北京市昌平区未来科技城周边写字

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1、 北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价咨询 北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价咨询 房地产价值咨询意见书 房地产价值咨询意见书 深国众联咨字（2013）-Z-号 深圳市天健国众联 资产评估土地房地产估价有限公司 二一三年九月四日 中国 深圳 深圳市天健国众联 资产评估土地房地产估价有限公司 二一三年九月四日 中国 深圳 目 录 目 录 房地产咨询意见书摘要 . 1 房地产价值咨询意见书 . 2 一、委托方. 2 二、咨询目的. 2 三、价值反映日. 2 四、咨询意见书编制依据. 2 五、咨询对象概况. 3 六、技术路线. 7 七、咨询测算过程. 7 八、咨询意见结果.

2、 11 九、未来三年价格估算. 12 十、特别事项说明. 14 十一、咨询意见书提出日期. 14 十二、备查文件. 15 1房地产咨询意见书摘要 房地产咨询意见书摘要 深国众联咨字（2013）-Z- 号 中国长城计算机深圳股份有限公司： 中国长城计算机深圳股份有限公司： 承蒙委托， 我公司对贵单位委托之位于北京市昌平区未来科技城周边写字楼市场区域平均单价于 2013 年 9 月 2 日的价格进行测算， 咨询目的为委托方购买未来科技城4445 平方米办公场所提供价值参考为委托方购买未来科技城4445 平方米办公场所提供价值参考。 根据贵单位提供的有关资料， 依据我国有关法规、制度，遵循必要的程序

3、与原则，选取适当的方法，在认真分析现有资料的基础上，报告如下： 我们的咨询报告是依据国家的有关规定及其它相关的法律、法规，并遵循独立、客观、公正、科学的原则进行的。在认真分析委托人提供及估价师收集的有关资料的基础上，结合咨询人员经验和对影响房地产价值因素的分析，采用科学合理的估价方法对咨询对象进行了评定测算，提出咨询意见值如下： 北京市昌平区未来科技城周边写字楼，在咨询反映日，符合价值类型和满足本咨询报告假设与限制条件，区域平均市场单价为：24,300 元/平方米。 以上内容摘自咨询意见书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读咨询意见书全文。 深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 20

4、13 年 9 月 4 日 2 房地产价值咨询意见书 房地产价值咨询意见书 深国众联咨字（2012）-Z- 号 中国长城计算机深圳股份有限公司： 中国长城计算机深圳股份有限公司： 深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受中国长城计算机深圳股份有限公司中心委托，根据国家有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，采取可行的测算方法，对北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价发表咨询意见。 本公司人员按照必要的程序对委托咨询的房地产实施了实地查勘、资料采集、询证及市场调查，对委托房地产在2013年9月2日所表现的区域平均市场单价发表咨询意见。 一、委托方 一、委托方 中国长城计算机

5、深圳股份有限公司。 二、咨询目的 二、咨询目的 测算中国长城计算机深圳股份有限公司委托的北京市昌平区未来科技城周边写字楼在2013年9月2日的区域平均市场单价，目的是为委托方购买未来科技城4445平方米办公场所提供价值参考为委托方购买未来科技城4445平方米办公场所提供价值参考。 三、价值反映日 三、价值反映日 本项目咨询价值反映日为2013年9月2日。 四、咨询意见书编制依据 四、咨询意见书编制依据 1、 中华人民共和国土地管理法 ； 2、 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 3、 中华人民共和国城市规划法 ； 4、 中华人民共和国物权法 ； 35、 房地产估价规范(GB/T50291-19

6、99)； 6、咨询人员现场勘查、摄影和记录； 7、咨询反映日北京市房地产市场相关价格信息。 五、咨询对象概况 五、咨询对象概况 1、未来科技城简介 未来科技城是中央为建设创新型国家、提升国家竞争力而启动建设的一个重大科技工程项目，位于小汤山和北七家两镇交界的温榆河南北地区，规划面积约 10 平方公里。总体布局是“一心、两区、双核、四轴”（“一心”指沿温榆河的绿色空间；“两区”指北区和南区；“双核”指园区配套的公共服务中心，温榆河以南为主公共服务核心区、以北为副核心区；“四轴”指生态轴、产业轴、休闲轴、文化轴）。总体定位是：建成具有世界一流水准、引领我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用研究

7、 技术最高水平的人才创新创业基地，成为一流科研人才的聚集高地、引领科技创新的研发平台、全新运行机制的人才特区。 按照中央和北京市委、市政府的统一部署，未来科技城已于 2009 年 7 月正式奠基启动，将力争用 3 年左右的时间，在 2012 年 7 月前初步建成。目前，在各级领导的高度关注和积极推动下， 已有 14 家极具实力的中央企业确定入驻， 涉及新能源、 新材料、节能环保、信息等新兴战略性产业的重点领域（神华集团、中国海洋石油、国家电网、华能集团、国电集团、电信集团、电子信息产业集团、鞍钢集团、武汉钢铁、中国铝业、中粮集团、中国商飞、中国建筑材料集团、中国兵器装备集团），其中，神华集团、

8、中国商飞项目已率先启动建设。 （1）建设背景 2008 年底，中央政治局常委会议审议通过中央人才工作协调小组提出的关于实施海外高层次人才引进计划的意见，明确提出“要在符合条件的中央企业、大学和科研机构以及部分国家级高新技术产业开发区建立 40-50 个海外高层次人才创新创业基地，推进产学研结合，探索实行国际通行的科学研究和科技开发、创业机制，集聚一大批海外高层次创新创业人才和团队”（即“”）。2008 年 8 月 1 日，中央组织部对神华集团公司的请示做出批示：“赞成依据神华、中石油等大型国企建设4一个国家级高新科技研发基地，采用生命所那样的新机制吸引世界优秀科技人才。”未来科技城是中央组织部

9、和国务院国资委为深入贯彻落实建设创新型国家和中央引进海外高层次人才“”而建设的人才创新创业基地和研发机构集群。 （2）总体定位 根据国家产业发展政策和科技发展规划，围绕促进我国产业结构优化升级和国有经济布局结构的战略性调整，把未来科技城建设成为具有世界一流水准、引领我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用研究技术最高水平的人才创新创业基地，使之成为中国乃至世界上创新人才最密集、创新活动最活跃、创新成果最丰富的区域之一。 （3）建设目标 一流科研人才的聚集高地。引进 10 位左右在业内有重大影响、具有科技研发国际前瞻力的战略科学家，集聚 100 位左右掌握行业核心技术、具有旺盛创造力的研发领军

10、人才，培养 1000 位左右精通研发技能、掌握关键技术的科研骨干，形成一批国际一流、结构合理的研发团队。-引领科技创新的研发平台。在新能源、信息、冶金、节能环保、航空、新材料等关系我国能源发展战略和重大产业布局的领域，依托企业重大项目和重点任务，加快开展核心技术的战略研发、关键技术的跨越发展、重要技术的集成示范、共性技术的合作攻关，加速推进一批具有自主知识产权的科研成果产业化。研发机构 50%达到国际先进水平，80%以上达到国内领先水平。-全新运行机制的人才特区。借鉴国际一流科研机构运行机制，进一步加大科研体制改革和资源整合力度，着力探索建立企业投资为主、国家支持为辅的科技投入体制，建立以企业

11、为主导、产学研用相结合的科研协作机制，建立研发机构负责人按照有关规定自主决定团队成员聘任、研究内容或技术路线、科研经费使用等的内部运行机制，建立以期权股权等方式分享利益的长效激励机制，充分发挥海外高层次人才的积极作用。 （4）未来科技城建设进度 目前北区神华集团有限责任公司、国家电网公司、中国国电集团公司、鞍山钢铁集团公司、武汉钢铁（集团）公司、中国商用飞机有限责任公司部分建筑物已竣工，即将投入使用；南区中国电信集团公司部分建筑物已竣工,中国海洋石油总公司、中国电子信息产业集团有限公司部分建筑物正在建设中。 52、委托方准备购买写字楼情况 委托方准备购买写字楼位于未来科技城南区中国电子信息产业

12、集团有限公司所属土地上，目前写字楼正在建设中。 未来科技城中国电子信息产业集团有限公司建设项目为中国电子信息安全技术研究院，项目围绕金融、电子政务、国家智能电网、智能铁路、物联网等应用，建立多个软件和集成电路研发中心、实验室，重点开展两化融合、工业信息化、运营服务、EDA 软件、金融信息安全、电子政务、无线通信等领域的技术研究和产业化推进工作。 3、未来科技城周边写字楼市场 昌平区以八达岭高速路为纵轴，以七北路为横轴，已经拥有一批高端产业功能区，呈现出研发服务和高新技术产业聚集发展的态势，初步形成“6+4”的产业空间布局。即 6 个国家级产业园（未来科技城、中关村生命科学院、中关村科技园区昌平

13、园、中关村国家工程创新基地、 小汤山现代农业科技示范园、 北汽福田新能源企业产业基地） 、4 个市级产业园（北京工程机械产业基地、小汤山工业园、马池口京北物流中心、阿苏卫循环经济生态产业园）以及各区镇级产业园。目前昌平区有较多写字楼出租与出售，写字楼市场较为活跃。 67六、技术路线 六、技术路线 根据房地产估价规范，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的咨询方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种咨询方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种咨询方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的咨询方法。 根据估价人员现场查勘及根据委托方提供的资料，经估价人员分析，本次采用市场比较法咨询测算。 七、咨询测算过程 七、咨询测算过程 本次咨询的对象为北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价，根据现场调查，咨询对象周边相类似写字楼出售案例较多，因此咨询工作人员根据本次咨询的目的，遵循咨询原则，按照咨询工作程序，运用专业知识和经验，并对影响房地产价格的因素进行综合分析后，最终决定采用市场比较法得出北京市昌平区未来科技城周边写字楼于咨询基准日 2013 年 9 月 2 日客观合理的区域平均市场单价。 市场比较法是将咨询对象与在咨询时点近期有