 ?， 李小 姐每月收入 ? 元。?借款前?选择合适的还款方式
7、贷款之前出于每月承受能力的考 虑，李小姐选择的是等额本息的月还 款方法， 每月还款额为 ? 元， ? 年 的总利息负担 ? 元。 实际上， 和等额本息相比， 等额本 金还款方法更可以节省不少利息支 出， 以李小姐为例， 同样的 ? 万元的贷款， 同样的贷款利率和贷款期限， 采 用等额本金方法，利息支出总额为 ? 元， 比等额本息方法节省利息 ? 万元。但是等额本金的还款方式令 李小姐首月还款额变为 ? 元， 如无 另外收入冲抵，就会超出了李小姐的 承受能力。这是并不可取的。 另外，如果购房者考虑 ? 年内提 前还贷，采用等额本金的方法也不太 合适。原因是根据等额本金还款方式 的特点，在本金不变
8、的情况下借款人 每月还款利息是在逐渐递减的，如果 李小姐选择在第五年开始提前还贷， 那么 ? 年之前较高的利息部分李小姐 已经承担下来了，而剩余年限的每月 利息额度实际上是小于本金额度的。 在还款压力相对减轻时，李小姐选择 提前还贷反而会很不划算。 除了等额本息和等额本金外， 目 前也有银行推出“双周供” 、“单周供” 和 “气球贷” 等还款方式。 “双周供” 是 指借款人可以改变以往只能按 “月供” 还款的情况，而可以自由选择按“双 周” 为周期归还自己的住房贷款。 如果 选择 “双周供” 则每次还贷支出大致是 原来按月还款支出的一半。这种还款 方式对于借款人来说，虽然每月还款总额并不改变，
9、但由于缩短了还款周 期， 提高了还款频率， 使得每期还款中 本金所占比例更多，利息所占比例相 应减少， 本金减少速度加快， 实际上也 节省了借款人的总利息支出。 据核算，“双周供”更适合贷款期 限 ? 年以下的房贷。 而 “单周供” 则是 每月还款四次， 较 “双周供” 所支付的 每次还款总额更少，但是还款频率也 更高。 “气球贷” 是指贷款的利息和部分 本金分期偿还，剩余本金到期一次偿 还。 通过 “气球贷” ， 借款人可以选择一 个较短的贷款期限（? 年、 ? 年或 ? 年） ， 但以较长的期限 （如 ? 年） 来计 算月供。 这样， 借款人就可以同时享受 短期贷款的低利率和长期贷款的低月
10、 供。 “气球贷” 适合的是那些计划中短 期持有贷款或房产，但又不愿意或不 能够负担高月供的借款人。?借款后?是否需要提前还贷随着上海房市二套房贷的全面收 紧，预计上海去年出台的针对房市救 市的 “? 条” 意见也将在今年 ? 月 ? 日到期。届时对个人房产交易的营业 税、个人所得税、住房登记费和交易?转让?手续费的不同程度减免优惠都 将取消。 这一系列的信号， 也使得已购 房且贷款的人们开始担心未来加息的 可能性。实际上， 无论加息与否， 购房 者都十分热衷于在条件适当的情况 下， 选择提前还贷以减少购房成本。 尤 其是五年内的提前还贷将使总贷款中 的本金基数下降，在剩余的贷款中利 息负担会
11、减小。如果一方面有闲置资 金，而另外一方面又没有获得高于贷 款利率的收益率的投资机会，与其放 在银行获得少额的存款利息，不如进 行提前还贷，以避免这种一边拥有贷 款，一边又在银行保持大量存款的资 产负债结构使你白白遭受银行的“剥 削” 。因此， 上例中的李小姐贷款半年 之后，考虑到自己手头闲置资金的投 资收益率太低， 而月还款额近 ? 元 对于其 ? 元的月工资来说仍是一 个压力， 因此可考虑提前还款。 经过半年时间还款，李小姐的本 金偿还了 ? 元，而利率支付了 ? 元，目前剩余本金 ? 元， 她对各种提前还款方式的利息支出进行了如下比较： ?采用一次性还清全部剩余本金 的做法?利息支出总额
12、为?元? ?采用部分提前还款?月供不变? 缩短还款年限的做法?提前还款?万 元?月还款额仍为?元?贷款期限则缩短了?年零?个月? 利息支出总额为?元? ?采用部分提前还款?减少月供? 还款期限不变? 提前还款?万元?月还款额变为?元? 贷款期数不变?利息支出总额为?元? ?采用部分提前还款?减少月供? 缩短还款期限的做法?提前还款?万元?月还款额减少为?元?贷款期 限缩短了?年零?个月? 利息支出总额为?元? ?采用部分提前还款?增加月供? 缩短还款期限的做法?提前还款?万元?月还款额?元?贷款期限缩短 了?年零?个月? 利息支出总额为 ?元? 考虑到一次性还本资金压力太大， 李小姐决定选择部
13、分提前还款方式。 李 小姐认为， 第四种方式较为适合自己的 收支情况， 既能将月还款额减少 ? 余 元， 又能减少还款期数， 更重要的是利 息支出从原来的 ? 元减少到 ? 元，这对于缺乏投资渠道的李 小姐来说是一种可行的理财方式。搭购房优惠 “末班车” 还需 “悠着点”谢凡贵“交换房产” 实现购房梦想卢婧贷款 “巧” 打理 小付出有大收获欧阳莹二手房营业税减免措施即将到期?房贷七折利率优惠明年或将叫停?连日来?随着?房市新政?大限?的日益临近?由此引发的各类购房优惠是否面临调整的各种猜测也此起彼伏? 在日前尚未明朗的情况下? 购房者是否应该抓住两个月的最后期限选房购房? 这里就来听听专家的意见?生活周刊 ? 今日理财P U DONG T I ME S 1 4编辑?李音热线?年?月?日专家支持： 上海金融学院国际金融学院吴婷 绘图
