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1、1物业管理企业如何面对市场竞争摘 要物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。经过近 20 年的探索实践，我国的物业管理事业有了一定水平的发展，取得了令人瞩目的成就，如今正处于向成熟迈进的关键阶段。物业管理的行业属性注定与百姓生活有着普遍的联系，物业管理逐渐走进各大中城市，物业管理覆盖率正在逐步提高。北京就提出，在 2008 年以前实现首都物业管理覆盖率 100%，行业发展前景良好，潜力很大。如何争得更大的市场发展空间，如何争取竞争的主动权，迎接竞争，规范竞争，是摆在物管企业面前不可回避的问题。本文旨在
2、探讨物业管理企业面临的机遇和挑战，如何提升自身竞争力，应对市场竞争，把物业管理水平推向新的高度。关键词：服务意识 业主满意度 招投标制度 资质管理2目目 录录绪论3一、物业管理企业缺乏竞争力4、行政立法尚待健全4、物业管理制度环境尚未形成4、经费不足影响企业正常运行5、物业替开发商“受难”6、专业人才奇缺6二、增强物管企业实力需多方努力8、 创建良好外部环境8、物管行业引入资质管理制度9.规范物业招投标行为10三、物管企业自身努力10、增强服务意识，提升服务水平10.精打细算，勤俭管“家”13四、结论15五、参考文献163绪绪 论论在物业管理行业中，一部分开发商自己的物业公司管理自己开发的小区
3、，几乎没有竞争，更谈不上“公平、公开、公正”的竞争机制，开发商与物业企业之间的这种“父子”关系尤为明显，物业企业完全没有忧患意识，更无企业意识、经营意识，使企业缺乏活力，缺乏市场竞争力。 房地产业的竞争在经历了产品竞争、品牌竞争之后，已经进入核心竞争力的全面竞争阶段。但物业管理却往往被视为附加服务，从来没有真正意义上面对过市场，相应的，物业管理公司也少有市场竞争力。多数针对物业管理的纠纷都有一个共同特征：物业公司本身就是开发商的下属公司。虽然市场呼唤专业型物业公司的声音从来就没有停止过，但市场上，大多数物业公司根本没有市场竞争力。起码有一点，在日常不断的纠纷中，业主投诉的是物业管理方面的，但前
4、来“澄清事实”的往往是开发企业的有关人士。为此，要大力推进物业管理市场化进程，按照社会化服务与专业化分工的要求，合理调整物业管理行业的企业结构，引导一部分物业管理企业明确自身市场定位，优化内部资源配置，向物业管理专营类企业发展，并力求形成“专、精、特、新”服务特色，实现专业化、规模化经营，降低管理成本，提高管理效率，增强市场竞争能力。4一、物业管理企业缺乏竞争力一、物业管理企业缺乏竞争力、行业立法尚待健全、行业立法尚待健全 我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构。现代文明社会的标志之一便是有法可依，在这一根本点上，中国物业管
5、理行业的立法明显滞后：20年的时间、五分之一个世纪，没有国家级行业法规可以遵循。1994 年，国内第一部地方性物业法规深圳经济特区住宅区物业管理条例出台，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是 1981 年，中间有 13 年地方法规空白期。直到 2003 年物业管理条例的颁布，物业管理行业才有了一部较权威、统一的法规。 在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷因此得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩
6、目的新闻焦点即是例证之一，如重庆市新原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，使生活环境急剧恶化。、物业管理制度环境尚未形成、物业管理制度环境尚未形成5物业管理作为一种新型的朝阳产业,起步于深圳，从无到有，从小到大，从不规范到逐渐规范。发展至今已体现出其良好的发展势头，但还有很多方面需要全社会从制度上，意识上给予支持。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济发展水平较高的上海,随着公
7、有住房出售,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。、经费不足影响企业正常运行、经费不足影响企业正常运行物业管理以提供公共服务为生存之本，一个住宅区内居民的消费水平多有不同，如果层次和收入差距过大，物业管理公共服务标准就难以让居民普遍接受。一旦出现收入低而收费高的现象，住户就会拒不接受服务，物业管理就难以继续。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困难。这种困难体现在以下几个方面：收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特
8、别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、中介、建材、商业)等收入来弥补管理费的不足。供暖费收缴难度大。每年的居民供暖收费，因有的企业不景气，面临停产或破产的处境，造成收缴难度大，致使小区居民取暖费的收取成了物业管理公司每年遭遇的一大难题。还有，物业公司长期代收代缴水电费，由于水损，总6表的数字总比住户的使用量高出许多，物业公司对于不足的水电费必须代垫，致使物业公司经营亏损。业主缺乏物业管理消费意识。随着我国住房制度的改革，居民住房逐渐从福利分房转向个人购房，居住小区实施物业管理，相当部分居民因为经济收入低，承受能力差，长
9、期受“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费。造成物业管理收费难。、物业替开发商、物业替开发商“受难受难”我国绝大多数的物业管理公司跟开发商有着深深渊源，或依附于房地产开发或者是由其派生出来的，存在建管不分、受制于房地产开发的体制的弊端。由于物业公司和开发商之间的建设与管理职责不清，缺乏有效衔接，出现问题互相推诿，使业主的权益得不到保障。很多看似是物业公司和消费者之间的矛盾，实际上是开发商和消费者之间的矛盾。一些开发商在开发商品房的项目规划、预售、销售阶段，通过宣传承诺一定的物业项目和服务，致使业主产生了买房子的同时也是买物业，人
10、为地把物业服务的范围放大了。随着楼盘的竣工，业主的入住，房屋在规划、设计、施工阶段遗留下的许多问题逐渐暴露出来，这时开发商人走楼空，业主自然就找小区的物业管理公司，因问题得不到解决而拒交物业管理费。如：房屋质量、承诺不兑现，中途更改小区规划，面积纠纷，规划变更，车位租价涨价，物业费上调等等，因问题得不到解决，不少业主的应对办法就是拒交或拖欠物业管理费。例如：因车位租价上调，好几个小区已爆发了直接的冲突；北京某小区因开发商承诺的配套设施不兑现，业主把对开发商的不满转嫁给物业管理企业，5 年拒交物业管理费，物业管理企业多7次发出催交通知，也收不上来。多年来，物业公司在开发商的微薄补贴下苦苦支撑，只
11、能维持基本的保安和清洁服务，致使小区已变得破旧不堪。、专业人才奇缺、专业人才奇缺要成功营运物业管理，至少需要五类人才：一是专业能力、综合能力出众的技术人才；二是知识全面擅长协同的管理人才；三是能够适应市场变幻的营销人才；四是能够出谋划策的企划人才；五是能够对千军万马指挥若定，运筹于帷幄之中、决胜于千里之外的帅才，也就是具有创新精神的决断意识的企业家。物业管人才竞争将是这五类人才的竞争。1.技术人才物业管理的技术人才主要是适应于各类物业房屋设备、设施的施工、安装、维修、保养及具有专业和综合管理能力的技术人才。随着现代城市建设的发展、越来越多的智能化高层、超高层物业群拔地而起，其房屋、设备、设施的
12、科技含量越来越高，带来相关设计、施工、维修、保养及其技术管理的难度愈来愈高。物业管理的技术人才不再是传统房屋修养的作业人员，而是具有大规模、高科技、智能化物业知识和技能的专家，如建筑、强电、弱电、电梯、空调、机械、计算机、网络、信息等方面的专家。2.管理人才物业管理的主业是对物的管理和对人的服务。因此，物业管理的管理人才，不仅 要熟知自然科学，而且要熟知社会科学；不仅要懂得对物业、对企业的管理，更要懂得对人、对社区的服务；不仅是能够统领队伍、独挡一个部门、一个项目的经理人才，也是会管理、会财力、会计算机、会公关、会文书等综合能力的多面手。8物业管理的管理人才，尤其是经理人才，将是企业重点培训和
13、引进的人才。因为企业的成功营运需要大量的经理人才，未来品牌之间的人才竞争，也会较多的表现在经理人才的竞争上。3.营销人才物业管理企业要形成自已的服务品牌，就必须进入市场，在市场中营运自已的品牌，这就需要一批能了解市场、适应市场和赢得市场的营销人才。这些人才应有丰富的物业管理经验，应精通物业管理及其相关的法律法规，应有创新和独到的项目策划能力，应具备浓郁的市场意识、公关意识及市场活动能力。营销人才不在多而在有用，成功的市场拓展，应有助于企业资产规模的增加。4.企划人才企业的每一项经营、运作都需要企业策划，有战略思想、战略目标和战略眼光的企业家更需要有一批足智多谋的企业策划人才。这些人才有实践经验
14、、熟悉技术、熟悉管理、熟悉市场，能为企业发展提供经营思想、战略、策略的指导；能为企业发展适应变化多端的外部环境、规避风险提供意见和方法；能为企业内部管理、品牌营运、形象塑造提供意见和方案。这些人应是企业领袖背后的参谋、助理和观察员。由于我国物业管理起步较晚，尚处于初级阶段很多企来忙于眼前事务，却忽略了长远发展，企业没有企划人才，更没有象样的企业策划，这对企业生存发展十分不利，值得物业管理企业深思。5.首脑人物品牌竞争的最后是人才竞争，人才竞争的最后是首脑，即企业家。每一个成功的品牌的背后，都站着一位成功的首脑人物，就象微软的比尔.盖茨、松下9的松下幸之助，对企业的兴衰荣辱有着关键的作用。企业需
15、要有一位思路敏捷、才华横溢、善于经营、善于管理、善于用人和富有创新精神与决断意识的企业家。二、增强物管企业实力需多方努力二、增强物管企业实力需多方努力、 创建良好外部环境自条例的颁布以来，明确了物业管理中的权益关系，为解决业主与物业公司之间的纠纷提供了依据，我国物业管理行业法制进一步趋于规范。但随着行业的发展，一些条例尚未提及的新问题出现，一些新情况新问题的解决需要一部更全面更细化更权威的行业法。不久前出台的物权法就是对物业管理中相关事宜的细化和明确，为解决一些司法纠纷提供了法律依据。一个行业的规范发展，需要一部法律来规范，政府部门也很重视物业管理行业的发展，积极酝酿立法体系，我们相信物业管理的法规和制度将更完善，物业管理做到“有法可依”将成为现实。 首先，要注重理论的研究，组织专门的物业管理法律专家深入探索，做到理论先行；要引起中国法律界的足
