《江苏海门市房地产市场研究_104页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏海门市房地产市场研究_104页（107页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1目录第一部分海门市房地产市场研究 .2一、宏观市场部分 .2（一）海门市区域经济状况分析 .2（二）海门房地产概况 .7二、中观市场研究 .9（一）海门市区域规划定位及发展方向 .9（二）海门市房地产市场的区域划分及各板块的市场特点： .14第二部分项目立地规划条件分析 .65一、位置、范围与区位特征 .65二、总体规划对规划用地的要求 .65三、自然条件分析 .66四、土地利用现状概况 .67五、区域人口状况 .67六、建筑物状况 .67七、公共配套设施状况 .67八、道路交通状况 .68九、土地固有价值评估模型及结论 .68十、项目地块 SWOT 分析 .76第三部分项目市场定位 .77
2、一、目标客源定位 .77二、物业形态定位 .82三、户型定位 .952第一部分海门市房地产市场研究一、宏观市场部分（一）海门市区域经济状况分析1综合经济实力近几年来，海们经济运转良好，2008 年，海门市实现地区生产总值 360 亿元，在江苏市现级排名中位于第六位，人均生产总值达 4 万元。2007 年，海门地区生产总值为 310.74 亿，位于海门县市级地十位，人均产总值达 3 万元，江苏省市县级排名中位于第 15 位。海门市 GDP 逐年变化情况（单位：亿元）海 门 市 GDP数 值146.76168.50 212.61200.30310.74360.000.0050.00100.0015
3、0.00200.00250.00300.00350.00400.002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年系 列 1江苏省各县（市）GDP 统计 ：1190.561050.02323.33310.74283.05224.30223.00213.56173.800.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00江 阴 张 家 港 通 州 海 门 启 东 东 台 金 坛 海 安 大 丰2007年 GDP统 计 （ 单 位 ： 亿 元 ）系 列 13从上图表看出，海门经济一直处于快速分展阶段，家纺业的不断壮大，极大工业园区的建设，必定
4、带动整个海门经济的腾飞。2产业结构2008 年，三次产业结构调整为 7.7：60.1：32.2，第一产业增加值 27.8 亿元，二产增加值 216.2 亿元；三产增加值 116 亿元；相比前几年，第二、三产业增浮较大，海门的产业结构日趋合理。2007 南通市各县市产业结构分析表：地区生产地方财政一般 外贸总值指数预算收入 依存度(上年=100)三次产业占 GDP 比重(%)占 GDP比重 （）市县第一产 业 第二产 业 第三产 业 （%） 南 通 市 116.2 8.2 56.7 35.1 6.0 46.0海 安 县 116.3 12.0 53.7 34.3 4.4 19.6如 东 县 115
5、.8 14.2 52.2 33.6 4.2 22.1启 东 市 116.0 12.9 53.5 33.6 4.3 20.9如 皋 市 116.5 12.1 53.6 34.3 5.3 29.3通 州 市 116.3 8.1 59.6 32.4 4.3 31.8海 门 市 116.1 7.7 59.6 32.7 4.2 17.9从 2007 年数据中可以看出，就整个海门市而言，第二产业发展较好，第三产业还未达到平均水平。海门市近四年产业结构分析地区生产地方财政一般 外贸总值指数预算收入 依存度(上年=100)三次产业占 GDP 比重(%)占 GDP比重 （）时间第一产 业 第二产 业 第三产 业
6、 （%） 2007 116.2 8.2 56.7 35.1 6.0 46.042006 116.1 9.1 58.7 32.2 3.7 17.72005 115.5 10.4 58.7 30.9 3.6 15.22004 115.9 10.3 53.6 36.1 3.2 13.33投资结构：海门市 2008 年全社会固定资产投资 202 亿元。工业投资规模不断放大，全年完成工业投入 173 亿元，其中规模以上工业投入 144 亿元，工业投入占到全社会投资的 85.6%,规模以上工业投入占到工业总投入的 83.2%。4私营个体经济：海门市民营经济发展迅速。即至 2006 年底，全市个体工商户、私
7、营企业总数达到近 6 万户，从业人数达到 17 万人，注册资本金达到 270 亿元。特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006 年共形成近 100 个超千万元项目，2006 年仅三星镇就新发展个体工商户 4981 户、私营企业 371 家，95%以上从事家纺和服装加工贸易。2007 年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表：在岗职工私营企业人数和个体单位万人 #国有 #城镇#港澳台商 #外商从业人员市县单位 集体单 位 投资单 位 投资单 位 南 通 市 57.74 19.17 2.79 6.54 12.88 168.15海 安 县 7.06 1.93 0.20 0.76 0.85 23.80如
8、 东 县 5.91 2.40 0.26 1.05 0.94 17.93启 东 市 5.87 1.90 0.56 1.06 1.02 21.56如 皋 市 6.21 2.32 0.19 0.90 1.38 30.42通 州 市 6.92 2.09 0.60 0.93 2.09 32.45海 门 市 6.18 2.32 0.29 0.99 1.72 21.36从表中总体在岗人员数量为 6.18 万人，而个体私营从业者为 21.36 万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表：5在岗职工私营企业人数和个体单位万人 #国有 #城镇#港澳台
9、商 #外商从业人员时间单位 集体单 位 投资单 位 投资单 位 2007 6.18 2.32 0.29 0.99 1.72 21.632006 5.94 2.41 0.46 0.82 1.43 17.872005 5.68 2.46 0.47 0.61 1.37 18.312004 5.29 2.43 0.61 0.31 0.93 6.85个体私营业者逐年增长 ，增幅较大。5消费与物价：社会消费品零售总额：2009 年第一季度，海门市社会消费品零售总额 40.63亿元，同比增长 16.3%，与海安并列南通六县市之首。一季度，市以上实现消费品零售额 22.34 亿元，同比增长 16.4%，市以下实现消费品零售额 18.29 亿元，同比增长 15.7%，城乡市场基本领“半壁江山” 。我市文峰大世界、农工商超市、时代超市三家企业一季度分别实现销售额 1.1 亿元、0.33 亿元、0.32 亿元，同比增幅分别为 23.9%、8.9%和 5.5%。海门市消费品市场运行趋势呈现三大特点：一是城乡市场发展更趋均衡。随着“万村千乡”工程和“家电下乡”等一系列富农政策的实现，农村消费品市场逐渐活跃。二
