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1、理论与方法冲刺知识要点理论与方法冲刺知识要点第一章第一章1、专业估价和非专业估价不同：共 5 点， （1）由专业机构和专业人员完成；（2）是一种专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。2、房地产估价的本质：把握 5 点：(1)是评估房地产的价值而不是价格（2）是模拟市场定价而不是替代市场定价（3）提供价值意见而不是做价格保证；（4）有误差但应在合理范围之内。（5）即是一门科学也是一门艺术。3、估价当事人包括估价人员、估价机构和委托人。4、一个规范两个意见。1999 年 2 月颁房地产估价规范 ；2003 年月 2 月印发城市房屋拆迁估价指导意见 ；2006 年 1月
2、出台了房地产抵押估价指导意见 。第二章第二章1、房地产是、房地产是指土地以及建筑物等土地附着物，是实物、权益和区位三者的结合体。2、房地产的特性包括：不可移动（是房地产最重要的一个特性），独一无二、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。3、政府对房地产的限制一般通过下列 4 种特权来实现：（1）管制（2）征税（3）征收（4）充公4、房地产具有保值增值作为，因为它能抵卸通货膨胀。5、引起房地产价格上升的原因主要有以下五个方面：（1）房地产拥有者自己进行投资改良，例如更新和添加设备设施、重新进行装饰装修、改进物业管理等。 （2）外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通
3、建设、修建广场、公园、公共绿地、调整城市发展方向、改变城市格局等；（3）需求增加导致稀缺性增加、例如经济发展和人口增长带动房地产需求增加、 （4）通货膨胀，或者简单说物价的普遍持续上涨。 （5）房地产使用管理变更，如农用地转为建设用地、将原工业用途改变为居住或商业用途，增加容积率等。6、生地是生地是不具有城市基础设施的土地；如荒地、农地；毛地毛地是指具有一下的城市基础设施、有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。熟地熟地：是具有较完善的城市基础设离且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。第三章：房屋的价格和价值第三章：房屋的价格和价值1、房地产价格的形成条件即具有有用性、稀缺性和有效
4、需求。2、除了随机因素，决定需求量的因素还有：（1）该种房地产的价格水平（2）消费者收入水平（3）消费者偏好（4）相关物品的价格水平(5)消费者对未来的预期，需求曲线是向下的一直需求曲线是向下的一直线线。 （横轴：量，纵轴：价格）3、除了随机因素，影响供求量的因素还包括：（1）该种房地产的价格水平（2）该种房地产的开发建设成本（3）该种房地产的开发技术水平（4）房地产开发商对未来的预期。供给曲线是一条向上的直线（横轴：量，纵轴：价格）4、房地产的价格与需求量正格与需求量正相关，与其供给负相供给负相关。若需求和供给同时变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。有同方向变化（需求和供给同增加或同减少）
5、 、反方向变化（需求增加而供给减少、或者需求减少而供给增加） 、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减） 。5、只有当成交价大于等于最高卖价小于等于最高买价时才能成交。6、租赁价格和租赁权价格是两个完全不同的概念。7、成本租金由五项构成：房（房产税）管（管理费）委(维修费)，利（投资利息）折（折旧） 。8、商品租金由 8 项组成，由成本租金再加上保(保险费)地（地租）利（利润）9、实际价格是指在成交日期一次付清的价格，或者将不是在成交日期一次付清的价格折现到成交日期时的价格。10、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格。11、期房价格=现房价格-预期从期房达到现
6、房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。12、楼面地价=土地总价/建筑物总面积=土地单价/容积率。第四章：房地产价格影响因素第四章：房地产价格影响因素1、净高属实物因素、基础设施、小区道路、水电等属实物因素。2、楼层、朝向属区位因素，外部配套设施如小区周边学校、医院、商导播等属区域因素。3、建筑物空间布局和维修养护情况是和建筑物直接相关的，是实物状况。4、对房地产利用的限制可归纳为 3 个方面（1）房地产权利的设立和行使的限制（2）房地产使用管制；（3）房地产相邻关系的限制。5、人口增长可分为自然增长和机械增长。自然增长是指出生和死亡之间的增长数。机械增长是指迁入和迁出之间产生的增长。6、政
7、府抑制房价的措施：（1）增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加供给，平抑房价；（2）规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价钱（3）制定最高限价。还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。7、影响房地产价格的经济因素，主要有：经济发展状况、居住收入水平、物价水平、利率和汇率等。8、利率和物价成反比。比如说现在为平抑房价，呼吁加息。比如说现在为平抑房价，呼吁加息。9、当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而导致其房地产价值上涨，相反，导致其房地产价格下降。比如我国人民币升值促使热钱流入，使房价上涨。10、城市化和房地产投机属于社会化因素。第六章：房地产估价原则第
8、六章：房地产估价原则1、房地产估价原则有以下 6 项， （1）独立、客观、公正原则；(2)合法原则；（3）最高最佳使用原则（4）估价时点原则（5）替代原则（6）谨慎原则。可分为基本原则、普遍适用原则、特殊原则。2、基本原则：独立客观公正原则；普遍适用原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则，替代原则；特殊原则：谨慎性原则（房地产抵押估价时采用）3、合法原则的具体应用：（1）评估土使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价值的，该房地产的抵押价值不包括应缴纳的不包括应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款（2）评估有拖欠建设工程价款、
9、尚未竣工或虽竣工但自竣工之日起六个月内房地产抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包括发包不应包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款人拖欠承包人的建筑工程价款。(3)评估再次抵押再次抵押房地产价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。4、最高最佳使用原则是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行和价值最大化。5、有三个经济学原理可助把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理、适合原理、均衡原理。第六章：市场法及其运用第六章：市场法及其运用1、市场法又称比较法、市场比较法和交易实例比较法。比准价格。2、市场法的原理是替代理论。3、市场法适用对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如住宅、写字楼、商铺、标准厂房。4、搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：（1）查阅政府有关部门的房地产交易资料（2）向房地产经纪机构或房地产经纪人了解（3）向房地产交易当事人、四邻及律师、会计师了解其知晓的房地产价格（4）同行之间相互提供（5）与房地产出售者或代理人申请。5、交易实例的要求:310 个。规划 0.52 倍之间。
