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1、综合性高层建筑 垂直城市的挑战和机遇2016年11月引言中国是全球大规模城市化和城市爆发式增长的中心。在高层建筑的数量、体量和地理分布方面，中国是当之无愧的领头 羊，其高层建筑的开发规模史无前例。这些正在快速改变中 国的城市规模，以及高层建筑的用途、功能和运营状况。各种垂直社区的建立，垂直社区给社会、运营和经济方面 带来的挑战，以及垂直社区对居民健康等方面以及其他利 益相关方可能带来的重大好处，正推动人们在拥有和管理 综合性高层建筑时采取新的模式。本白皮书将简要介绍中国各大城市中拥有各种不同用途和 功能的综合性高层建筑的情况，并分析此类高层建筑在不 同用途下的经济必要性，以及综合性高层建筑作为
2、一种全 新房地产投资工具的发展过程。本白皮书还将阐释高层建筑的所有权和管理模式的演变过 程，并分析未来大型城市垂直社区的建立、培育、维持和 管理等问题。在中国高层建筑数量和体量不断加大的同时，高层建筑的开发地点也在不断变化，其开发热潮从以往经济发达的珠 三角地区和长三角地区，开始转向内陆二三线城市。众所周知，中国的快速城镇化进程带动了中国房地产市场 的繁荣发展。新增的城镇人口会不断融入一个更大的经济 体系之中，并最终带动市场对商业房地产的需求。目前一线城市的高层建筑主要集中在中央商务区或商业 区，在这些地方，市场对综合性商业房地产的需求巨大。 随着二三线城市新建高层建筑的崛起，综合性高层建筑的
3、 概念也开始流行，它的特别之处在于这些综合性高层建筑 也包括住宅部分。将住宅部分纳入综合性高层建筑，一部 分原因在于人们对住宅不断增长的需求，但更多是因为开 发商希望提高销售额、快速回收资本。2 仲量联行社区上个世纪，摩天大楼竞相“攀高”的情况主要出现在北美地区的各大城市。进入21世纪，中国和中东地区的各大城 市开始引领这股“攀高”热潮。在全球的城镇化进程中，中国的各大城市持续占据榜首位 置。1990-2000年期间，中国城市的新增人口超过1.5亿 （相当于俄罗斯的总人口数）；2000-2010年期间，这一 数字达到2亿（相当于巴西的总人口数）。预计在这个十年 （2010-2020年）期间，中
4、国城市人口将新增大约1.9亿。城市人口的持续快速增长，使得中国的房地产开发商、 业主、投资者和设计单位面临巨大的挑战：要提供切实 可行的解决方案，最大限度利用空间，提高建筑利用效 率。不过，在建筑设计过程中，建筑形态、利用效率和 经济可行性原则依然至关重要，同时要考虑到城市、当 地社区、建筑用户的需求以及开发商和业主目标等各种 因素。因此，城镇化的主要功能之一是将农村人口转移到城镇地区，并将其纳入城市经济体中。这些农村人口将进一步提 高城市生产力，推动其所在城市经济的发展，创建有助于 催生包括房地产在内的各种需求的经济活动。迄今为止，中国已建成的高层或超高层建筑存量并未包含 大量住宅元素。但显
5、而易见，现有高层建筑的供应时间和 地点恰逢市场对综合性商业空间存在巨大需求之际。二三 四线城市中新建的高层建筑必须遵循不同的策略，即在那 些商业需求不足的地方采取减轻财务回报压力和刺激住宅 需求的方法。例如，目前在建的苏州中心广场就拥有少量 住宅单元，将作为私人住宅对外出售。综合性高层建筑垂直城市的挑战和机遇 3在建筑物的运营生命周期内，垂直分层结构即多个所 有权（住宅）以及公共和私人用途共享服务是建筑物 设计和管理过程中一个至关重要的因素。为了充分挖掘建 筑物的社会、环境、社区和运营效率功能，各种专用门厅 和下客区、共享便利设施、空中花园和空中大厅将作为相 关的功能空间，使建筑物内的用户能够
6、与周边人群和谐共 存。这些区域和楼层在隔离各种不同用途的同时，还可创 建各种便利设施和聚会空间。总体而言，这是中国高层建 筑设计过程中着重考虑的因素。在中国，传统思想和理念渗透并影响人们的一生。这一 点，在建筑物的设计管理中也不例外。例如，中国的建筑 设计和管理中通常体现了“风水”这一传统思想物体 或建筑结构的方位要与阴阳五行相吻合。风水学认为，任 何事物都有正反两个方面。风水学通常会影响建筑的方位 确定或布局。在实际生活中，人们经常就室内外设计和装 修、建筑物位置和方位确定、传统艺术品、水景和雕塑作 品在建筑物及其周边区域中的放置等问题向专业的风水大 师请教。社区和文化上海中心大厦采用独特的
7、理念和策略，吸引建筑用户、 上海市民和游客前来此地。它在第27层修建了一个商业 博物馆，一方面用来宣传当地的文化，另一方面用来为 各种私人艺术品藏家提供展览空间。该博物馆的设计风 格为传统的苏州园林式风格。城市绿洲菲律宾远洋运输大厦（Philippine Transmarine Carriers Tower）是一座地处马尼拉、高400米的超高层综合性 建筑，共有8个空中花园，将菲律宾8个主要地区的特点 融入了该大厦的设计之中。每个空中花园的景观和植物 都各不相同，体现了8个地区的各自特点，创建出一个 彰显菲律宾各地特色的垂直森林。风水 将中国硬币放入建筑物地基，象征稳定和财富； 将来自中国各地
8、的古代石料放入建筑物所在的位置， 以提升阳气； 纳入“五行”金木水火土，并非是人类生活中必 不可少的实际物质。4 JLL经济活力目前，高层建筑主导了中国的城市天际线，这些规模宏大 的高层建筑不断刷新高度纪录，设计也更加独特。除了在 人口不断增多的中国城市中提供一个最大限度利用空间的 实用解决方案外，这些高层建筑也是这些城市显示其未来 财富和雄心的方式之一。高层建筑已从此前的机构投资工具转变为彰显身价的“炫 耀性”资产炫耀性资产的价值是由各种参数而非投资 回报来决定的。综合性用途建筑可通过多元化经营降低风 险，预售住宅部分，同时吸引不同群体参与到对不同建筑 部分的投资。在一个典型的自由市场经济体
9、中，如果仅仅看建筑形态本 身，那么开发低效利用楼层空间、有更高的施工成本和更 长的开发期的80层以上超高层建筑物，很少取决于其房地 产价值。投资者通常按照4%的净运营收入资本化率来估算 商业办公楼部分的价值，按照5%的净运营收入资本化率来 估算酒店部分的价值（基于酒店的绩效）。鉴于此类地区 通常地段优越且土地供应匮乏，投资者对此类炫耀性资产 的关注度将很高。不过，除非可以为更大面积的开发区（如哈利法塔之于迪 拜市中心区；双子塔之于吉隆坡市中心；国王塔之于吉达北区；世贸中心之于纽约市）创造价值，否则超高层建筑 并不能达到典型的财务指标要求。在上述这些地区，高层 建筑成为了促进周边地区创建综合性社
10、区的催化剂。将旅游设施，特别是观景台纳入其中，可以支撑绝大多数 综合性高层建筑尽可能达到财务平衡。据传，上海环球金 融中心商用公共观景台所创造的收入接近大楼的租金收 入。该项收入构成了建筑物净运营收入估值和最终估值的 一个重要组成部分。有人认为，传统的建筑物估值思维已不适用于上海中心大 厦等高层建筑。那么，我们应该如何看待这些高层建筑的 使用效率呢？特别是按照定义，这些高层建筑的基因和设 计必须区别于传统标准，应确立新的标准，并注入社会融 合和地方营造等全新理念。简而言之，在分析这些高层建 筑的使用效率时，不能再套用传统思维。不应将便利设施 区视为公共区，在计算公共区时应完全将其排除。为提倡
11、和创建更为优质的生活，城市规划中通常都会有公园和花 园等建设规划。比如，上海中心大厦的设计团队当初就寻 求传统城市景观和规划中的公园和花园设计，不过现在已 将这种理念融入到垂直城市中，在复制最初理念的同时， 保留了传统的城市规划范式，从而使得整个垂直城市的面 貌焕然一新。Future proofing your asset to attract new tenants 5案例分析： 深圳平安金融中心 平安开发深圳平安金融中心的理由和价值 并不是以收入来衡量的，而是希望在深圳 建立和拥有总部大楼。该块土地购买时的 价格相对便宜，从修建到入驻期共8年， 预计开业后5年之内（在购地后大约12-13
12、年）可达到收支平衡； 租赁策略是于2012年制定的。随着市场的 发展，租赁策略也在发生变化，目前的租 金报价是最初的两倍； 深圳平安金融中心将整合平安在深圳市的 不同业务部门，占用总部大楼的40层。该 项战略的回报并不主要体现在租金和管理 费用的节省方面，而是将不同业务部门集 中在同一座大楼内从而提升业务效率。合作开展物业管理在设计综合性的垂直村落、垂直城镇及其周边开发项目的 管理体系和实际开展运营时，物业管理中的传统要素对于 建筑物的日常运营来说至关重要；与此同时，其他非传统 和更为错综复杂的要素也给这些高层建筑的物业管理带来 挑战。通常，高层建筑的用户通过物业管理方出入工作地点、购 物娱乐
13、、休闲文化以及公共服务和交通等空间设施。在中 国，如果高层建筑归国有企业所有，建筑或开发项目将作 为政府和公共管理部门的活动地点、基础设施中心以及聚 会和商贸活动的不二之选。因此，高层建筑物业管理的重 要性不言而喻。事实上，高层建筑是属于所有人的社区， 其管理水平对于整个社区的繁荣发展至关重要。展望今后，随着中国城市人口的增加，要求高层建筑必须 开展更有效的专业化服务管理。政府对综合性开发项目的 支持政策，会推动国有企业、私营部门、物业业主、社区 和当地政府共同制定出针对高层建筑的合作管理计划。他们的另外一项任务是协调各种不同的物业管理计划，确 保这些建筑成为受人欢迎的场所。要实现这种物业管理
14、方 式，物业业主、租户和物业管理方等主要利益相关方必须 开展合作，从而协调各主要利益，推动开发项目的繁荣发 展，并使之在社区的发展中发挥关键作用。物业管理公司由来自关键利益相关方的高级代表组成，负 责制定物业管理的目标和策略，并提供相关支持。成功的 物业管理策略涉及各种管理方法，通常包括如何吸引人员 和投资、改善环境、福利和安全状况等各种行动方案。合作管理伙伴关系之所以有效，是因为它能在实现物业管 理的战略目标方面发挥关键作用。“行动计划”旨在确保 物业管理策略的实施。物业管理合作伙伴关系将作为确保 物业管理策略得以顺利实施的驱动力。物业管理目标、策 略和行动计划、广泛的合作伙伴关系以及关键相
15、关利益方 的有效支持和参与，将推动开发项目实现以下目标： 创建一个整洁、安全的多用途环境 为不同用户提供有效的运输、停车、定位和出入支持 通过积极主动的营销和活动计划为物业的发展带来活力 开展品牌推广 通过旅游和目的地管理，为当地创建遗产 通过建立培训和就业计划，为当地社区创造更多的就业 机会 通过推广和整合新的便利设施、住宅开发项目和全天候 经济，增加选择性和多样性 通过公共艺术和创建公共空间，提升居民生活质量 确保开发项目受到所有人的青睐，并获得物有所值的体验综合性高层建筑垂直城市的挑战和机遇 7通过场所营造促进社会融合场所营造（Placemaking）并非一个新概念这一思路 早在上世纪六
16、十年代就备受瞩目，它创造性地提出了“城 市设计是为了人、而非为了车辆和购物中心”的理念。场所营造激发人们以群体的方式把公共空间想象并打造成 每个社区的核心。场所营造加深了人与公共场所的联系， 是指一种协作的流程，人们可以据此塑造公共领域，最大 限度实现共享价值。在中国迅猛发展的城市中，高层和超高层建筑将成为吸引 人们前来工作、参观和生活的有机体。这些高层建筑必 须在早期开展有效的规划和投资，向市场明确传达上述信 息。在项目的设计、便利设施的选择、部署以及计划的安排方 面，必须明确规划和鼓励社交互动，必须按照规划精心 开展行动，避免便利设施无人问津。比如，上海中心大厦 和深圳平安金融中心就计划开发和利用大型的广场、空中 大厅、医疗中心/学习中心/幼儿园、拥有公共活动空间的 学习设施，鼓励行人和周边社区的居民来利用这些公共空 间，参与各种娱乐、社交、展览和艺术活动等。通过开展合作，采集各方的技能和创意，创造各种积极的 成果。合作管理伙伴计划包括两大目标： 确保开发项目富有吸引力，成为人们愿意生活、工作和 参观
