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1、最高人民法院发布第一批指导性案例及浅析 1216 班胡煜欣学号：12020103254 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房买卖中介公司之间公平竞争，提高
2、服务质量，保护消费者的合法权益。上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约 裁判要点 房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。 相关法条 中华人民共和国合同法第四百二十四条 基本案情 原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供
3、的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了房地产求购确认书的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金 1.65 万元。 被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。 法院经审理查明：2008 年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008 年 10 月 22 日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11 月23 日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带
4、陶德华之妻曹某某看了该房屋；11 月 27 日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了房地产求购确认书。该确认书第 2.4 条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的 1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价 165 万元，而某房地产顾问公司报价 145 万元，并积极与卖方协商价格。11 月 30 日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价 138 万元。后
5、买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38 万元。 裁判结果 上海市虹口区人民法院于 2009 年 6 月 23 日作出（2009）虹民三（民）初字第 912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金 1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于 2009 年 9 月 4 日作出（2009）沪二中民二（民）终字第 1508 号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第 912 号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金 1.65万元的诉讼请求，不予支持。 裁判理由 法院生效裁判认为：中原公司与陶德华
6、签订的房地产求购确认书属于居间合同性质，其中第 2.4 条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权
7、人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。 个人浅析： 首先居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服 务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务 合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接 受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。 其次，关于禁止跳单条款的法律效力。中介公司为了保障自己的利益，通常在居间合 同中载明禁
8、止委托人跳单的条款，约定跳单行为是违约行为。对于禁止跳单条款的法 律效力问题，司法实践中存在不同的认识，有的认为这是中介公司利用自己的优势地 位而设立的霸王条款，限制了买方的选择权，应属无效；有的则认为买方在签订合同 时，对该条款的内容和法律后果应当明知，且不违反法律规定，应属有效。我们认为， 应根据约定的具体内容来认定其效力，不可一概而论，只要当事人主体身份适格，意 思表示真实，约定内容没有违反法律或行政法规强制性规定的，就是合法有效的。从 本案例来看，当事人约定在一定期间内委托人利用了中原公司的信息、机会等条件却 不通过中原公司而达成买卖交易的行为构成违约，该约定目的在于防止买方一方面利
9、用自己的信息和服务，另一方面又绕开自己(中介公司)，从而使自己得不到应得的报酬，不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，再者，利用了中介公 司的信息和服务却绕开中介公司的跳单行为，违反了诚实信用原则，当事人将该行为 约定为违约行为并应当支付违约金，是对中介公司合法利益的正当保护，有利于促进 中介公司的正常经营发展，有利于鼓励诚信交易。故案例中关于禁止买方利用中介公 司提供的房源信息、机会等条件，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定， 应认定为合法有效。买方未利用中介公司提供的信息、机会等条件时，不构成违约。 本案例中，当事人约定买方在一定期间内利用了中原公司的信息、机会
10、等条件却不通 过中原公司而达成买卖交易的行为构成违约。因此，如果没有利用中原公司的信息和 机会，则不构成违约。从本案例来看，显然不能认定陶德华利用了中原公司的信息、 机会。首先，房源信息并非中原公司独家掌握，法律或行政法规并无禁止房主委托多 家中介公司出售房屋的规定，实践中房主为了增加交易机会，往往通过多家中介公司 挂牌出售同一房屋，而不是委托某中介公司独家代理出售，因此有多家中介公司掌握 同一房源信息。中介公司接受委托后通过多种渠道公布房源信息，比如在店面、网络、 报刊发布或自己印制小广告发布等，这些都是公众可以获知房源信息的正当途径。由 于买方可以通过多种正当途径了解到同一房源信息，也可以
11、联系多家中介公司以选择 最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的服务，如果最终通过某家中介公司促成了 交易，很难认定买方是利用了其他中介公司的信息和服务。其次，从时间先后上看， 中原公司并非第一个提供房源信息的中介公司。本案中先后有三家中介公司带买方看 过房，中原公司是最后一家，且中原公司仅带买方看过一次房。从时间上看，买方最 终选择了第二家中介公司与房主达成交易，不可能是利用了中原公司提供的信息和机 会才达成房屋买卖交易。需要注意的是，裁判要点中并未将时间先后作为是否构成利 用的要素之一。根据“谁主张，谁举证”的原则，中原公司作为原告，对于陶德华利 用了中原公司的房源信息这一主张负有举证责任，
12、但中原公司没有提供充分证据证明 陶德华利用了中原公司的房源信息。但是，司法实践中也要注意防止买方恶意跳单的 情况，比如通过某一中介公司的中介服务，房屋买卖合同已经基本达成，买方仅仅因 其他中介公司的居间报酬更低，就转而寻求其他中介公司与房主签约，则有违诚实信 用原则。在这种情况下，可以认定买方利用了前一中介公司的信息和服务，构成违约。最后，中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳 动成果，一直是中介公司关心的问题。我认为应该着重注意以下四点：首先，出售方 在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其 身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公 司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署 看房认证书 ，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目 的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司 可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三 方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一 致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间 协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。
