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1、以项目为载体 以城中村改造为契机 以项目为载体 以城中村改造为契机 加快推进兰陵商业功能区建设 加快推进兰陵商业功能区建设 吴 颖 吴 颖 市委、市政府确定“十一五”期间，要把大力发展服务业作为全市经济工作的一项主要内容来抓，力争用 5 年左右时间实现全市服务业翻番的目标。商贸业是服务业中的一项重要内容，根据常州市商业网点规划布局，我市将在主城中心区建设一个市级商业中心，这个商业中心区将由“一核五区”组成， “一核”就是市级商业核心区， “五区”是老城区外围的兰陵、朝阳、万福、同济、站前等五个商业功能区。 兰陵是常州、武进相连的重要通道，也是我市较早建设居民集中居住区的地块。目前周边有劳动新村
2、、清潭新村、清凉新村、工人新村等多个较大社区，估计居住人口超过 20 万人。该地块长期以来商业比较发达，80 年代是武进等地居民进城的主要上下客地，90年代后又形成了九洲服装城、电脑城、兰陵商场、光华路小吃一条街等诸多商业特色，市场需求旺盛。但从另一方面看，该地块也存在居民小区环境破旧，还存在大量建于 60、70 年代的不配套房，市容环境面貌较差，城中村密度较大。据市规划局对全市城中村的调查统计数据，兰陵片区即东起清凉路、南到 312 国道、西至兰陵路、北止劳动中路的 187 公顷的地块上，有天宁区茶山街道浦前村委、茶山村委两大块城中村集聚地，总用地面积 51 公顷，总建筑面积近145 万平方
3、米，总村民人口（含外来人口）超过 2 万人，如此密集的城中村和老居民区，不仅严重影响了城市环境面貌、社会治安，而且制约了城市南翼商业功能的提升，进而影响全市的商贸业布局定位。 一、对大力发展兰陵地块服务业的初步设想 目前天宁区政府提出，要在兰陵片区结合城中村整体改造，全面打造城市南翼商业功能区，着重实施三大项目建设，加快全区第三产业发展的载体建设。 天宁区设想在兰陵片区（即东起清凉路、南至 312 国道、西止兰陵路、北到劳动中路）的区域内，以项目为抓手，结合现有的服务业态，重点打造商贸、餐饮业。主要集中在三方面：一是着力打造劳动中路数码一条街一是着力打造劳动中路数码一条街。以目前的常州电脑城为
4、龙头，引进新加坡、香港等外资，建设一个全新的常州数码城，地点在劳动中路的南侧，力争成为常州 IT 产业、 产品的集散地。 二是着力打造汽摩配销售城二是着力打造汽摩配销售城。依托目前 312 国道周边汽车销售、配件、4S 店以及中凉摩配市场等发展优势，以 312 国道改线为契机，整合资源，通过吸引民资等，地点在目前的 312 国道北侧，力争成为全市汽车销售的龙头企业。三是着力打造特色餐饮一条街三是着力打造特色餐饮一条街。主要依托目前光华路的特色餐饮业，例如王胖鱼头、民族鱼坊、清真小吃等，通过城市改造建设，提高这些餐饮业的规模和档次，使之成为我市餐饮业的又一颗耀眼明珠。 二、打造兰陵商业功能区存在
5、的主要困难和解决设想 天宁区描绘的发展蓝图比较诱人，但目前该地块密布了老居民居住区和城中村，特别是光华路两侧、312 国道两侧都是城中村，不仅房屋破落、建筑毫无规则，而且外来人口众多、社会治安较差，2已经成为打造兰陵商圈的主要障碍。 因此，打造兰陵商业功能区必须与该地块的城中村改造紧密结合出来。根据天宁区的初步设想，拟对该地块的城中村进行整体拆除、改造。即在摸清实地情况的基础上，利用现有的“退二转三”的空地，先开发建设一批城中村居民安置房，然后实现城中村净地拆迁，实行土地净地拍卖，按照规划的有关功能布局要求，建设相关的商业网点或商品房开发。该项目将完全采用“政府主导、市场化运作”的模式，即由天
6、宁区为领导部门，街道为主要拆迁责任单位，通过招投标，选择合适的开发商，实行市场化拆迁，区、街道政府不直接参与开发建设，改造、建设资金全部由开发商自主解决。对村民的拆迁补偿安置模式，原则上按照村民住宅拆迁标准执行，主要以房屋置换为主，辅以货币拆迁。同时，兼顾对街道、村委的资产补偿，以保证村级资产不受到损失，保证基层各项工作的正常开展。 三、对该项目实施的几点建议 打造兰陵商业功能区，既是大力发展商贸服务业、提升城市功能的重要内容，也是改善环境面貌、对城中村进行及时改造的重要契机，是一个兼顾当前与长远、经济效益与社会效益的非常好的结合点。由于该项目的实施既触及到城市规划、建设等领域，更涉及到城中村
7、居民的拆迁安置以及“撤村转居”带来的诸多经济、社会问题，因此一定要统筹兼顾、合理安排，同时，还必须依靠市各有关部门通力协作。 1、要有算总帐、算大账的气魄1、要有算总帐、算大账的气魄。要保证全地块净地出让，首先要建好农民安置房，而目前农民安置房的选址主要集中在部分“退3二进三”的厂址上，像“牵引电机厂” 、 “公安停车场”等，而这些地块又都是今、明两年内城市土地出让的重头戏。因此，我们建议，在该项目建设上一定要以算总帐、算大账、算长远账的眼光来思考整个地块的土地出让问题。可以请各有关部门共同对该地块进行综合评估，如果今后整个地块的土地净收入大于目前分块出让的费用总和，则要本着改造城中村、改善城
8、市整体形象、提升城市总体功能的长远目标，暂缓该地块近两年的土地出让，优先进行城中村改造。 2、组建领导小组，明确各方职责2、组建领导小组，明确各方职责。由于兰陵商业功能区建设既涉及到城市建设领域的规划、建设、管理等部门，又涉及到城市公共事务领域的劳动、民政、公安等多个部门，还涉及到城市经济领域的发改委、经贸委等部门，因此建议可以参照全市城中村改造试点精神，组建相关的市级领导小组，便于协调各方利益。同时由于该项目主要是由天宁区一手筹划、建设的，而且行政区划、人员管理等又都在区内，因此，领导小组的日常工作可以放在天宁区，明确天宁区政府作为该项目实施的责任部门，具体负责各项协调、拆迁、建设事项，市级
9、有关部门积极配合天宁区政府开展各项改造工作。 3、明确相关政策，减免农民安置房建设的部分规费3、明确相关政策，减免农民安置房建设的部分规费。目前全市的城中村改造已进入试点阶段，但相关的政策实施意见还没有出台，这对指导全市的城中村进行面上改造将产生不利影响，同时对兰陵商业功能区建设带来困惑。因此建议，市委、市政府组织专门力量，在充分调研基础上，尽快出台我市的城中村改造指导意见，明确各项主要政策、意见，便于实际可操作，同时保持政策的连续性和稳4定性。对涉及到类似兰陵商业功能区总体开发的项目，特别要在净地出让后的土地收益分成、集体资产股份制改革、以及由“撤村转居”带来的相关事项，如土地、户口、就业、
10、培训、养老保险等给予充分考虑，对街道、村委目前的责、权、利要重新界定。同时，由于兰陵商圈建设中对城中村居民的安置采用农民安置房方式，因此建议按照市有关规定，对这部分建设给予部分建设规费的减免。 4、形成经验，面上推广4、形成经验，面上推广。打造兰陵商业功能区对其他四个商业功能区建设有着重要的借鉴意义，同时，对全市商贸中心建设有着积极的促进作用。兰陵商圈的改造模式，即对城中村进行成片改造也是我市城中村改造战役中的一次创新，一旦成功，对全市的城中村改造也具有十分重要的典型示范意义。因此，建议在不断总结的基础上，对存在的问题和产生的新矛盾进行改进，最终通过整个改造工程，给全市城中村改造形成经验，对全市商贸业发展形成促进作用，进而在全市推广。 5
