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1、社区物业实行三级标准预算自国孚改制接管宿舍区至今已近五年，物业费一直按 1 毛钱收取，尽职尽责的为社区服务。眼下面临扶持期满，物业需走市场化路线。物业管辖总住宅面积为 20 万平米，分为七个小区，但都较为分散，不易管理，如一宿舍九栋楼，走 7 个门。所以面临用工多、成本大的困难。以下为按物业三级标准配备的用工情况：一、用工配置住宅物业经理：1 人，负责住宅物业项目的整体事务及运营。工资 3000 元/月，总计 36000 元/年。宿舍管理员：吴家庄、柏林庄、九宿舍共用 1 人、北苑 1 人、一宿舍、四宿舍、七宿舍共用 1 人。共计 3 人，工资 2000 元/月，总计 72000 元/年综合管
2、理员：1 人，负责整个公司各项琐碎事务办理，工资1500/月，总计 18000 元/年客服人员：1 人，负责接待、回访等物业日常工作，工资 1300元/月，总计 15600 元/年社区秩序维护员：吴家庄 3 人、柏林庄 6 人、九宿舍 6 人、七宿舍 3 人、四宿舍 9 人、一宿舍 6 人、北苑 6 人。共 33 人，工资1100 元/月。总计 435600 元/年。注：社区分散、开门多，此处凸显管理困难，用工多。收费员：吴家庄、柏林庄、九宿舍共用 2 人、北苑 1 人、一宿舍、四宿舍、七宿舍共用 3 人。共 6 人，工资 1200 元/月，总计86400 元/年维修工：吴家庄、柏林庄、九宿舍
3、共用 2 人、北苑 2 人、一宿舍、四宿舍、七宿舍共用 2 人。共计 6 人，工资 1600/元，总计115200 元/年。绿化工：吴家庄、柏林庄、九宿舍共用 2 人、北苑 2 人、一宿舍、四宿舍、七宿舍共用 2 人。共计 6 人，工资 1100 元，总计79200 元/年清洁工：吴家庄、柏林庄共用 4 人、九宿舍 3 人、北苑 3 人、一宿舍 1 人、四宿舍 4 人、七宿舍 1 人。共计 16 人，工资 1100 元，总计 211200 元/年。注：三级标准，需要打扫楼梯楼道。二、宿舍成本1、2010 年各宿舍水电费实际发生费用：180000 元2、2010 年各宿舍化粪池清掏:32000
4、元3、2010 年各宿舍蓄水池清洗：6000 元4、2010 年各宿舍垃圾倾倒费：38000 元5、2010 年各宿舍物料、劳保、及绿化汽油：15000 元6、2010 年各宿舍维修费用：150000 元7、人员总成本：住宅经理 1 人 3600 元*12 月*1=36000宿舍管理员 3 人 2000 元*12 月*3 人=72000综合管理员 1 人 1500 元*12 月*1 人=18000客服人员 1 人 1300 元*12 月*1 人=15600收费员 6 人 1200 元*12 月*6 人=86400维修工 6 人 1600 元*12 月*6 人=115200清洁工 16 人 11
5、00 元*12 月*16 人=211200绿化工 6 人 1100 元*12 月*6 人=79200社区秩序维护员 33 人 1100 元*12 月*33 人=435600人工费合计：1069200 元宿舍区一年总成本为 1490200 元，考虑到税金、日常维护等运营成本，实际成本将在 160 万元上下。住宅区以 20 万平米面积计算，收费率为 85%算，物业费需要每平米每月 0.79 元，才能保证不亏损。以上成本中包含了所有的三险一金，如果以制定的工资，来由公司分担三险一金，那么人工成本将达到 130 万元，总成本 184 万元，收费率为 85%算，物业费需要每平米每月 0.9 元，才能保证不亏损。
