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1、走进华夏大型财经报道之一 华夏幸福基业全国产业升级与城市发展的引领者 苏家屯老城区的西侧，一年前，这里还是大片人迹罕至的空地，如今宽敞的街路、初具雏 形的住宅及产业园区，向人们展示了这片区域的美好蓝图。在即将竣工的苏家屯城市规划 馆内，记者看到了苏家屯从古至今的发展历程，更看到了苏家屯未来规划的宏伟景象。 这里是大沈阳城市圈向南扩展的龙头区域，被誉为“沈阳新浦东，浑南新发展”的产业新 城沈水科技创新区,描绘这幅图卷的，是产业新城运营商华夏幸福基业。 在城镇化的背景下，被誉为全国产业升级与城市发展的引领者的华夏幸福基业，正是把握 了这样一个历史机遇，遵循产业的这一发展趋势，在“产业新城”建设上逐
2、渐融入“产城 一体”的概念，成为先行者。如今，华夏幸福基业正在将其先进的“产业新城”模式复制 到沈阳。 借产业升级东风 华夏幸福创造几何级增长 据华夏幸福 2013 年中报显示，上半年华夏幸福基业营业总收入、营业利润、利润总额分别 比上年同期增长 98.47%、40.42%和 40.34%。公司资产规模超过 600 亿元。2012 年整体销 售额 211 亿元，截止今年 7 月底，销售额完成近 190 亿，年底预计完成 350 亿元。 在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究 机构共同举办的 2013 中国房地产上市公司研究成果发布会上，华夏幸福基业荣登“
3、2013 沪深上市房地产公司综合实力 TOP10” 。 据业内人士分析，华夏幸福基业之所以取得这样的业绩，正是其产业新城在新一轮产业升 级和城镇化的背景下，迎上了发展的东风。 据了解，在华夏幸福基业的产业新城运营模式，囊括了基础设施建设、产业发展服务、土 地整理、园区综合服务及住宅、生活配套服务，并辅以城市地产开发、物业酒店经营等。 同时，凭借专业的招商团队、庞大的企业客户数据库以及权威的产业专家，针对区域实际 情况，根植市场，紧密贴合政策导向，制定精准的产业发展策略，大大提高了区域内招商 引资及产业培育的能力。 “华夏幸福基业找到了一种政府、产业新城、企业发展三者平衡同赢的模式，解决了 GD
4、P 与就业，产业升级与企业壮大的根本，在城镇化的背景下，高速发展。 ”有专家分析说。历时 15 年探索 华夏幸福成为产业新城引领者 “在城镇化过程中间，一定要解决好产业发展和城镇化之间的关系，要实现产城协同发展。 既要搞城市建设，又要发展产业，华夏幸福基业就是以产城共建的理念在建设产业新 城。 ”中国社会科学院工业经济研究所所长金碚说。 据相关资料显示，成立于 1998 年的华夏幸福基业，历经 15 年的探索，其事业版图已遍布 北京、河北、天津、青岛、沈阳、长春、呼和浩特、江苏等地，辐射全国 16 个区域，形成 多个开发区连锁运营的规模优势。截止 2012 年，所开发投资的产业新城招商 500
5、 多家，累 计招商引资近 700 亿元，创造新增就业人口超 2 万人。 在建设产业新城，推动产业升级上，华夏幸福致力于成为全球产业升级与城市发展的引领 者，同时也确立了产业新城这一核心产品，并全力打造产业新城三条产品线，即以固安为 代表的产业新城、以无锡为代表的城市产业综合体、以丰台为代表的商务综合体。 而 15 年来在产业新城建设的经验积累，帮助华夏幸福基业能够抓住当下的时机。 据华夏幸福基业的高管介绍，目前该公司能够整合全国乃至全球的产业专家，包括德国罗 兰贝格公司、美国的麦肯锡、埃森哲、英国的普华永道、美国 DPZ 公司、英国阿特金斯 等 8 个国家的 30 多名顶级设计大师从园区总规、
6、到产业详规，从投资取向到投资规模、从基础设施到环境保护等方面进行专业性规划，以确保实现区域的产业升级。 业内人士评价称，城镇化是综合的问题，产城融合发展，是非常重要的一条路。在新城和 产业建设中，华夏幸福坚持“以产兴城、以城带产、产城共建、城乡统筹，共同发展”的 发展理念，打造产城融合的产业新城，形成产业集群，在保证建设质量的同时，完善城市 功能，实现了产业与城市的完美结合。 固安新城模式 探索产业新城新路径 不仅仅是人要住进来，住进来还要有工作，有工作干之后，还要让他生活的好，还得有商 业、有良好的居住环境，要构建社区。在华夏幸福基业“造城”履历中，位于河北省的固 安工业园区，一直是业内公认
7、的产业新城典范。 据了解，离北京天安门正南五十公里的河北省固安县，十几年以前，其经济发展水平在河 北省 136 个县(市)和廊坊市，基本处于中下游水平。2002 年，随着固安工业园区的奠基， 到 2011 年底，固安的地区生产总值已达到 77 亿元，连续多年增长速度都超过了 20%。其 中，固安工业园区占全县总量的 67.1%，是十年前固安全县地区生产总值的 1.6 倍。 经过 11 年的建设，固安工业园区已形成“中国北方电子信息产业基地” 、 “中国北方汽车零 部件产业基地”和“现代装备制造产业基地”三大产业集群，吸引了京东方、东方信联、 阿尔西、正兴等国内外众多知名企业入区发展，迅速走在区
8、域投资和发展的最前沿，成为 大北京地区及环渤海经济圈最具投资价值的区域之一。这与固安较早开始“产城一体化” 发展实践是分不开的。 在今年年初，由中央电视台财经频道主办，以“新型城镇化发展的目标与路径”为主题的 “第三届中国县域经济发展高层论坛”上，中国社会科学院工业经济研究所工业布局与区 域经济研究室主任陈耀曾表示：“华夏幸福基业在产城融合，打造产业新城方面，已经远 远走在前面，十年前华夏幸福基业就已经开始做了，这个企业做的事情，可能全国很多县 都会非常欢迎他们去做这件事情。 ”华夏幸福基业“园区运营+地产开发”模式被证可行 成效显著 2013 年 09 月 23 日 15:00:16 来源：
9、 新华网 “园区运营+地产开发”即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是华夏幸福基 业运营模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司全部土地储备中的占比 大约为 80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务扩张的一条主线。从 2011 年起，华夏 幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色” 。双赢模式：园区运营+地产开发华夏幸福基业董事长王文学，历任廊坊市工商联副竹席、廊坊市政协 CW、河北省第 八届青年联合会惟愿、第十一届河北省人-大代表等职，拥有良好的 zf 人脉关系，因此深 谙政商通力、做事助力的道理。因此，园区+地产的运营模式被华夏幸福基业运用自如。 这种双轨并
10、行、平衡加速的运营模式，从开发企业角度看，可以保证拿地的成本把控，和 园区的正常、快速开业和运作；从地方 zf 方面说，随着园区的逐步成熟，入园企业数量及 投资将不断增加，zf 可以零成本零投入地实现财政收入和区域 GDP 的双重提升，还能解 决很大一部分就业问题，完美地契合他们的政治诉求。因此，华夏幸福基业 2002 年开始 运作固安工业园区，2007 年潮白河工业园区签约，2008 年怀来生态新城紧随签约，到 2011 年，新拓展工业园区已达 7 家。 “园区+地产”模式的可行性和可复制力显然很强。在园区运营方面，华夏幸福基业通过与地方 zf 签订区域整体委托开发协议，全权接管 园区开发的
11、所有事宜：从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，直到后期的综合服 务。基建和土地整理资金投入大，每平方公里约需 45 亿元，主要用于征地、开发和修 路，其中征地和拆-迁占 60%，基础设施建设占 40%，占用周期较长，一般需公司垫资12 年，项目建成后由 zf 按建设成本及事先确定的利润率支付工程款。目前来看，公司 旗下的几大园区都已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。土地开发上，则采用 BT 模式，与 zf 按 110%结算；招商引资，提供产业服务，当地 zf 以上一年落地投资额的 45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合 毛利率达到 40-50%，净利率
12、在 25%左右。招商引资方面，华夏幸福基业下设一个专业化招商中心，拥有 500 余人的团队，建立 起庞大的客户关系管理，运用各种先进化手段进行园区招商。公司现有的 3 个园区目前为 止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元，实际落地投资额逐年增加。四方共建：环城开发特定创新产品在地产开发方面，公司未来的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事人口密集型城市 周边生活经济圈内的住宅产品开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作未来房地产业务 的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、 商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创 新型产品。公司董事会和管理层认为，在国际经济的缓慢复苏和国内增速放缓的形势下，公司必 须审时度势，力争成为“产业升级与城市发展的引领者” 。坚持现有产业务模式，以产业 促进、城市建设、城市运营三大有机板块持续打造产业新城核心产品，辅助地产开发，与 区域 zf、企业和居民四方共建持续健康发展的区域。 （新华房产调查 记者 王飞）
