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1、 月度存货压力报告月度存货压力报告 2012 年 2 月 存货量季节性略减，存货量季节性略减，存销比存销比再创新高再创新高 执笔人：上海易居房地产研究院 杨红旭 苏 艳 杨增燕 报告摘要报告摘要 20122012 年年 1 1 月，月，典型城市新建商品住宅存量典型城市新建商品住宅存量大涨大涨超超四成四成 截至 2012 年 1 月，我国 10 个典型城市新建商品住宅库存总量为 5901 万 平方米，与去年同期相比，新增 1701 万平方米库存量，增长约 40.5%， 环比上月下降 1.62%，库存量仍处于高位运行状态 典型城市新建商品住宅存销比典型城市新建商品住宅存销比再创新高，连续再创新高，
2、连续 3 3 月处于“过大”区间月处于“过大”区间 1 月份存销比数据显示，10 个典型城市新建商品住宅存销比为 16.0，刷 新了去年 12 月份住宅存销比的最高点 14.4，库存量再次步入过大区间， 房价下行压力进一步增大。 预计预计 20122012 年上半年房地产业将进一步深度调整，存销比将继续升高年上半年房地产业将进一步深度调整，存销比将继续升高 受房价下降预期进一步增强的影响，2012 年上半年购房者热情将进一步 减退， 同时， 开发商资金链逐步趋紧的压力也将使其加大推盘， 打折促销。 因此，2012 年上半年的库存压力将进一步增大，房地产业还将深度调整。 上海易居房地产研究院 月
3、度系列报告月度系列报告 2 联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868892 传真：021-60868811 存货存货量量季节性略减，季节性略减，存销比存销比再创新高再创新高 全国房地产告别惨淡 2011 年，进入更加纠结的 2012 年。国家调控房价的态度继续严厉，房价下行压力继续增大。供求关系是决定住宅价格的直接因素，研究住宅存量和销量的关系，对于判断未来一段时期内住宅价格的走势，以及未来住宅市场的发展具有重要的参考意义。我们认为，2012 年新建商品住宅的存货量还将再创新高，巨大的库存压力，将成为主导 2012 年房价走向的重要因素之一。
4、 一一、1010 大大典型城市典型城市 1 1 月新建商品住宅存量同比月新建商品住宅存量同比上上涨涨超超四四成成 为了全面、客观、合理的反映主要城市新建商品住宅存量情况，本报告利用中国房地产决策咨询系统、国家统计局数据、相关城市房地产交易网站，全面分析和预测我国 10 个典型城市新建商品住宅存销现状和存销比变化情况。10 个典型城市包括北京、上海、深圳、广州 4 个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州 6 个东部二线城市。 （一）（一） 1010 大大典型典型城市城市 截至 2012 年 1 月底，10 个典型城市新建商品住宅库存总量为 5901 万平方米，同比去年增长 40.5%
5、；环比上个月下降 1.62%，这主要受开发商在传统淡季春节的推盘量较小的影响。 图图 1 1 20102010 年以来年以来 1010 大大典型城市新建商品住宅典型城市新建商品住宅存量情况存量情况 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01万平方米存量销量上海易居房地产研究院 月
6、度系列报告月度系列报告 3 联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868892 传真：021-60868811 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 、各地房管局 从新增供应方面来看，在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，房价下行压力逐渐加大，加上受春节这一传统淡季的影响，不少开发商都避开这一时间段推盘。但是和前两年春节所在月份相比，今年商品住宅新增供应量皆偏低，表明开发商在这个春节推盘的信心更加不足。 图图 2 20102 2010 年以来年以来 1010 大大典型城市典型城市商品住宅商品住宅新增供应量情况新增供应量情况 020040
7、06008001,0001,20010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.01万平方米数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 、各地房管局 从成交方面看，2012 年 1 月 10 大典型城市商品住宅成交量共计 214 万平方米，比去年同期相比，大幅下降 71%。 图图 3 3 2012010 0 年以来年以来 1010 大大典型城市典型城市商品住宅商品住宅成交量及其增幅成交量及其增幅
8、 37%-52%-38%-28%-69%-71%-63%-40%4%16%-27%-7%44%14%-34% -45%54%77%49%-11%-45%-58%-43% -47%-71%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 万平方米成交量同比增长上海易居房地产研究院 月度系列报告月度系列报告 4 联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868892 传真：021-60868811 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 、各地房
9、管局 （二二）4 4 个个一线城市一线城市 截至 2012 年 1 月底，北京、上海、深圳、广州 4 个一线城市新建商品住宅库存总量高达 3006 万平方米，比去年同期增长约 42%，增幅较上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅库存 1010 万平方米，同比增长 27.53%；上海新建商品住宅库存 950 万平方米，同比增长 53.23%；广州新建商品住宅库存 797 万平方米，同比增长 67.44%；深圳新建商品住宅库存 249 万平方米，同比增长 8.26%。可见，在四个一线城市中，广州与上海的库存量较去年 1 月相比均有大幅的提高。 图图 4 4 20102010 年以来一线城市新
10、建商品住宅存量年以来一线城市新建商品住宅存量总体总体情况情况 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01万平方米存量销量数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 、各地房管局 上海易居房地产研究院 月度系列报告月度系列报告 5 联系地址：上海市广延路 383 号文武大
11、楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868892 传真：021-60868811 图图 5 5 20102010 年以来年以来一线城市一线城市新建商品新建商品住宅住宅存量情况存量情况 单位：万平方米 02004006008001000120010.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01上海市存量销量0 50 100 150 200 2
12、50 300 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01深圳市存量销量0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.
13、05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01广州市存量销量0 200 400 600 800 1000 1200 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01北京市存量销量数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） （三三）6 6 个东部个东部二线城市二线城市 截至 2012 年 1 月
14、底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州 6 个典型二线城市新建商品住宅库存总量为 2895 万平方米，比去年同期增长 39.05%。其中，杭州新建商品住宅库存 346 万平方米，同比增长 97.71%；南昌新建商品住宅库存 169 万平方米，同比增长 108.64%；福州新建商品住宅库存 239 万平方米，同比增长 56.21%。南京新建商品住宅库存 631 万平方米， 同比增长 66.05%； 厦门新建商品住宅库存 334万平方米，同比增长 27.97%；青岛新建商品住宅库存 1176 万平方米，同比增长14.06%；除青岛新建商品住宅存量呈小幅上升外，其余 5 个典型二线城市新建商品住宅存
15、量均明显大幅增长，特别是南昌，存量较去年 1 月翻倍增长。 上海易居房地产研究院 月度系列报告月度系列报告 6 联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868892 传真：021-60868811 图图 6 6 20102010 年以来年以来二线城市二线城市新建商品住宅存量新建商品住宅存量总体总体情况情况 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11
16、.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01万平方米存量销量数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 、各地房管局 图图 7 7 20102010 年以来年以来典型典型二线城市二线城市新建商品新建商品住宅住宅存量情况存量情况 单位：万平方米 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.
