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1、【异乡好居】解析投资移民项目推广常见噱头现如今，投资移民变得越来越火热，越来越多的人有意愿在海外投资房产实现移民，但是当前投资市场鱼龙混杂，有一些商家炒作出来的噱头作为投资者不得不知，小居（异乡好居 Uhouzz）今天给大家科普一下。1. 投资移民保险。项目亮点是拿到保险公司的保险。往往是极短极模糊的一两句话，给人感觉因为有大保险公司在背后撑腰，投资移民不再有风险。解析：首先，目前还没有保险公司对获得绿卡的风险做担保。有限的几个保险都是针对还款的。其次，如果拿到详细的保单可以发现，承保还款的条件非常繁多，最重要的一条是要求项目方不存在运营、财务等方面的任何问题。说白了，就是说如果项目方有钱还款
2、就是赖着不还或延期不还，那在这种情况下保险公司拿到代位追索权后，可以先期偿还投资人。现实中这种条件成立的可能性非常小， 不还钱的几乎都是因为项目搞砸了没钱还。 所以保险公司承担的风险是非常小的。2. 第一顺位还款。宣传投资人还款处于第一顺位。也就是说项目有钱了最先还投资人的钱。解析：这时候需要仔细问一问，投资人处于第一顺位是不是因为项目缺乏其它资金来源？有的项目是没有银行贷款，有的银行贷款和开发商融资都没有（或极少）。这样的第一顺位是一个伪命题。 好比你说你排第一个但实际排队的就你一个人。 如果项目资金里没有开发商或其它非投资移民的股权投资， 那项目是肯定不能投的； 如果融资里没有一定比例的本
3、地银行贷款，也不是一个好的迹象。3. 资产抵押。项目宣传人员掰着手指给您算项目估值，并信誓旦旦的承诺这个估值说明抵押物可以保障还款。解析：抵押是需要合同创设的，不是借钱给项目就自动生成的。这时候投资人就要仔细到英文原版的认购协议里看一看， 项目方是不是有个黑体字写着： 源自投资移民的贷款是无担保无抵押贷款。担保还的债可能是银行的债，不是投资移民的债。另外，资产抵押也可能是股权抵押，而不是实物抵押，这两者也是有区别的。4. 第一顺位实物抵押。不仅是在在固定资产上（比如说开发商的土地）为来自投资移民资金的贷款设置抵押， 而且区域中在抵押权上处于第一顺位。 也就是说如果项目公司还不了钱，区域中心可以
4、第一个拿到处置抵押物获得的收益（并用于为投资人返款）。解析： 第一顺位实物抵押无疑是一个很坚实的保障。 投资人要留意的是项目方对抵押物的产权是否完整， 项目方不可能在不完全属于他的东西上设置完整的抵押。 我们接触很多这样的案例：项目方承诺把抵押物上“自已所拥有的权益”抵押给投资移民基金，但是项目方本来购买政府土地就只支付了首付， 或完全没有从关联公司处取得产权。 所以投资移民基金得到的抵押权可能天生就是不完整的。另外，根据美国法律，如果项目方是通过银行贷款或其它融资方式购买的抵押物，则银行或其它贷款方可获得购买价金担保权（purchasemoney security interest)。这种担
5、保权是优先于其它形式的担保的。5. 银行贷款已经获得。项目方已经先期拿到了银行的高级贷款，所以开发商的资金和资信都没有问题，投资人可以吃一颗定心丸。解析： 美国地产融资的一般情况是项目方在其它资金都落实的情况下才可以拿到银行贷款。这里有两方面的原因：银行不愿意在有资金缺口的情况下承诺贷款；另外如果开发商先把银行贷款之外的资金先拿到， 可以通过银行竞标获得更优惠的贷款条件。 实际上区域中心在招募投资人的过程中，往往只是和银行有意向性的安排。体现这种意向的文件有 TermSheet (贷款条件汇总)，unsigned Commitment Letter (未签署的承诺函)，Letter ofInt
6、ent (意向书)等。真正标志这银行贷款已经批准的文件是 Loan Agreement (贷款协议)、Loan Settlement Statement (贷款交割明细)等。 已经签下银行贷款的项目未必就比还未签下银行贷款的项目好， 但在选择项目的时候还是因该区分两种情况再具体分析为什么会出现这种情势。6. 希拉里推荐项目。咋眼一看只是一个普通的造价几千万美元的小破项目，既没有恢复历史遗迹也没有低碳新能源这些亮点，但对投资人宣传是得到了美国国务卿希拉里的鼎力支持，并有文件为证。解析： 实际上该文件只是美国联邦政府对项目公司是否在法律上存在的认证。 文书上明确表明了是授权助理认证员代理希拉里签字
7、认证。 这种由普通办事员代理部门领导签署常规认证性文件在美国是司空见惯的， 并不意味着某个官员认可或推荐这个项目， 实际上他 （她）们可能根本不知道这个项目的存在。 “国务卿认证”物美价廉，交 8 美元可申请一份，这是网上申请链接http:/www.state.gov/m/a/auth/c53216.htm。 有时候项目方还会不厌其烦地把这份“国务卿认证”拿到中国驻美领事馆再认证一下。这也改变不了该文件的性质。它绝不是对项目投资可行性的认可或认证。类似的还有州务卿认证、州长认证、县长认证等。7. 以房还款。有些房地产项目称可以在项目失败的情况下，让每一个投资人直接拥有投资地产项目中一套房屋的产
8、权。解析： 这种投资模式无非是福建人在美国集资建房的翻版。 且不说投资人拿着这卖不出去的酒店房有什么用，这种操作在法律上也是不允许的。投资移民顾名思议，就是以投资的方式移民，而不是以贷款的方式移民。所以法律规定不允许项目方担保还款（也不允许在协议中加入股权回赎条款）。如果项目方以房产作为投资人收回投资的担保，这就违反了投资移民相关法律的规定， 从而绿卡申请就会受挫。 实际中的操做往往是投资人的资金先以股权的形式投入到项目中心的基金， 然后又从项目中心以贷款的形式进入到具体项目公司中。 转了一个弯， 就把法律规避了。 但这种做法也和绿卡申请人直接借款给项目并并享有房产抵押是不一样的，而且即使是这
9、种情况，区域中心也通常只能拿到股权抵押，而不是实物抵押。8. X 年保证还款。区域中心直接向投资人担保还款。解析：移民局明确表示不认可这种项目是正常有投资风险的项目。根据美国法律，投资移民项目必须要有投资风险。 只要出现还款保证条款、 股权回赎条款、 或是其他的担保条款，移民局是不会发放绿卡的。说白了，你不能指望把钱在美国存几年就全家拿绿卡。但这种宣传又是最有效的，因为大家都愿意相信天上掉馅饼的事。9. 政府投入。声称项目有政府入股或赞助。解析：中国老百姓总是青睐有政府字眼的项目。前几年那个马里兰政府大楼项目，就忽悠了不少人。 最厉害的还是芝加哥会议中心项目， 把伊利诺伊州的州长忽悠去给项目当
10、了一回托。对于所谓有政府背景的项目，还是要看政府有没有真正的投入，并且仔细鉴别。有的项目动不动就说有好几千万的政府投入， 其实只是未来的税收减免， 或者将未来政府退税抵押获取贷款(比如说 TIF)，这个和投入项目的运营资金是不同的。还有的项目宣传政府有好几亿的财政拨款， 也要细看这些拨款是怎么用的， 很可能这几亿的拨款只是未来若干年对整个地区若干项目的补助， 摊到投资移民项目上未必有多少。 中国人选择投资移民项目的三种固定思维要不得。10. 政府经营。声称区域中心由政府成立或经营，所以可靠。解析: 美国政府承办起商业项目来也像大多数的国企一样常常是扶不起的阿斗。著名的弗蒙特区域中心的杰伊峰滑雪
11、场等项目被美国证监会调查出庞氏骗局。 南达科他州区域中心（由政府成立，外包给私人公司运营）也已经倒闭，负责该区域中心的前州经济旅游发展部部长饮弹自尽， 另外一名负责人也被控侵吞公款。 所以三家由州运营的非营利性区域中心只有密歇根州区域中心硕果仅存， 在效率和诚信方面都乏善可陈 （倒是有些市县级别的区域中心表现反而更好些）。11. I-526 预批准。声称拿到项目预审批，投资人 I-526 通过没问题。解析: 这个是新的项目使用比较多的一种噱头。其实直译名称应该是“对 I-526 示范申请的批准”(I-526 exemplar petition approval)。它只是项目还没有启动之前区域中
12、心对移民局的试探。 这个时期递交的申请文件基本都是根据商业计划书对未来项目的预判。 如果之后项目启动后没有发生实质变更， 之后个体投资人的申请可能也会像之前的示范申请一样被批准。所以有项目预批准是比没有好。但这并不意味着投资人的申请已经预先审批了。移民局还是会在申请时根据项目的最新情况审查每一个投资人。如果项目在内容、范围、和区域方面发生实质变更，之前的示范申请就没什么参考价值了。而且从我们事务操作中看到，移民局在审理投资人 I-526 时常常对已有的项目审批视而不见， 而重新对项目部分进行审查并提出补件要求。无论是 I-526 预批文，还是下面要说的项目 I-924 批文，对于投资人移民局递
13、件都不是必须的。投资人的 I-526 申请中就包含了对于项目最详细的描述。12.项目 I-924 批文。声称拿到项目审批，投资人拿 I-526 批文没问题。解析: 现在信誉良好的老牌区域中心鲜有等一年时间拿到项目审批再来招募投资人的。多花一年的时间会影响到项目的融资和工程进展， 正常情况下开发商也不接受。 而一些新区域中心则愿意等这一年， 因为反正申请区域中心资质也差不多要花一年时间， 同步进行时间上并不浪费。I-924 批文实质上和 I-526 示范申请一样，在纸上谈兵的 I-526 审查阶段，更多的是市场宣传上的意义。 而且移民局甚至没有承诺会给 I-924 项目批文项目中的投资人开任何绿
14、灯（因为它本身就不属于项目预审批）。从另外一个方面说，如果一个规模不算太大的项目，项目 I-924 申请和投资人招募同时开始，在项目 I-924 拿到以后招募还没有完成，这就是一个危险的信号。说明项目招募的速度太慢。13. X 天快速获批。偶然还看到有机构夸耀这些快速批件的纪录。解析: 现在临时绿卡的审批时间往往在一年半以上，快的也要 10 个月以上。几天快速获批的已经很少见了。除了运气以外，审批的速度取决于投资人在项目中所处的位置、移民局的积件率、以及项目所涉及的行业等因素。14. 债转股。把 EB-5 投资转成上市公司股份。25 美元一股，换 2 万股。投资人一听，不错嘛，25 乘以 20
15、,000，50 万美元就回来了吗？解析: 不是这样的。你股份卖出去的时候，是按证券市场的价格，不是那规定的 25 美元的转换价格 。证券市场价格如果是每股 10 美元，那么你只能拿回 20 万美元。15. 母公司担保。项目方和其母公司书面保证，如果项目方不能还款，母公司将替其还债。解析: 这种情况下您还是需要看看母公司的财务情况。母公司即使是一家体面的上市公司，它的主要资产也可能就是子公司的投资移民项目。如果项目公司资不抵债，单纯控股的母公司也是无能为力的。皮之不存毛将焉附？16. 大量就业盈余。根据经济学报告，项目创造高出实际需要几倍的就业。解析: 相同规模的项目的估算结果常常会大相径庭。一
16、个一亿多美元的地产项目，有的区域中心会算出 2000 多个就业，有的区域中心只算出 800 多个就业。这个不奇怪，算法和假设的选择会给就业估算带来很多弹性。如果项目开发商的出资和本地银行的贷款较少，为了获得更多的投资移民资金，会采纳过于乐观的估算。就业算得多，就可以招募更多的投资人，进而投资移民的资金就可以拿得更多。如果经济学家在就业方面对项目方妥协过多，就会估算出不切实际的就业，对投资人最后拿绿卡带来风险。为了保守估算就业，投资人最好把经济学报告中的风险较大的运营类就业减掉，只算入风险较小的建筑类就业。好了，今天的科普就到这里，希望小居（异乡好居 Uhouzz）讲的对大家都能有所帮助，同时有不懂的问题欢迎前来咨询！小居（异乡好居 Uhouzz）坐等大家的提问！（小居，即异乡好居，一个专注于海外留学生租房买房的平台，致力于帮助留学生在海外找到自己的家并让留学生活更
