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1、 收益法用于土地建筑物的评估1,案例某公司于 2000 年 11 月有偿转让方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001年 11 月在该地块上建成建筑物 B，当时，造价为 1200 元/平方米，其经济耐用年限为 55 年；目前该类建筑重置价格为 1500 元/平方米，残值率为 10%，A 地地块面积 450 平方米，建筑面积为 400 平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金 10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月 30 元/平方米，土地及房贷还原利率分别为 5%和 6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/平方米，需支付的年管理费用为同类建筑物年租金的 4%，
2、年维修费用为重置价的 2%，年保险费用为重置价的 0.2%，A 块地在 2004 年 11 月的土地市场价为 2400 元/平方米。试根据以上资料用收益法计算 B 建筑物价格。2，案例分析思路（1）确定评估的基本要素评估的客体：A 地上的 B 建筑物评估时间：2004 年评估方法：收益法3，相关知识点1.收益法是将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化，即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和，作为房地产的评估价值。2.房地合一情况下，房屋建筑物价值的评估为：建筑物评估值=（房地产纯收益土地纯收益）/（建筑物还原率+建筑物年折旧率）3.总收益指以收益为目的的房地产产生的收益。纯收益指归属于
3、房地产的总收益扣除各种费用后的收益。4.房地产评估中还原率即收益法中所称折现率或资本化率，它实际上是一种资本投资的收益率。因此，房地产评估中决定还原率的基本原则是，房地产还原率应与获取房地产所产生的纯收益具有同等风险的资本收益率。5.收益期即房地产收益法评估中的预计收益年限。一般情况下，根据房地合一的原则，以土地使用权剩余年限为收益期，涉及房屋建筑物评估的相关年期不能超过土地剩余年限。特殊情况下，可根据预测估算出收益期，但不得超过土地剩余年限。4，案例评估过程1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益。宜采用收益法。2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益，不能用数据 10000 作为收
4、益。 年总收益=30*12*400=1440003.计算年总费用。年管理费=144000*4%=5760年维修费=1500*400*2%=12000年税金=20*400=8000年保险费=1500*400*0.2%=1200年总费用=年管理费用 +年维修费 +年税金+年保险费=5760+12000+8000+1200=269604.计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益年总费用=144000 26960=1170405.计算土地纯收益率土地年纯收益=土地现值*土地还原率=2400*450*5%=540006.计算建筑物纯收益建筑物纯收益=年房地产纯收益土地年纯收益=11704054000=6
5、30407.计算建筑物年折旧率在本例中，土地使用年限小于房屋耐久年限，根据（城市房地产管理法）第21 条规定，土地使用权出让国家无偿收回。这样，房屋现值必须在可使用年限全部收回。本例中，视土地使用权年届满为房地产使用者可使用的年期，为504=46 年年折旧率=1残值率/使用年限=1 10%/46=1.96%8.计算建筑物价格建筑物价格=建筑物纯收益/（建筑物还原率+ 建筑物年折旧率）=63040/（6%+1.96%）=791969.评估结果。本宗建筑物在 2004 年 11 月的建筑物价格为 79196 元，单价为每平方米 198 元。5，小结1，注意评估的客体的确定2，注意评估方法的合理选择3，特殊处理一些特殊的问题
