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1、天津市 XX 区 2009 年度农业综合开发经营XX 农产品产地批发交易市场扩建项目建议书天津市 XX 工贸集团公司X1目 录1、项目概况 32、项目建设单位现状 43、项目建设的必要性和制约因素 54、市场分析 85、项目建设规模及建设内容 106、项目投资估算及资金筹措 127、效益预测 158、组织领导和管理 169、项目存在的问题和建议 212第一章 项目概况1.1 项目建设地点：天津市 XX 区京沪高速公路与天津西外环交口处的南侧。1.2 项目区人口与劳动状况：XX 区西营门街 XX 村，现有人口 4854 人，有劳动力 2184人，全部从业于村办工业、服务业和农业。1.3 项目单位
2、经营收入和农民收入情况：XX 区西营门街 XX 村 2007 年集体经营收入 43000 万元，实现国内产值 16656 万元，实现利润 8560 万元，农民人均收入 12000 元。1.4 项目建设现状：XX 农贸批发市场是天津市的菜篮子。XX 农贸批发市场始建于1988 年历经 20 年的发展，已为天津市广大市民普遍知晓，成为天津3市民心中的菜篮子。XX 农贸市场投入运营后，其间经过 1996 年、1998 年、2000 年、2003 年多次的改进扩建，逐渐形成了蔬菜、水果、海产品、淡水产品、烟酒副食等产品的大型农副产品交易中心和货物配送中心。2000 年以来，年均农副产品交易是 5.5
3、亿斤，为天津市内居民人均提供 150 公斤食品类农副产品，满足市内居民蔬菜供应的50%，水产品 70%的需要，为改善天津市人民的生活，推动天津的经济发展做出了重大的贡献。XX 农贸市场除服务于 XX 区、静海县及其他郊区、县外，还辐射全国 27 个省市一年四季从早到晚，有来自天津市 XX 区、静海县和其他区、县的蔬菜、水果、海产品，更有来自海南、福建、浙江、江苏、山东、湖南、湖北、四川、河南、陕西、甘肃、新疆、内蒙、山西及东北三省的各类水果、蔬菜、海产品、淡水产品、西瓜、土豆等等产品进入 XX 农贸市场进行集散。XX 农贸市场在沟通信息，促进生产，搞活流通，改善人民生活，增加农民收入，振兴经济
4、发挥着重要的作用。本项目原处天津市快速路西南段规划之内，于 2008 年经天津市4城建局和规划局批准迁到目前新址。目前已完成改扩建新址的水、电、路通和主交易罩棚的部分工程。第二章 项目建设单位现状2.1 项目建设单位现状：XX 工贸集团公司为 XX 村办企业，隶属于 XX 区西营门街。集团公司现有 32 个企业，其中第三产业企业 19 个；工业企业12 个；农业企业 1 个。三产业以租赁业、交易市场和物流业为主。集团有 20 余万平方米的办公、科研生产和商贸用房，可提供各商家租赁使用。2007 年各项租赁收入 2180 万元。集团有八大批发交易市场，2007 年交易额41 亿元，各种蔬菜水果交
5、易量 52000 万公斤、各种水产品交易是12600 公斤，交易市场的净收入 3515 万元，物流业以汽车配货为主，2007 年经营收入 210 万元。工业企业主要生产西药、化学试剂、光学仪器、各种高压电缆、各类塑料管件、门窗、旅游鞋及劳保用鞋等等，其中咖啡因、光学仪器等产品远销欧美、东南亚。52007 年工业企业的销售收入 13800 万元，出口交货值 6900 万元，实现利润 1120 万元。农业主要是经营西郊的 5000 亩地。2003 年经国家批准列入国家现代农业示范基地，现在从事种植、养殖示范工程，2007 年经营收入 1100 万元。2.2 项目建设单位财务状况：集团公司现有固定资
6、产 25000 万元，拥有集体资产 28 亿元，资本金充足，2006 年盈利 8000 万元，2007 年盈利 8560 万元。XX 农贸市场为搬迁扩建项目，因而原有土建交易场馆及罩棚全部废除，几乎无利用的物件。原有供电设备 630KVA 变压器为 2003 年购入还可以利用。供水设备使用已达 8 年，不能再利用。保鲜库的制冷设备一套，使用期已超过 8 年不复使用。现有蔬菜电子检测仪 1 套，已使用 8 年；电子管理停息系统（含电脑等）一套，使用期已达 8 年；80 吨电子地秤一台，使用期已有 5 年，均进入淘汰期。本项目 2008 年 7 月开始场地的平整，垫土至 11 月已完成场内的6道路
7、，供水，供电工程 11 月开始土建工程，首先启动的是蔬菜市场罩棚和海水产品市场罩棚的建设，目前工程进展顺利。第三章 项目建设的必要性和制约因素3.1 项目建设的制约因素：本项目制约因素为市场面积较少，XX 农贸市场目前占地只有500 亩除外围道路占用外，交易场地只有 400 余亩，均小于天津市目前规划的其他三大农产品交易市场，未来可利用的扩建工程用地 200亩，目前尚无土地使用权。因此为了解决土地不足给本项目带来的不利影响，在整体规划上注意了充分利用空间，加大部分项目的建筑高度。3.2 项目建设的必要性：（1）XX 农贸市场投入运营已有 20 余年，是天津市农产品交易的知名品牌，此次是为了满足
8、天津市政建设的需要而搬迁的，它地处天津市区的西南方，是国内南方、西方和西北方各省市区农副产品进入天津的必经之地，是天津市内西南板块居民购买农副产品不可缺少的交易场所，但设施落后，必须7通过扩建增添现代电子服务系统以适应现代市场发展的需要，以便更好地服务“三农” 。（2）农贸市场是农业发展和市场发展的需要。农贸市场是农产品流通的中心环节，没有流通就没有发展，要促进农业的发展，就必须推动农贸市场的兴旺。最近召开的党的十七届三中全会上做出了关于推进农村改革若干发展重大问题的决定必将推动我国农村改革进入一个新阶段，必将促进农业的大发展。XX 农贸市场的迁扩建，必将为我国农业新一轮的发展提供一个良好的农
9、产品流转场所。（3）农贸市场的迁扩建也是社会发展的需要。专家预测，未来15 至 20 年内，我国城市近郊的农贸批发市场仍处于发展期，是日益发展的食品超市无法取代的。中国人的饮食习惯与西方人以肉为主不同的是一日三餐都离不开蔬菜、水果，并且要求新鲜，购买方便，价格实惠。就以天津为例，常住人口 1100 多万，市内六区常住人口 400 多万，每天的新鲜蔬菜、水果仅市内六区就要 400 多万公斤，20 多家大型超市直接到生产地采购是满足不了的。天津市供销系统从 2004 年开始陆续在市内六区8兴建了近千家社区小超市，以满足社区居民的生活需要，这些小菜市场每天都要大型综合农贸市场为他们提供多品种的新鲜蔬
10、菜和水果等物品。农贸批发市场提供的蔬菜、水果既新鲜又及时，其交易方式灵活，价格随行就市合理，易接受。因此，XX 农贸批发交易市场的迁扩建必将为促进全国的经济发展改善天津市人民的生活发挥巨大的作用。3.3 项目的示范作用：XX 农贸批发市场是天津市大型农产品交易市场之一，迁扩建后，不仅为 XX 区及天津周围郊区县农民提供了良好的农产品交易场所，更为天津腹地省市农村农民提供了便利的农产品集散中心，直接促进了周边地区的农业发展，带动农民不断增加收入。就以 XX 农贸批发市场 2007 年蔬菜、水果交易额 5 亿元，水产品交易额 9 亿元测算就可以带动 15 万农渔业户增加收入。XX 农贸批发市场建有
11、信息发布平台，定期公布各类产品农药残留物污染状况，优良品种畅销状况，必将引导广大农民推广优质高产农作物，发展绿色农产品，调整农业产品结构，促进农业的发展。93.4 项目选择原则：项目为农产品交易中心，是农产品的流通中心，通过项目的日常信息发布和多项内容服务将为农产品结构调整，发展优质高效农业，加快农产品流通起到重大的推动和促进作用。第四章 市场分析4.1 本市销售市场分析：天津市的农贸批发交易市场随着人民生活日益增长的需要及农业产品产量的不断增加交易规模逐渐扩大。交易市场的分布城市建设的需要也有所调整，对原来的烈士路农贸市场、体院北农贸市场和丁字路综合批发市场进行了调整。天津市政府近年来加大了
12、对重点批发市场的支持力度，使 XX 农贸市场、韩家墅农贸市场、老板娘综合农贸市场、何庄子农贸市场等四大市场形成了天津市四个不同方向的较大规模农贸市场。XX 农贸市场迁扩建后，建筑面积将达 27 万平方米，2007 年交易额达 14 亿元，老板娘综合批发市场建筑面积 35 万平方米，实施农产品和物流相融和并实行网上交易，2007 年刚开始试运10行。韩家墅农贸市场建筑面积 30 万平方米，正在建设之中。何庄子农贸市场建筑面积 8 万多平方米，2007 年交易额 13 亿元。另外金钟河农贸市场交易场地虽然相对较小，但 2007 年交易额也达到 12 亿元。以上几个交易市场一方面接近人口密集区，另一
13、面具有明显的交通枢纽大型批发市场的特征。这些批发市场具有两个腹地：一是都市圈腹地；二是大区域腹地。这个大区域腹地是历史形成的，就天津而言，大区域腹地即东北、华北和北京。从都市圈腹地看，XX 农贸地处 XX 区南开区、河西区、和平区四区交界附近，入市交通干线四通八达；从区域性腹地看，XX 农贸市场扼天津市中心与华东、中南、华北、西北、东北内外联系交通的特点，通过外环线、津静路可与多条高速路和高等级公路相连。XX 农贸市场是天津市建立最早，历史最长的大型农贸市场，在天津市具有明显的品牌优势。4.2 国内同行业销售市场分析：国内各地的农贸市场绝大多数都是立足于服务本地城市居民的消费需求，但也有部分农
14、贸市场服务全国并走向世界。11深圳市布吉农贸市场是国内最早发展起来的农贸市场，该市场立足国内面向港澳和世界，由现货交易变成期货交易；由现场交易变成网上交易，买全国，卖向世界，2007 年实现交易额 80 多亿元。北京玉泉营新发地农贸市场主要以山东、河北、天津、江苏、湖南、海南的农副产品为来源服务于北京市居民生活需要。上海市九星综合农贸市场以华东腹地的农产品为来源服务于上海市居民生活需要。内地各个大中城市都有较大规模的农贸市场服务于本市的居民生活消费。商务部在全国各地都建立了国家级的农贸市场，有的城市甚至有多个国家级农贸市场。凡是国家级的农贸市场都进入商务部的官方网站，各地农贸市场的各种农产品销
15、售价格和销售状况都在网站上及时公布，使全国农贸商情一目了然，为营销全国的大型农贸市场提供了可靠的信息来源，为有志于大发展的农贸市场提供了广阔的发展空间，使各地农贸市场做到互补余缺充分满足人民群众生活消费的需求。4.3 产品销售方案：（1）第一步：为各地农户及农产品销售企业提供宽敞、良好的交易场地，做好交易、金融、安全、生活等各方面服务，营造一个兴12旺、有序、安全、温馨的交易环境，使各地客商和客户乐意来卖、乐意来买、卖者称心，买者顺心。（2）第二步：建立物流配送中心。组建营销公司，与市内分布在各社区的蔬菜、水果、肉粮销售市场建立直接联系，根据网点的需求直接配送。（3）第三步：建立绿色有机农产品合作生产基地，将生产基地XX 农贸销售网点连接起来，注册XX绿色农产品品牌，将服务向上、下游伸延，以实现带动农民按市场需要进行生产，不断增加收入，从而不断满足城市居民日益增长的生活消费需求的营销目的。（4）XX 农贸市场营销方式转变，由提供交易场地到自主营销是一个逐步推进的过程，这是一个庞大的系统工程，不仅需要大批资金投入购置物流配送的运输车辆，更重要的需要培养一大批优秀的管理和服务人才，这一实施方案将另行报批。但这一方案的实施，必将为 XX 农贸市场带来更大的效益，初步预计年销售额 15
