出海者深耕海外市场

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1、首批 “出海者” 深耕海外市场国际首开： 做 “走出去” 市属国企典范2015年12月23日星期三A20财经 专题编辑/殷迈樊宏伟 美编/陈波 责校/李良高层对话记者手记在采访首开集团的过程中， 我最大的感受是， 从集团老总到中层管理人员、 基层员工， 他们都牢 记着 “作为国企的责任” ， 必须对国有资产的保值 增值负责。 一方面， 国际化进程本身就是一流企业参与 国际市场竞争、 整合全球资源的必经之路， 作为海 外房地产市场的首批 “开拓者” ， 他们锐意进取、 勇 于竞争、 不等不靠、 自力更生、 不畏困难的精神， 令 人钦佩。 另一方面， 在房地产市场， 不可预见的风险可 能更大。他们

2、时刻牢记国资委的要求， 深知肩 上的重托， 他们谨慎行事， 每一笔投资都要层层 审批， 必须 “稳健” 确保毫无闪失。 在一份 首开控股 （国际） 有限公司风险控 制手册 里看到， 要求子公司 “一关注、 二谨慎、 三 控制” ， 即密切关注世界各地及区域经济形势的变 化， 切实做到防患于未然， 要主动防御； 要求慎重 进行跨行业投资、 慎重投资金融衍生品； 还要求做 好项目可研和风险评估； 控制现金资产， 尽量与中 资银行进行业务往来等。从制度到流程有严格要 求和标准控制风险。 董事长潘利群多次提到， 即使是在国内， 不少 房企进入新的城市开拓业务也常出现水土不服的 情况， 失败的案例不在少

3、数， 房企 “出海” 必须格外 冷静谨慎。海外开拓稳健投资 确保无闪失大事记香港 2002 年， 购入上环皇后大道中一幢建筑面积 5000平方米的写字楼商厦， 随后将其改建成338服 务式公寓。建筑结构为地上24层， 地下2层， 共计 62套客房。 2007年， 收购位于湾仔的一幢建筑面积3000平 方米的写字楼商厦并改建成218酒店式公寓。建 筑结构为地上24层， 有59套客房。 美国 1997年， 在内华达州收购了一个拥有500套公寓 的物业项目。 2001年， 购入汉金写字楼项目。项目位于美国 纽约市中城区， 总建筑面积14200平方米， 地上14 层， 地下1层。 2004年， 取得新

4、泽西的一个建筑面积3300平方 米的住宅改建项目。 2014年， 收购曼哈顿东28街247号公寓项目。 项目位于纽约曼哈顿中城， 为一栋17层的高档公 寓楼， 共有128套公寓和2个底层商铺， 建筑面积约 1万平方米。 澳大利亚 1995年， 在中国城区域开发了一个建筑面积1.6 万平方米的住宅项目。 1998年， 在中国城区域建成一个建筑面积3.5万 平方米的酒店/公寓混合项目。 2009年， 合作开发The Quay 项目， 于2011年收 购合作方份额， 全资持有了The Quay 项目。项目邻 近唐人街， 是一个商住综合体， 占地面积逾3000平方 米， 地下4层， 地上18层， 总建

5、筑面积约5万平方米。 2013年， 收购Sussex （萨赛克斯街） 286号开发项 目。位于悉尼CBD西南角， 毗邻情人港， 地理位置优 越。未来计划拆除重建为一栋29层的商住综合楼。 项目占地1300平方米， 建筑面积2.5万平方米。 2015年， 收购Pymble项目。项目位于新南威尔 士州皮博区埃文路1号， 地处悉尼市中心正北方 向， 地块面积约25000平方米。 澳门 1994年， 与合作方在澳门南湾大马路建成一个 建筑面积7000平方米的写字楼项目。 英国 2015年， 收购克莱驰弗瑞街65号写字楼项目。 项目位于伦敦金融城， 是一栋5层的现代化A级办 公楼， 总租赁面积约7000

6、平方米， 主要包含一个半 地下层， 地上5层。其中， 半地下层包括一个酒吧和 若干办公室， 地上1-5层全部为办公区域， 此外， 项 目还包括位于地上1层的5个停车位， 以及位于地 上6层的一个30平方米的储藏室。记者回访朱丹是北京首都开发控股 （集团） 有限公司总 经理助理、 首开控股 （国际） 有限公司执行董事。 他是首开集团选派的首批 “出海者” 之一， 自1991 年至今， 足迹遍布美国、 澳大利亚、 英国及我国香 港、 澳门等国家和地区， 深耕境外市场24载， 既有 开拓进取的精神， 又稳扎稳打， 已从一名年轻的驻 外员工成长为首开集团公司总经理助理、 首开控 股 （国际） 有限公司

7、执行董事。 朱丹现在仍常驻香港， 除集团的职务外， 还兼 任香港皓年公司执行董事。他的个人微信名字是 “香港个体户” ， 这源于为最大限度节省公司成本， 仅留他和少数外派人员在香港开展业务， 首开国 际的班子还留在北京总部办公。1991年派驻香港尝试开拓业务 上世纪90年代初， 首开集团前身的北京房地 产开发经营总公司果断制定了 “走出去” 的发展战 略， 提出 “立足北京、 面向全国、 走向世界” 的口号。 1989年进入公司， 年轻人朱丹是学机械建筑 专业的， 当时在天鸿集团的对外经济办公室工 作。1991年9月， 既有外经工作经验又参与过国 际项目的朱丹成为派到香港的人选之一。当时， 皓

8、年公司的原股东单位北京房地产开发经营公司 在北京市政府驻港的窗口公司京泰有限公司 下设房地产部， 尝试在香港开拓业务。 香港当时还未正式回归中国， 当地几乎无人 懂普通话， 北京人朱丹初到香港连到菜市场买菜 都遇到麻烦。“生活上问题都是小困难， 最焦虑的 是工作从何处入手， 当时是浑身有劲使不出来的 感觉” ， 朱丹回忆起当时的场景， 他首先要克服的 困难是语言， 其次是找到开展业务的路径和商 机。他在工作笔记上写的任务是： 熟悉环境、 广交 朋友、 尝试经营、 取得经验。 后来找到港方合作的伙伴， 对方出资占比 49%， 首开出资51%控股， 进行商业铺位的投资。 这些商业铺位边上有几条交通

9、的主要干线， 每个 时段的客流量是多少并没有现成的数据。朱丹观察发现， 通常客人会中午、 下班时间逛逛商铺， 他 就连续3天拿着表，“啪啪啪” 按下， 在街头计算客 流量， 取得第一手数据。他说， 从熟悉、 增长见识 到精通， 需要经历一个过程。第一笔业务收购写字楼 “京城大厦” 1992年7月， 当时天鸿集团的前身是北京房 地产开发经营 （总） 公司， 通过其 “北京宝华房产发 展有限公司” 的股权转让交易， 在香港收购了皓年 有限公司的全部股权， 包括其名下的写字楼物业 振辉大厦， 后改名为京城大厦。这标志着首开集 团在香港开始独立运作， 开展相关业务。 有了皓年有限公司做基础， 朱丹感觉

10、心里有 底了。没有任何的贷款， 只需净收租金， 一年能收 到1000万港币的租金。当时的交易金额是1.9亿 港币， 加上0.2亿港币的股本， 折合约2.1亿港币。 最后， 这栋物业以3.38亿元卖掉。 朱丹逐步精通粤语站稳脚跟， 培养了良好的 业缘关系， 有了灵通的市场信息和敏锐商业嗅觉， 开始陆续尝试一些小规模的房地产投资， 如旧楼 翻新后再出售、 商业铺位、 零散住宅及车位购入、 出租和出售等项目。在熟悉了各类物业项目的投 资程序及特点后， 取得了一定的投资收益成果。遇亚洲金融风暴建言公司成功抄底 1997年四季度亚洲金融风暴狂袭香港， 加之 2000年的股灾， 令香港经济雪上加霜， 房地

11、产市 场狂跌。朱丹也第一次亲眼见到 “负资产” 的含 义。应对该局势， 朱丹不急不慌， 他建议公司静观 其变、 维系经营。 2002年底， 由于1997年引发的亚洲金融风 暴已经见底， 朱丹向集团打报告， 香港经济呈现复 苏迹象， 正是进入房地产的好时机。 朱丹通过中介机构打听到， 某银行有个物业 要处理不良资产， 将以近乎亚洲金融风暴前3折 的价格拍卖。这个物业在香港上环地区， 亚洲金 融风暴前价值3亿港币左右， 卖方曾以此物业抵押在银行8500万港币借款， 业主无法偿还。他 向集团报告：“香港楼市发展长期看还是向好 的， 人多楼少， 长期看当时是价值洼地， 建议出 手购买。 ” 经过集团领

12、导班子拍板， 最终皓年公司 以几乎底价拍得该物业， 即后来的 338 公 寓。察觉香港经济正在偏向服务业转型， 加 上赴港澳 “自由行” 等优惠政策， 朱丹还建 议， 将原写字楼业态改造为酒店式服务公寓。 为了节约费用， 朱丹带领皓年公司的同志们将 装修用的部分材料采取肩扛手推的方式从深圳 运到香港， 节约了大量改造费用。该公寓至今 仍是首开国际持有的物业。买下的物业增值 “我最自豪” 朱丹逐步走上领导岗位， 他把香港取得的经 验运用到新的工作中。足迹遍布美国、 澳大利亚、 英国及我国香港、 澳门等国家和地区， 深耕境外市 场24载， 既有开拓进取的精神， 又稳扎稳打。 朱丹说， 一次， 遇到

13、个事情特别急， 集团领导 说你马上回北京， 即便第二天十一放假， 集团也加 班开会， 当场就拍板了。经过公司的总经理办公 会、 集团的董事会， 立刻报给国资委， 该项目给集 团带来了很好的收益。 海外开拓也不都是一帆风顺的。朱丹也有 遗憾的事情， 两年前香港西区有个地块， 可建设 1万平方米的住宅， 跟踪了3-4个月， 最终未能 做成功。“这是个第一次独立开发的机会。 ” 朱丹 说，“通过这个事情增长了经验， 下次遇到机会一 定能抓住。 ” 未来， 根据首开集团 “十三五” 规划， 整个生产 经营要上一个大台阶， 要从总资产30亿， 迈进50 亿大关。在巩固持有型物业经营的基础上， 寻找 更多

14、的增长点， 要有所突破。 朱丹说，“物业增值、 租金收入稳定时我最自 豪， 今后， 还要继续为国有资产保值、 增值奋斗， 完 成集团交给我的任务。 ”朱丹领导的皓年公司， 当初买下位于港岛的湾 仔地218公寓， 标的额不到2亿港币， 改造成3000平 方米59套住宅公寓， 现在估值已达到4亿港币， 市 场价格已经翻倍。 而在 2001 年 10 月成功抄底香港买下的物业 338公寓， 在上环地区， 5000平方米改造成62套公 寓。两个月前， 首开国际公司要在英国收购一个项 目， 对338 公寓抵押融资时， 进行过评估， 价值6.4亿 港币。该物业大幅升值， 已是亚洲金融危机前价格 的2倍，

15、是拍下时成交价格的7.5倍。 而其他海外项目也取得了丰硕的成果。例如， 2014年底， 中澳自贸协定谈判的尘埃落定， 当年竣 工并交付使用的悉尼首开国际大厦 （The Quay） 标 志着首开集团境外业务已由过去传统的持有型物 业经营进入到房地产开发领域。这一位于悉尼市 中心、 规模约5万平方米的项目， 自2012年4月开盘 以来， 其销售额已超过2.3亿澳元， 成为悉尼中国城 区域的地标式建筑。 今年7月23日， 由首开国际公司开发的悉尼 The Quay项目经多轮评选， 最终获得了由澳洲城市 规划发展协会颁发的 “2015年度综合用途项目开发 卓越奖” 。9月10日， The Quay又荣

16、获第十四届 “创 新风暴 中国房地产创新典范品牌推介活动” 国际 房地产创新典范。成功抄底香港物业 现价已涨7.5倍北青报： 请问未来海外的整体布局计划是什 么？首要目标是什么？ 潘利群： 首开作为北京市的国有企业， 按照国 家的要求， 实施 “走出去” 战略。首开集团早在上 世纪90年代就在欧美地区进行开发， 并成功持有 多个海外物业项目。目前， 首开集团在美国、 澳大 利亚、 荷兰及中国香港、 澳门5个国家和地区， 拥 有境外企业24家， 业务涉及房地产投资、 物业经 营、 酒店管理等方面， 截至目前， 境外企业总资产 规模约30亿元人民币。 我们一贯秉承的指导思想就是 “稳健” 。到目 前为止， 首开在境外所有的项目经营得都比较好， 即使经历了1997年亚洲金融风暴、 2008年美国 金融危机， 首开境外项目均实现了国有资产的保 值、 增值。 未来把握的方向， 仍然是在发达国家和地区 的重点区域， 寻求新的机遇和发展。对投资的区 域、 规模把握在一定控制范围之内， 确保每一笔国 有资产的投资不能出现重大的闪失。 北青报： 请问您看好海外房