《房屋面积测算中的层高问题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋面积测算中的层高问题（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房屋面积测算中的层高问题房屋面积测算中的层高问题吕永江（国家测绘局测绘标准化研究所 西安 710054）摘摘 要要 房产测量的面积测算中，由于房屋层高测量而引发的矛盾和纠纷时有发生。根据各地反映的意见，针对其中几个关键性的主要问题，即房屋层高与房屋净高的定义、房屋层高与房屋净高的测量参照面、测量结果的误差与限差、测算中应注意的问题进行了比较详细的论证与分析，并针对这些问题，提出了一些解决办法与应对措施的意见和建议。关键词关键词 面积量算 房产测量 层高测量2000 年发布的国家标准房产测量规范在有关房屋面积测算的规定中有一条很重要的规定，即计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过 2.20 m
2、，层高低于 2.20 m 的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。这是沿袭过去的一条老规定，国家标准房产测量规范对此未作定义，也未作更多更详细的解释和说明。随着我国房地产市场和科学技术的高速发展，人民的需求与法制观念的变化，以及人民以法律、法规、政策维护自身权益意识的加强，这条已经执行了 20 多年的老规定，在国家标准房产测量规范的实施中，由于对该规范条文的不同理解却引发了一些问题。由房屋层高所引发的问题是决定该建筑物或房屋能不能计算建筑面积的问题，有时涉及一层房屋，有时涉及一幢房屋，有时涉及一片房屋，产生的经济纠纷数额比较大。平时来电来函咨询有关房屋层高问题的也比较多。为了总结经验，吸取教训，特将
3、有关资料整理如下，以供讨论和参考，同时也加强信息交流，促进共识，以便更加准确地理解和掌握国家标准房产测量规范中的有关规定，使标准的实施更趋统一。1 房屋层高房屋层高 2.20 m 规定的由来规定的由来房屋层高 2.20 m 的要求和规定，不是国家标准房产测量规范首先提出来的，而是引用的一个老规定，今天仍然有效，仍然有它的现实和普遍的需求，因而继续被引用。1.1 层高 2.20 m 规定的历史和有关文件1982 年国家经委（82）经基设字 58 号“关于建筑面积计算规则”的文件中，对计算建筑面积的范围有两处有层高超过 2.2 m 才计算建筑面积的限制。一条是“用深基础做地下架空层加以利用，层高超
4、过 2.2 m 的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。”另一条是“建筑物内的技术层，层高超过 2.2 m 的，应计算建筑面积。”在不计算建筑面积的范围的规定中与上述 2 条对应的有 2 条规定不能计算建筑面积，即“层高在 2.2 m 以内的技术层”与“层高小于 2.2 m 的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层”。在这个文件里，其他计算建筑面积的范围的条款中均未提出层高 2.2 m 的附加条件。1984 年起，国家在全国范围内进行了“第一次全国城镇房屋普查”，在测算和统计房屋的建筑面积时，完全采用了上述规定，即执行 1982 年国家经委“关于建筑面积计算规则”。这是我国有史以来一次最
5、大规模的全国房屋大普查，参加人员超过 70 万。这次由国家建设部和国家统计局组织实施的全国房屋大普查，为我国后来的住房制度改革和制定房地产的法规政策提供了可靠的资料。全国城镇房屋普查中大家深刻体会到，房屋与房产的管理需要房产测量提供准确可靠的有关成果资料，而房产测量则必须有一个全国统一的房产测量标准。从 1987 年开始，国家建设部与国家测绘局组织房产测量规范编写组，共同起草制定国家测绘行业标准房产测量规范，其中对房屋面积测算的规定条款也是以 1982 年国家经委“关于建筑面积计算规则”的条款为基础，修改补充形成的，有关层高的规定，仍然采用了原有规定，并把层高 2.20 m 以上的要求延伸到了
6、夹层、假层、地下室和半地下室。国家测绘行业标准房产测量规范于 1991 年由国家测绘局发布以后，我国的住房体制改革和房地产业有了飞跃的发展，人民生活的水平和质量得到了迅速的提高，到 1996 年这本国家行业标准已不能满足房地产业和房产管理的需求。国家建设和国家测绘行政主管部门在得到国家标准行政主管部门同意后，于1996 年开始组织制定国家标准房产测量规范。新的国家标准房产测量规范把房屋层高 2.20 m 的要求，作为计算房屋建筑面积的一个普遍性条件，并把房屋层高 2.20 m 以上(含 2.20 m)的要求明确地延伸到了阳台、挑廊、室外楼梯以及各层房屋。国家标准房产测量规范于 2000 年 8
7、 月 1 日正式实施以后，仍提出了不少问题，主要是在有关房屋面积计算规定的条款中。这些条款中有的有层高 2.20 m以上的明确要求，而有的则未提层高 2.20 m 以上的要求，使得执行时感到困惑不解。为此建设部于 2002 年在建住房200274 号文件中作出明确规定：计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在 2.20 m 以上（含 2.20 m），并把房屋层高 2.20 m 以上的规定延伸到了非垂直墙体的房屋。至此，有关房屋层高 2.20 m 以上（含 2.20 m）才能计算建筑面积的规定正式成为计算房屋面积的一个必备的基本条件，今后凡层高达不到 2.20 m 的房屋，均不应计算房屋的建筑面积
8、；但是这些层高达不到 2.20 m 的房屋仍有使用价值，仍然有产权关系，因此在房屋权属登记中仍应明确其产权的归属。这样层高 2.20 m 以上的这一计算房屋建筑面积的基本要求，到此得到了明确的解决。1.2 人民对生活空间的基本要求房屋是人民生产和生活的基本空间，房屋和房间的设计应该满足人民生产和生活的最起码的活动需求。人的基本活动空间与房屋层高之间的空间关系，根据有关资料综合统计分析，可以形象地表示，如图 1所示。图 1 人的基本活动空间与房屋层高之间的空间关系何女士是杭州马塍路最近交付的某楼盘业主。结果出具的验房报告让她原先洋溢的收房快乐一扫而空。“当初合同里注明房子的层高为 2.8 米，可
9、是这次验房发现，实际净层高连 2.6 米都不到。难怪我一走入房间，就有种天花板要压下来的感觉，太压抑了，如果装修时再做吊顶和铺木地板，那简直伸手就可以触到天花板了。” 不止何女士一个人郁闷，小区里的其他业主也颇有怨言。开发商对此解释为使用的楼板厚度为 15 厘米，加上 2.5 厘米的涂刷层和 2 厘米的找平层，整个楼底板为 19.5 厘米，以此推算，2.8 米的层高减去 1.95 厘米，净层高只要在 2.605 米都算合格。“在 2.65 米和 2.605 米之间的误差暂且不管，我家里测出来的净层高根本连 2.6 米的要求都没达到。现在的房子怎么越造越矮了？”一位业主在论坛上说。层高标准到底多
10、少层高标准到底多少住宅的层高，是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为“净高层高-楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。那么，国家及各地规定的房屋层高有哪些标准呢？记者查阅了相关文件资料。国家住宅与居住环境工程中心主编的健康住宅建设技术要点指出，居室净高不应低于 2.5 米；2005 年浙江省城市住宅建筑设计标准中规定，住宅层高不应大于 2.8 米，层净高不得低于 2.5 米。顶层层高可以适当增加；于今年 3 月 1 日起正式实施的国家质量技术监督局和建设部
11、联合发布的国家标准住宅建筑规范中则规定：普通住宅层高宜为 2.80 米，卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于 2.40 米，局部净高不应低于 2.10 米，且其面积不应大于室内使用面积的 1/3。杭州房产界一位业内人士表示，目前杭州的住宅中，一般都采用 2.8 米的标准层高，使用的楼板厚度以 10 厘米为主，在这样的基础上，再减去 0.05 米的楼板粉刷和找平层，2.65 米的净层高是最正常的情况，误差在2 厘米之内也属常见。净层高受施工技术影响净层高受施工技术影响虽说，住宅的净层高在 2.6 米左右很正常，但与上世纪 70、80 年代的一些老房子相比，现在的住宅层高确实有所降低。接受采访的开
12、发商和建筑师都认为，这种情况跟偷工减料及降低造价关系不大，主要是施工单位的技术水平造成的。一位开发楼盘多年的房产公司老总感叹说，从 20 年前涉足房地产业伊始到现在，杭州房产开发商和开发项目多了几十倍，而施工队伍的力量却很紧张，由于赶项目，许多没有经过专业培训的施工员也直接上岗，导致很多建筑质量的问题，而层高降低就是其中之一。“由于部分施工队伍技术差，现浇的楼板表面会出现高低不平、倾斜度大、平整度差等问题，最后只好通过粉刷手段来进行拉平，结果就会把粉刷得很厚。一般正常的找平层厚度为 23 厘米，但工艺差的话，找平层会加厚；天花板的涂刷层也是相同的情况。”从事建筑工程的蒋先生是国家注册建筑师，他
13、向记者描述了施工技术对层高的影响。此外，随着建筑要求的提高，楼板厚度增加也是一大原因。对比在上世纪使用比较普遍的七八厘米厚的楼板，现在普遍使用的是 10 多厘米的厚楼板。买房时，可约定净层高买房时，可约定净层高一位验房公司的工作人员对于涂刷层太厚不以为然：“涂刷层是指天花板的粉刷层，太厚的涂刷层并不是不可以做，但太厚了，水泥块会掉下来；而且粉刷过厚，空鼓是不可避免的。”法律界人士则认为，要避免净层高偏低现象的出现，购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，不能把房屋的平面图和施工图仅仅做为合同的附件，而应该对具体尺寸都做出约定。购房人可要求开发商标明详细尺寸，诸如门、窗的位置、墙体的厚度、房屋的层高和净高、每个房间的朝向等，以免将来引发纠纷。如经有关部门确认房屋层高不足的，购房者如何要求赔偿呢？如商品房买卖合同有规定的，按合同规定处理；合同没有规定的，购房者可与开发商协商解决；协商不成，可采取法律途径解决，根据实际情况或要求退房，或要求开发商承担违约责任。
