福州房地产市场现状分析

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1、福州房地产市场现状分析一、2012 年 12 月福州市房地产市场报告12 月份,福州市商品房供应套数为 4958 套,环比微降 1.2%,预售面积 558248.68,环比增加 8.3%。商品房成交套数为 3182 套,环比减少 6.2%,成交面积 406838.85,环比上涨 14.6%。12 月份商品住宅供应与成交同比、环比双双上扬,呈现明显的“翘尾”行情,福州楼市暖意愈浓。本月土地出让情况本月土地出让情况本月福州市区新增本月福州市区新增 1212 幅经营性用地,共计幅经营性用地,共计 367.25367.25 亩。亩。12 月 29 日福州市国土资源局发布公告,公开出让 12 幅宗地,共

2、计 367.25 亩。其中宗地 2012-14、15、16、17、18 号地块采用拍卖方式出让,拍卖时间定于 2013 年 1 月 18 日上 午 10 时,宗地 2012-19、20、21、22、23、24、25 号地块采用挂牌方式出让,挂牌时间为 2013 年 1 月 18 日至 1 月 28 日(工作日期间)。本次出让的 12 幅地块中,大部分附带较为详细的要求,内容涉及“限地价、竞配建” “120-70”、“竞拍竞买企业性质”等多项,详情请参见福州市国土资源局网站。1212 月份福州市区土地出让情况摘要月份福州市区土地出让情况摘要宗 地 编号位 置土地面积用途容积率建筑面积()出让年限

3、竞拍起始价(亿元)2012-14晋安区“保利香槟花园”以东,潭桥路西侧,鹤林路南侧,鹤林新城 1#地块99125 平方米(合148.69亩)商住用地1.0, 2.5,商业配套用房建筑面积不超过 3000 平方米,设置于南地块,并沿西侧规划路集中设置。247812.5商服用地 40年,住宅用地70 年12.392012-15晋安区福马路与长乐中路交叉口西南角,王庄(徐家村)地块12121 平方米(合18.18 亩)商服用地1.0, 5.0,其中商业建筑面积不超过12000 平方米,商业建筑应为集中式。60605商服用地 40年4.482012-16台江区鳌兴路北侧,原中外运公司鳌峰集装箱3263

4、4 平方米(合48.95 亩)住宅用地1.0, 2.065268住宅用地 70年3.92中转站地块2012-17仓山区南江滨路南侧,前横大桥东侧,厦航基地西侧地块19430 平方米(合29.15 亩)商服用地1.0, 2.650518商服用地 40年1.462012-18仓山区南江滨路南侧,厦航基地西侧地块三7599 平方米(合11.4 亩)商服用地1.0, 3.022797商服用地 40年0.572012-19鼓楼区吉庇路北侧,塔巷南侧,八一七路南街段西侧改造地块16220 平方米(合24.33 亩)商服用地三坊七巷历史文化街区保护规划(调整)按程序获批复后,容积率可调整为 1.8以下,地下

5、负一层及负一层可建设地下商业建筑面积不超过9500 平方米,地下商业建筑面积单列,不列入容积率。八一七路规划道路地下负一层及负二层可建设地下商业 10000 平方米,地下商业建筑面积单列,不列入容积率。29196商服用地 40年17.12012-20台江区鼓山大桥东侧,江滨路北侧,光明港西侧,海峡金融商务区 Y、Z地块31690 平方米(合47.54 亩)商服用地1.0, 1.0, 3.6,如征得空军部队同意,建筑总高度可突破机场限高,容积率可调整到35690.4商服用地 40年1.19融商务区 V地块4.0 以下(含 4.0)。2012-22台江区鳌兴路以南,鳌港路以西,日用品批发市场以北5

6、956 平方米(合8.93 亩)商服用地1.0, 0.1,0.26,其中站房建筑面积不超过400 平方米。1211.86商服用地 40年0.3712012-24晋安区新店镇鹅峰村,解放溪和埔党路交叉口东南侧3311 平方米(合4.97 亩)商服用地0.1,0.23,其中站房建筑面积不超过300 平方米。761.53商服用地 40年0.1152012-25晋安区双福路西侧,“巨成雅园”东南侧,原垃圾转运站地块 2168 平方米(合3.25 亩)住宅用地1.0, 2.04336住宅用地 70年0.163(数据来源:福州市国土资源局 福州中原市场研究部整理)2012 年 12 月 29 日,福州市土

7、地市场迎来年内第五次也是年内最后一次供应,以 12 幅经营性用地爆发式的集中出让收官。本次出让的地块规模整体偏小,仅 2012-14 号商住用地面积过百亩,而从本次出让的几幅宗地要求来看,多幅地块相应的限制要求较多,明确提出“政府回购”、“配建公租房”、“无偿建设小学”等条件,且竞买申请人范围要求清晰,地块出让“指向”较为明显。整体而言,不论从出让频率、规模等方面来看,2012 年福州市土地供应在紧俏中收尾。迄今为止,迄今为止,20122012 年的经营性用地供应总量为年的经营性用地供应总量为 2323 幅(不含工业用地和特殊用地),供地面幅(不含工业用地和特殊用地),供地面积积 848389

8、.8848389.8,合,合 1272.591272.59 亩。亩。图:福州市土地月度供应走势图:福州市土地月度供应走势数据来源:福州市国土资源局 由福州市土地月供应走势图来看,本月福州市迎来年内最后一次土地供应,虽有 12 幅经营性用地集中出让,但规模整体较小,难以扭转土地供应低迷局面。从 2011 年至今福州市土地供应情况来看,今年土地供应宗数较去年减少了 14 幅,而今年土地供应面积仅为 2011年的五分之一,2012 年土地市场在萧条中画上句号。本月土地成交情况本月土地成交情况本月福州市区共本月福州市区共 2 2 幅经营性用地的成交,共计幅经营性用地的成交,共计 206.16206.1

9、6 亩,分别为商服用地和商住用地。亩,分别为商服用地和商住用地。表:本月土地成交情况一览表表:本月土地成交情况一览表宗地编号宗地位置土地面积()土地用途容积率出让年限成交价(万元)成交楼面价(元/)竞得人2012-12鼓楼区福飞南路以西,市委统战部办公大楼西侧、天祥山庄南侧2656商服用地2.0, 3.0,其中商业建筑面积不超过 1600 平方米且为集中式。商服用地 40年69508722.39福州鼓楼区房地产开发有限公司2012-13仓山区三环路东侧,洪湾路西侧,湾边大桥以北,海峡奥体中心 2#地块134789商住用地1.0, 1.6,其中商业建筑面积不超过 2.0 万平方米(不含酒店建筑面

10、积),酒店建筑面积不低于 4.0 万平方米。商服用地 40年,住宅用地70 年780003616.76 融信(福建)投资集团有限公司数据来源:福州市国土资源局 福州中原资源中心市场研究部整理福州市经营性用地成交情况月度走势图福州市经营性用地成交情况月度走势图由福州市 2011 年至今土地成交情况来看,2011 年土地成交较为密集,而 2012 年土地成交连续性较弱,且成交量低,仅 2 月份出现一次集中成交的情况。2012 年福州市共成交 16幅经营性用地(不含工业用地和特殊用地),其中 11 幅为 2012 年供应并成交的宗地。截止本月,2012 年土地成交总量为 1305287.5,合 21

11、64.08 亩,同比回落 37.9%。商品房市场商品房市场一、本月新增供应量分析一、本月新增供应量分析福州市商品房供应走势分析福州市商品房供应走势分析表:表:20122012 年福州市商品房及商品住宅供应情况年福州市商品房及商品住宅供应情况数据来源:福州房地产信息网 据上图,本月商品房供应套数为 4958 套,环比微降 1.2%,预售面积 558248.68,环比上涨 8.3%。本月新增商品住宅总量为 2667 套,环比微增 4.4%,预售面积 332378.42,环比上涨 16.1%。本月商品房供应面积主要因商铺的集中放量而略有上涨,而商品住宅供应量继续稳步上升,较上个月有小幅上扬,并达到本

12、年度新高。图:本月商品房供应结构图(按面积)图:本月商品房供应结构图(按面积) 图:本月商品住宅供应结构图(按套数)图:本月商品住宅供应结构图(按套数)由上两图表可知,本月新增商品房供应中,普通商品住宅供应以 49%的占比居首;商铺供应量环比大增,占据总供应量的 11%;保障房、写字楼及车位放量较上月有所减少;别墅本月放量归零。商品住宅中,144以上大面积段产品供应量大幅提升,占住宅总供应量的四分之一,与 90以下及 90-120面积段产品供应量不相上下,而 90以下及 120-144的产品占比双双下滑。图:本月福州市五区商品房供应分布情况图:本月福州市五区商品房供应分布情况(数据来源:福州房

13、地产信息网)由上图可知,本月商品房供应量中,鼓楼区普通商品住宅供应量居首,仓山区位列第二,该区又一保障房项目后坂新城一区入市,且入市量占该区域较大比重;晋安区本月仅有普通商品住宅供应,放量较上月明显回落;台江区车位供应量占比最为突出,鼓楼区车位供应量占比其次;本月马尾区写字楼及商铺供应占比均居首位,其中写字楼主要为阳光城SOHO 项目的集中入市,商铺则主要是名城银河湾项目商铺的集中放量。二、商品房成交量分析二、商品房成交量分析商品房成交结构分析商品房成交结构分析表:表:20122012 年年 1212 月商品房成交数据统计月商品房成交数据统计物业类别成交套数(套)成交面积()成交总额(万元)成

14、交均价(元/)普通住宅(含保障房)2529298682.58455828.5515261 别墅4210918.623011.2921075 商品住宅小计2571309601.18478839.8415466 环比19.2%20.3%28.2%6.6%商业店铺19169110.7249795.197205 商务办公40627675.7946948.6716964 车位14451.16359.977979 商品房合计3182406838.85575943.6714157 环比-6.2%14.6%3.1%-10.0%注:普通住宅含普通商品住宅、酒店式公寓、复式住宅、保障房等 数据来源: 中原地产资源

15、中心市场研究部分析整理上图表显示:2012 年 12 月,福州市商品房成交套数为 3182 套,环比下降 6.2%,成交面积406838.85,环比增加 14.6%。商品住宅成交 2571 套,环比增加 19.2%,成交面积309601.18,环比上涨 20.3%。图:本月商品房成交结构图(按成交套数分析):图:本月商品房成交结构图(按成交套数分析):本月商品房成交结构中,普通住宅的成交量仍维持上月 63%的占比,写字楼占比为 13%,较上月明显减少,其余几类产品占比较低,商业、别墅的占比分别仅为 6%、1%,而车位占比还不到 0.1%。图:图:20122012 年商品房月成交结构(按套数统计

16、)走势分析年商品房月成交结构(按套数统计)走势分析由上图来看,本月商品住宅签约量较前几个月有明显攀升,冲至年内的第一高量,而商品房总量与上月相比出现小幅下滑,各物业类别中写字楼成交量出现高达 63.7%的大幅下跌,拉低了整体商品房签约量。商品房成交量价走势分析商品房成交量价走势分析图:图:20122012 年福州市商品房及商品住宅量价月度走势年福州市商品房及商品住宅量价月度走势上图显示,本月商品房成交量虽较上月有所下滑,但仍保持了 3000 套以上的良好成绩,而商品住宅签约量则突破 2500 套,创下了 2012 年以来的峰值。今年下半年以来,商品住宅签约量整体维持回升态势。成交均价方面,本月商品房成交均价 14157 元/,环比下跌 10%,本月商品房均价出现大幅下滑主要因海峡水产品交易中心的集中备案,其商业 3300 元/的成交均价拉低了商品房整体成交均价。本月商品住宅成交均价 15466 元/,环比上浮 6.6%,仅次于本年度 9月

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