《大力发展居住房突围房地产市场困局的建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大力发展居住房突围房地产市场困局的建议（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、大力发展居住房突围房地产市场困局的建议大力发展居住房突围房地产市场困局的建议 丁新宇丁新宇 2010-4-62010-4-6我国房地产业经过多年的大发展，一方面在我国经济中的地位越来越重要成为 支柱产业之一，另一方面是我国房价持续多年的大幅度上涨，普通老百姓买不起房 而引发的集体声讨房地产业。现在是上至政府高官，下至普通百姓都在热议房价， 住房问题俨然已经成为一个社会问题、民生问题、继续任其发展进而影响到社会稳 定就会成为一个政治问题。一、目前我国房地产市场面临的矛盾、目前我国房地产市场面临的矛盾我国房地产的现状是针对高收入群体的商品住房市场发展迅猛，针对困难群体 的经济适用住房，廉租房等保障
2、性住房市场也有一定发展，而针对最广大人民群众 的住房需求却没有一个有效的市场来很好解决。1、以商品房市场为主发展形成的矛盾 按照目前商品房市场为主的思路来解决大多数人的住房需求是不现实的，在我 国城镇化过程中商品房价格长期来看存在上涨基础，在市场经济条件下商品房市场 的发展过程中出现的资源相对集中、垄断控制等这是不可避免的，过多的行政干预 商品房房价有悖市场规律，会破坏市场效率和公平，无论怎么调控商品房的价格， 商品房的属性就决定商品房的价格不是大多数人民群众所能承受的。2、保障性住房解决部分住房需求的自身不足 按照多建设保障性住房来解决大多数人民群众的住房需求也是不现实的，保障 性住房的本意
3、是解决中低收入家庭等少数生活困难群体的住房需求，现实情况是大 多数普通百姓迫切希望改善目前的居住条件，指望一个本意是为解决少数生活困难 群体住房难问题，又怎么能高效解决大多数普通百姓的住房难问题？而启动的保障 性住房市场本身因财力、各方利益等制约发展就很缓慢。3、土地公有与房屋产权私有为主产生的矛盾满足最广大人民群众的住房需求，不能单纯以民众拥有房屋所有权作为基础的 方式来解决，以往的思路没有充分考虑我国国情，我国实行的是土地社会主义公有 制，在相应的房产土地出让金年限到期续缴、城市发展用地规划调整、房屋拆迁等 问题产生时，势必造成国家土地所有权与私有房屋所有权之间的矛盾，长此以往到 时会出现
4、民众与国家争地的现象。房产是依附于土地的，在土地公有原则下在以房 屋产权私有为主要发展方式，将加深民众与国家矛盾，不利于社会稳定，一味退让 任其发展可以预见一些社会群体会通过控制房产，进而控制土地而变相实现土地私 有化，产生新的资产阶级激化社会矛盾，这将更不利于社会稳定。二、发展居住房市场解决当前中国房地产市场困局的思路二、发展居住房市场解决当前中国房地产市场困局的思路1、对居住房的定义： 我国土地的所有权和使用权相分离所产生的房屋所有权问题，需要相应的将房 屋的所有权和房屋居住使用权相分离来化解所产生的问题，解决最广大人民群众的 住房需求重点是保障居者有其屋而不是居者有其产，按此思路，这将会
5、产生一个新 的居住房市场。 居住房是指民众购买的不是房屋的所有权而是房屋一定年限的居住使用权，对 购买居住使用权的民众发放房屋居住使用权证书，房屋的所有权人是国家或集体。 (居住房不同于现在一些共有产权房的提法,考虑到共有产权房在一定程度上主体不 明、权责不清 ,在执行中会存在负面影响)2、居住房和土地财政目前许多地方政府没有相关产业作为财政支撑，“土地财政”自然是地方政府 收入的主要来源，“土地财政”形成与我国土地出让制度有关在现行政策下地方政 府是最大的受益者，只要政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地进行整合 和整理后，招拍挂价格就会翻几番，这种巨大的利益诱惑使得地方政府乐于卖地希
6、望土地价格持续上涨，地价的不断上涨和房地产的各种税费都转化为商品房的开发 成本进一步助推了房价的上涨，大量建设保障性住房压低土地使用权转让价格会使 许多地方政府财政出现问题，继续目前这种土地财政面对疯狂上涨的房价使得大多 数人民群众的住房需求得不到满足，会严重伤害人民群众的感情，引起人民群众的 不满，伤害党群关系。 居住房市场的健康繁荣发展，一方面可以使地方政府获得长期稳定的居住房使 用权转让收入用于城市建设和发展，有利于改变目前单纯依靠土地出让金和房地产 税收作为主要收入的财政现状；另一方面政府拥有土地和房产可以分享经济发展过 程中土地和房产的增值也利于国有资产的保值增值。一个城市的基础设施
7、建设、经 济实力、产业结构、自然条件、社会秩序、文化教育等软硬条件的好坏决定了这个 城市的居住房使用权价格，地方政府注重城市的长期可持续发展和科学合理的城市 布局规划，建设成适宜人民群众居住的宜居城市，这个城市的居住房使用权转让价 格就会越高相应的财政收入也就越高。 居住房市场的健康繁荣发展，一方面有效满足广大人民群众的住房需求密切了 党群关系；另一方面购房者只拥有房屋的居住使用权，困扰民众和国家关系的土地 出让金年限到期续缴、用地规划调整房屋拆迁等国家土地所有权与民众私有房屋所 有权之间的矛盾问题也将迎刃而解。3、居住房和商品房、保障性住房改革开放以来，我国经济取得了突飞猛进的发展，人民群众
8、的生活水平迅速提 高，人均可支配收入大幅增加，民众对改善住房条件的许多隐性需求开始释放出来 形成现实需求，民众规模巨大的住房需求强劲的促进和推动了我国房地产业的快速 发展，市场经济的大环境下企业对利润最大化的追求使得房地产开发企业更关注高 收入群体的住房需求，相应的商品房开发市场得到了迅猛发展，随之而来的是商品 房房价的不断上涨，普通民众的住房需求得不到满足，虽然房地产行业对拉动经济 增长、增加税收、带动相关产业发展、解决就业等领域都有很大贡献但依然受到民 众的猛烈抨击。 居住房市场发展起来能有效解决普通民众住房需求时会更有利于促进商品房市 场发展，以往商品房的许多不足因为房价的不断上涨民众又
9、没有更多的选择余地都 被掩盖了，当居住房市场发展起来后，购买商品房的民众在没有合适的商品房选择 时会转而购买居住房，市场竞争会使商品房开发商今后更加重视商品房建筑的新材 料应用、节能、环保、居住环境、施工技术等、更加重视提高商品房品质、更加重 视提升商品房的艺术性和文化性，这样才能满足商品房购房者日益增长的高品质住 房要求。商品房市场的良好发展也会促进居住房市场发展，居住房房价过高或居住 房品质达不到购房者要求时购房者会转而购买商品房。 居住房市场和商品房市场的繁荣发展使地方政府有更多的财力建设保障性住房， 更有条件满足弱势群体的居住权，使党群关系更密切社会更和谐。 商品房市场主要解决高收入群
10、体的住房需求，居住房市场主要解决普通民众的 住房需求，保障性住房主要解决中低收入群体的住房需求，这样一个多层次的住房 供应体系的建立有利于丰富和完善我国房地产市场，如今房地产开发领域出现的各 种不公平现象都可以在房地产市场发展成熟过程中得到公平解决，长期繁荣发展的 房地产市场也会促进我国经济的长期繁荣发展。4、居住房和“小产权房” 我国城镇化过程中会出现越来越多的中小城镇，现如今的城市规模也会扩大， 这些城市的发展和扩大都会占用原乡镇土地，因为居住房市场主要解决广大普通民 众的住房需求，所以要求居住房市场要能兼容农民住宅和“小产权房”。 “小产权房”只要依法办理了相关审批手续属于合法建筑，经过
11、国家权威部门 鉴定房屋质量符合国家要求能长期安全使用，“小产权房”的房屋产权变更为集体 所有之后，对原房屋产权持有人发放房屋居住使用权证，原“小产权房”就可以进 入居住房市场进行交易和转让。 城镇化过程中会有越来越多的农民进城融入现代化的社会分工体系，几亿农民 的致富问题是我国社会未来要解决的一个难题，农民的资源很有限，除了农田就只 有宅基地了，在有条件实施的地区，当地政府应引导想创业的农民建设符合规定的 农民住宅和“小产权房”，房屋产权变更为集体所有之后，农民就可以持房屋居住 使用权证进入居住房市场进行交易从而获得创业资金和启动资金，创业成功的农民 又能吸纳更多农村剩余劳动力实现就业。5、居
12、住房对房地产市场金融风险的作用据中国人民银行数据报告显示，截至 2009 年，中国主要金融机构商业性房地 产贷款余额为 7.33 万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的 19.2%。在这种情况 下,对商品房市场采取过激的调控措施，使商品房市场波动较大将面临金融性风险。 商品房市场目前稳妥的调控措施依然是维持价格稳定为主，只有大力发展居住房市 场丰富我国房地产需求选择层次，在促发展中的过程中逐渐化解房地产风险和金融 风险，这样更稳妥,房地产运行能更平稳对经济发展有利, 负面冲击会较少。三、居住房实施办法三、居住房实施办法我国房地产行业经过多年的发展已经形成了较为完整的产业体系，为大规模建 设居住
13、房，发展居住房市场创造了有利的物质条件。国家或集体是居住房房屋的所 有权人使得居住房小区周边配套更容易实施，规划的容积率不会变更，不用考虑公 共建筑面积的分摊等，房屋的质量所使用的材料等由中标建筑商具体实施和负责， 国家或集体进行质量监督。 居住房使用权价格不包括土地成本、建安成本、配套成本和各种税费等，对购 买居住房使用权的购房者来说直接的好处是房价便宜，居住房小区完工验收后由国 家或集体公示居住房 70 年使用权的指导价，居住房使用权的最终价格由市场决定 和调节。 居住房使用权可以转让、抵押、析产、继承、赠予，购买居住房使用权的民众 可以办理商业银行按揭贷款和公积金贷款。 为了更好的促进居
14、住房市场的发展，地方政府可以成立居住房开发公司，居住 房的建设资金需要多方面筹集，如发行居住房建设专项基金、发行居住房建设债券、 发售可转换居住房信托合同等等，有条件的地区公积金中心可以改制成立住房银行 或新成立住房银行，国家应当鼓励全社会有资金实力的各方为居住房建设提供建设 资金共同分享居住房市场繁荣发展带来的收益。 各方只要在居住房市场能有效解决广大普通民众住房需求上达成共识，具体的 实施管理办法和操作细则经过充分讨论协商很容易制定。综上，解决住房需求的重点是保障居者有其屋而不是居者有其产，居住房是能 够符合我国国情特点并与土地公有制相结合，形成有中国特色的居住房市场，进而 有效满足和改善广大人民群众的住房需求，能丰富和完善我国多层次的房地产市场 组成，居住房市场的繁荣发展促进了房地产市场的繁荣发展，房地产市场的繁荣发 展又能促进我国经济的繁荣发展。联系邮箱:
