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1、B 1 0互动 维权2 0 1 3 年1 月2 5 日 星期五 责任编辑 陈诗松 实习编辑 郭志浩 美术编辑 郭海燕 联系我们 q n b h d b 1 6 3 . c o m 13801898568老罗帮你忙新浪微博： 青年报读者互动 栏目合作： 市民信箱 ma i l . s h . c n 新浪上海维权频道 （ 上海维权投诉）2 0 1 1 年5 月2 1 日， 王先生与中原 地产签订 房地产买卖居间协议 ， 准备以1 0 0 万元的价格购买位于宝 山区泰和西路上的一套房子，在支 付了意向金2 万元后， 他与卖家签订 了 房屋买卖合同 。 王先生说，中原地产在介绍房 源时曾表示， 房子
2、交易成功后， 有一 个户口可能迁不走，但不会影响居 住。 他要求先去看房， 中原地产业务 员又称， 不签 房地产买卖居间协议 就不能看房， 他就在 房地产买 卖居间协议 上签了字。签完该协 议后， 业务员又说还要签 房屋买卖 合同 ， 签一下即可， 不会有不良影 响， 他就在 房屋买卖合同 上也签 了字。 但王先生去看房时，就被卖家 告知， 父子俩正闹矛盾， 作为儿子的 卖家是房产证拥有者，但父亲的户 口也在里面，父亲出于种种考虑不 想迁走， 也不愿卖房， 看房过程中如果碰到他父亲， 不要说是买房的， 要 说是朋友过来玩。 王先生听卖家这么一说，就担 心买房后，卖家的父亲因户口还在 里面， 就
3、一直赖着不走， 不方便他 以后居住， 就决定不再购买该套房 子。“ 如果早知是这样， 我连 房地 产买卖居间协议也不会签。”王 先生说，他将自己想法告诉卖家 后， 双方友好协商后决定互不追究 责任并解约。擅自取消客户订单 库巴网称促销产品限购本报讯 记者 俞韡岭 市民傅先 生近日向与本报合作的市民信箱 “ 市民热线” 反映， 本月初在库巴网 订购的阳澄湖大闸蟹至今仍处于出 库状态。 记者采访时竟获悉相关订单 已被客服取消， 理由是促销产品每位 用户只能下一笔订单， 傅先生表示从 未收到订单取消的通知， 律师称库巴 网的做法有些 “ 过了” 。订单近2 0 天未发货 1 月5 日， 傅先生在库巴
4、网 “ 仁源 水产大闸蟹旗舰店” 看到了售价1 3 8 元的阳澄湖大闸蟹礼盒 （ 4 对） ， 同时 网页上写有促销告知：下单立减1 0 0 元。 计算后发现4 对蟹只卖3 8 元， 傅先 生当天下午立即生成了4 笔订单并付 款。 其中两笔订单收货人为傅先生本 人， 另外两位是他的同事。 原以为商家会按当天下单、 次日 上午发货的承诺办事，但直到1 月2 3 日傅先生发现4 笔订单仍处于 “ 正在 出库” 的状态。 傅先生说：“ 我曾经联 系过库巴网客服， 对方说可能是订单 量大造成发货延迟，称会帮我解决， 但始终没有音讯。”客服称有权取消订单 1 月2 3 日， 记者拨打商家 “ 仁源 水产
5、” 客服电话后， 对方拒绝为傅先 生的遭遇作出解释。“ 这个别来问我 们， 在库巴网买的就去找库巴网。” 令记者意外的是， 库巴网1 2 6 6 号客服 了解此事后直言不讳地表示：“ 客服 在他下单后第二天就取消了这4 笔订 单。” 记者了解到， 傅先生的订单被库 巴网客服以 “ 疑似行单” 为由取消， 并且取消订单前后均未和傅先生沟 通过。 对此该客服援引了网站 “ 交易 条款” 内的两条内容作解释。 其一是 “ 大额返现商品或网站有明确标识 限购条例等特殊活动的产品， 每个用 户、 每个I D 、 每个地址限购一份。” 其二是 “ 库巴所服务的客户不 包括经销商或批发商等行业内客户。 如发
6、现类似客户的购物行为， 库巴将 拒绝为其服务， 并直接取消订单。由 此产生的一切后果由经销商和批发 商等自行承担。” 客服表示， 网站是 落实了以上两条规定作出处理。 但记者发现，促销产品宣传网页 显著位置并未挂出这两条用户须知， 而 是写在了用户不太会注意的角落里。 律师说法 文字告知不代表无责任“ 网站有自己的交易条款无可 厚非， 但关键是这些条款并非醒目地 告知消费者。 如果将条款写在不容易 看见的地方，发生纠纷时再拿出来， 这对消费者不公平。 ” 上海盛联律师 事务所徐游律师认为， 库巴网擅自取 消订单的行为类似于单方面违反已 约定的合同， 疑似违约。 徐律师进一步表示：“ 既然特殊产
7、 品每个用户限一笔订单， 那为何用户在 多订时未收到网站系统的自动阻止？ 这 说明库巴网本身并没有做到位。” 维权现场房子没买成 却要给中介2万元违约金 中原地产相关协议被指涉嫌 “ 霸王”王先生通过上海中原物业顾 问有限公司 （ 以下简称 “ 中原地 产” ） 买房， 房子没有买成却支付 了2 万元违约金。律师指出， 中原 地产居间协议条款涉嫌 “ 霸王条 款” ， 但因纠纷双方已签订 解约 协议 ， 已付违约金难以要回。 记 者调查发现，去年北京工商就已 将类似条款认定为 “ 霸王条款” ， 但上海尚无相关认定。 本报记者 罗水元相关协议涉嫌 “ 霸王”上海海朋律师事务所徐亦律师 和盈科上
8、海律师事务所胡永鑫律师 均认为，房产交易完成的标志是交 易双方正式签订示范文本的 上海 市房地产买卖合同 ， 中介在这时才 能收取中介费用。 而按有关法律法规规定，中介 收取的中介费为佣金，中原地产自 己所拟定 房地产买卖居间协议 条款中， 关于 “ 居间服务补偿金” 的 约定， 有巧立名目另行收费之嫌， 过 分加重了交易双方义务，而减轻了 自身责任，不符合合同法中的公平 公正原则， 有 “ 霸王条款” 之嫌。 两位律师也认为，交易双方在 签订 房地产买卖居间协议和 房屋买卖合同后， 因故违约， 再 签订 解约协议 时， 纠纷双方的关 系就由房屋买卖关系，变成了债权 债务关系， 只要 解约协议
9、 上的约 定不违反法律法规约定，纠纷双方 应该以 解约协议为准解决相应 纠纷。 链接沪上整治 “ 霸王条款” 未涉及地产中介据了解，在国家工商总局整治 利用合同格式条款侵害消费者合法 权益专项行动中， 去年9 月， 北京市 工商局所公布房地产行业首批1 0 种 “ 霸王条款”中， 就囊括了这一 条：“ 买卖合同未能签订的， 则违约 方或者同意解除协议方应按照本协 议约定房价的2 % 向居间人支付服务 补偿。” 在上海，有关部门还只是对商 业购物、 旅游、 衣物清洗、 预付卡消 费四个行业的合同格式条款开展过 专项检查和清理，至今还没有涉及 过房地产经纪行业。王先生购房解约后被中原地产收取了2
10、万元违约金。本报记者 丁嘉 摄购房未成 双方协商解约王先生告诉记者， 解约时， 他要 求卖家归还已付的2 万元意向金， 但 卖家说要拿回房产证后才能归还。 当他和卖家到中介去拿产证时， 被 要求先付2 万元违约金，为了让卖 家拿回产证， 王先生被迫同意支付 2 万元违约金。于是， 他原来支付的 2 万元意向金，又变成违约金交给 了中介。 王先生表示，他是在中介没有 将卖家房产信息如实告知的情况下，才签订了 房地产买卖居间协 议 ， 后来发生解约与中介的前期工 作有关，中介不应该再向他收取违 约金。 记者在双方签订的 房地产买 卖居间协议 上看到： 房屋买卖合 同一旦成立， 就表明中原地产居 间
11、成功，王先生与卖家需分别按总 房价款的1 % 支付给中原地产佣金； 如果王先生违约致使 房屋买卖合 同 无法成立、 生效， 应按总房价款的2 % 向中原地产支付居间服务补 偿金。 王先生认为， 如此一来， 中介只 要与交易双方签订 房地产买卖居 间协议 ， 不论是否真能促成买卖双 方完成实质性交易，就有权按总房 价款的2 % 收取 “ 居间服务补偿金” ； 如果买卖双方再签订 房屋买卖合 同 ，同样不论交易以后是否完成， 中介仍可按总房价款的1 % 向交易双 方分别收取佣金。解约后 买家被收2 万元违约金记者在 房屋买卖合同上看 到， 王先生与卖家在签订 房屋买卖 合同 1 2 天内应前往中原
12、地产签订 示范文本的 上海市房地产买卖合 同 ， 并称签订示范文本的 上海市 房地产买卖合同 仅为办理交易过 户手续之需。 同时， 记者还看到， 买卖双方任 何一方在签订 房屋买卖合同 后 再主张解除合同，除买方因限购政 策等不具备购房资格而互不追究责 任外，均需向另一方按总房价款的 2 0 % 支付违约金。而在违约金高达总房价款的 2 0 % 的情况下，即使中介不从中做 任何工作，迫于高额违约金的压 力， 买卖双方都将自觉履行相关合 同内容。王先生说卖家与其协商之 后， 双方都决定不追究这样高额的 违约金。 王先生说， 就在这样的情况下， 他才在 解约协议书 上签字， 并支 付了2 万元违约金给中原地产。他同 时质疑， 中原地产的 房地产买卖居 间协议中关于收取 “ 居间服务补 偿金” 的条款有 “ 霸王条款” 嫌疑。中原地产则不认同所谓的 “ 霸 王条款” 之嫌的看法， 接受记者采访 的有关工作人员表态： 即使有 “ 霸王 条款” 之嫌， 也只能说是有嫌疑， 不 能说就是 “ 霸王条款” ， 因为没有相 关部门的正式认定。 中原地产有关工作人员同时表 示， 无论是与客户签订 房地产买卖 居间协议 和 房屋买卖合同 ， 还 是与客户签订 解约协议书 ， 都尽 到了自己应尽的义务，在客户不能 提供证据前，都不能认为存在胁迫 行为。买家质疑中原地产有 “ 霸王” 之嫌 律师说法
