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1、注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务成本法及市场法案例本次估价对象为 XX 公司拥有的 XX 新区 E 区的 14#、15#及 16#楼的房地产。总建筑面积为 21445.49 平方米，分摊的土地面积为 5924.17 平方米。估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。（一）估价对象本次估价对象为 XX 新区 E 区的 14#、15#及 16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49 平
2、方米，其中 14#建筑面积 6969.47 平方米，15#建筑面积 6969.47 平方米，16#建筑面积 7506.55 平方米，分摊的土地总面积为 5924.17 平方米，其中 14#楼分摊 1925.27 平方米，15#楼分摊 1925.27 平方米，16#楼分摊 2073.63 平方米。估价对象中土地使用权和房屋所有权属 XX 公司所有。估价对象坐落于 XX 区 XX 乡 XX 村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。其东至 XX 居住区 E 区二期用地，西至规划的 XX 中路，南至规划的XX 大街，北至规划的 XX 北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。土地开发程
3、度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。附近有 300、302、408、409 等多路公交车通过，交通便捷。1.房地产权利状况估价对象中土地使用权属 XX 所有，建筑物为 XX 公司开发建设。证明文件详见后附中华人民共和国国有土地使用证京 X 国用（2001 出）字第 XX 号；中华人民共和国建设用地规划许可证2000-规地字-XX；中华人民共和国建设工程规划许可证2000-规建字-XX；北京市建设工程开工证京建开字2000第 XX 号；北京市商品房预售许可证京房内证字第 XX 号。委估房地产产权清晰，无纠纷。2.委估物业概况估价土地为住宅用地，使用权类型为出让
4、类型，使用权终止日期为2071年8注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务月29日。土地开发程度达到“七通一平”：通水（上水、下水）、电、天然气、热力、通讯、道路和场地平整。估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上 6.5 层，标准层层高 2.7 米，66.5 层为复式结构，每层层高 2.4 米，檐高 19.5 米。建筑物设计抗震烈度为 8 度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90 厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、电、暖配置。布局结构：14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5 层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5 层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。 16#
5、楼户型布局同 14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配置中档厨、卫用具；其余房间水泥毛地面，涂料墙（顶）面，入户有对讲防盗门，户内为镶板门；所有窗户均为塑钢推拉窗。（二）价值定义本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。本次估价的房地产价格
6、为现行市价和重置价值之体现。现行市价指委估物业在估价时点的市场公允价值；重置价值中地价是指土地性质为出让、开发程度为“七通一平”、住宅 用途条件下的公开市场价格；建筑物重置价值指在估价时点重新购建与估价对象具有同等功能效用的建筑物的价值。（三）估价方法根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“重置成本法”进行评估。1.市场比较法原理市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近估价时注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这
7、些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法估算房地产价值的计算公式为：委托评估房地产的评估价格=交易案例房地产成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区位因素修正系数个别因素修正系数2.重置成本法原理（1）运用重置成本法求取建筑物的价格1）收集有关重置全价计算的资料主要包括现行概算定额及费用定额、前期及其它费用计算标准、现场勘察资料等。2）重置全价的计算房屋建筑物的重置全价由建安工程造价、前期及其它费用、开发利润、建设期贷款利息四部分组成，其中：建安工程造价的确定为了准确、合理的确定建筑物的建安造价，评估人员依据北京市建筑工程概算定额和材料预算价格
8、进行调整，并按现行标准取费，从而计算出工程的建安造价。工程建设前期及其它费用的取费标准及依据前期及其它费用是建设单位按规定应向当地政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用。本工程依据北京市建设工程费用计取，主要由表 1 所列各项费用组成：表 1序号费用名称计费基础1勘察设计费建安工程造价2建筑工程设计费建安工程造价3工程标底编制费建安工程造价4工程保险费建安工程造价5合同预算审查费建安工程造价注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务序号费用名称计费基础6合同签证费建安工程造价7城市建设工程许可证费建安工程造价8工程建设监理费建安工程造价9建设工程质量监督费建安工程造价10建设单位管理费建安工程造
9、价资金成本：计算资金成本的时间以项目自筹划至建设完毕正常时间为准，假设前期费用在期初一次性投入，建筑安装费用在工程期限内均匀投入，利率取评估基准日同期银行贷款利率。开发利润：参照同行业开发利润率，结合实际情况确定。重置全价的计算：重置全价的计算程序见下表：表 2序号名 称费率计 算 公 式一建安工程造价根据现行定额资料计算二前期及其他费用前期及其他费率（一）前期及其他费率三贷款利息贷款利率前期费用一次性投入，建安费用等在建设期均匀投入四开发利润利润率（一）+（二）利润率五重置全价（一）+（二）+（三）+（四）3）成新率的确定：在评估过程中通过对建筑物的现场勘察，综合考虑构成建筑物的基本因素即内
10、在质量和次要因素即外观质量，调查竣工以来维修保养状况、查看各主体结构和内外装修现状基础上对委估对象进行现场勘察打分，确定完好分值率；结合使用年限法，确定理论成新率，最终采用加权平均法求取综合成新率。综合成新率=理论成新率40%+完好分值率60%4）评估值的计算评估值重置全价综合成新率（2）运用基准地价修正法求取土地使用权价格 注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务北京市人民政府于 1993 年 7 月 6 日下发了北京市出让国有土地使用权基准地价表（京政发199334 号）及其使用说明，对北京市出让国有土地进行宏观控制，我们依据该文件求取估价对象的地价。该基准地价是在调查各类用地的基础上，根
11、据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用三部分构成，因此将基准地价通过容积率、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出土地的价格。基准地价修正法的基本公式为：委估土地单位面积评估价格=出让金基数容积率修正系数使用年限修正系数 基础设施建设配套费容积率土地开发及其他费用（四）估价过程1.用市场法求取 14#、15#楼的房地产价格（1）选取比较实例根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、设施、楼层、装修及结构等类似的多个商品房作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提
12、下，以参照物的平均成交价格为基础，通过修正得出评估对象的公平市价。委估对象与参照物的因素比较详见表 3： 表 3比比较较因素因素估价估价对对象象实实例例 AXX 园园实实例例 BXX 嘉园嘉园实实例例 CXX 苑苑交易均价（元/平方米）6,2006,3005,900交易情况正常正常正常交易期日 2001.122001.122001.122001.12地理位置XXXXXXXX基础设施状况较好较好好较好公共设施状况较齐全较齐全齐全较齐全环境质量好较好较好稍好区域因素 交通便捷度便捷便捷便捷便捷注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务比比较较因素因素估价估价对对象象实实例例 AXX 园园实实例例 B
13、XX 嘉园嘉园实实例例 CXX 苑苑场地条件七通一平七通一平七通一平七通一平成新度全新全新全新九成新装修程度厨、卫间精装，其余初装厨、卫间精装，其余初装厨、卫间精装，其余初装厨、卫间精装，其余初装户型合理较合理合理合理楼层多层高层高层高层工程质量优优优优使用功能较齐全较齐全齐全较齐全物业管理措施较完备较完备完备较完备个别因素结构类型框架框架框架框架（2）因素修正 1）交易情况修正由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，设委估房地产为 100，则 A、B、C 三案例修正系数分别为：100、100、100。2）交易期日修正评估对象与比较案例的交易日期比较，设委估房地产为 100，确定
14、 A、B、C 三案例分别为：100、100、100。3）区域因素修正估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，根据所处地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。可比房地产区域因素修正计算见表 4： 表 4物物业业名称名称权权重重估价估价对对象象实实例例 AXX 园园实实例例 BXX 嘉园嘉园实实例例 CXX 苑苑区域条件分值1.010098.5101.594所处地理位置0.310010010590注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务基础设施保证度0.2100100105100公共设施保证度0.2100100105100环境质量0.15100909080
15、其中交通便捷度0.151001001001004）个别因素修正个别因素修正主要考虑楼层、结构布局、设施、建材及装修、户型、成新程度、交付方式、销售方向等，对各因素进行比较，详见表 5：表 5物物业业名称名称权权重重估价估价对对象象实实例例 AXX 园园实实例例 BXX 嘉园嘉园实实例例 CXX 苑苑物业条件1.0100989894装修、家具配置条件0.30100100100100使用功能0.10100100100100楼层、结构布局、设施、建材、户型、楼层朝向等0.20100909090其中成新程度0.40100100100905）修正结果见表 6： 表 6物物 业业 名名 称称估价估价对对象象实实例例 AXX 园园实实例例 BXX 嘉园嘉园实实例例 CXX 苑苑房地产售价(元/平方米)6,2006,3005,900交易条件100100100100时间因素100100100100区域条件10098.5101.594个别条件1009
