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1、1.这里主要所指的是，某种可以移动的物品一旦通过某种方式依附于房屋或土地上，则 该物品成为不动产。例如，木材、水泥、玻璃等建筑材料本来是动产，而它们一但变 成建筑物的组成部分后。侧从动产变成了不动产。一种物品是否是固定附着物，可以 通过寻多的途径来检验： 第一， 看附着方式，即物品怎样附着于土地上。 第二， 看物品的适用性，即物品是否只适用于某一特定的房地产。 第三， 看房地产经济活动中各方所达成的契约。 5.房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动 中，以期在未来能获得一定的效益。 这里涉及到另一个概念-房地产投机。其实，房地产的投资与投机是难以截然区分开
2、的。正 如购买股票和债券是投资还是投机一样。 投机是一种买和卖的活动，其目的是在价格或者汇率有变化时，通过买进或者卖出赚取利 润。辩证地看，投机是一种较为特殊的投机活动。之所以说特殊，相对而言在以下几点： 第一，房地产的投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通， 也就是房地产的转手买卖。第二。房地产的投机者购买房地产，不是因为其房地产以外的 生产经营活动或者生活的需要。也就是说投机者的需求不是真实需求，而是投机需求。第 三，房地产投机存续的时间比较短。房地产的投资过程往往包括投资意向的确立、资金筹 措、土地购买与开发、产品销售等众多环节，是一个长期行为。 6 房地产投资
3、是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动， 以获得最大限度利润的经济行为。与其它项目投资相比，房地产投资具有以下特点：1、房地产价格具有不断增值的趋势。 供不应求是未来中国房地产市场的主导趋势，究其原因，主要有以下几点：(1)城市经济的发展；(2)人口的集聚；(3)生活水平的提高。2、房地产投资可以获得多重收益，利润率高。主要收益途径有：(1)增殖收益；(2)租金收益；(3)销售收益；(4)纳税扣除收益；(5)容易获得抵押贷款。3、房地产投资风险相对较小，具有保值增值作用。相对其他投资而言，房地产投资能较好地躲避通货膨胀风险，原因有：(1)地价具有增值的趋势；(2)房
4、地产本身具有抗通货膨胀的功能，即使原材料等成本上升了，产品价格也可 随之上升，甚至上升的幅度超过成本上升的幅度；(3)对承租公司来说，应付租金是一种负债，即便承租公司倒闭破产，债务的清偿 权排在股票投资者等所有者之前；（4)房地产用途具有多样性，不同的经济状况下都可以找到相对景气的行业和公司 来承租和购买。除上述特点外，房地产投资还可以获得非经济收益。 7 首先你要明白房价的构成要素即成本为哪些.主要有 1、土地费用 约占 20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过 6%。 3、建筑安 装工程费 从我国目前情况看，约占整个成本的 40%左右
5、。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。 基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套 设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如 学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点） 等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在 房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在 20% 30%左右。 5、管理费用 在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过 2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此
6、必须借助银行的信贷资金， 在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要 组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构 成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税， 城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育 费附加） ，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行 政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多 且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，
7、煤气水电 增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各 种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过 10%。8.收益还原法的基本原理是，某宗房房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资 金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。 成本估价法基本原理 又称重置成本法，原价法、承包商法，价合法等，指以重新建造委估房地产或同类房地产 的建筑部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比价值损耗的部分，再加上房地产 基地价来确定委估房地产价格的一种估价方法。 9
8、 1、同样的建筑结构 2、路段的繁华度要差不多 3、用途最好是一样的，住宅选择住宅，商业选择商业的实例 4、交易日期和评估日期不要间隔太久 5、交易目的也很重要 10. （第六章）对以下两个房地产项目（第六章）对以下两个房地产项目年纯收益(万元)年份房地产 A房地产 B现值指数(r=10%)13009000.909125008000.826437005000.7513410002000.6830请问请问: （1）两处房地产的平均年收益各为多少？）两处房地产的平均年收益各为多少？ （2）利用收益还原法计算）利用收益还原法计算,各自的评估价值为多少各自的评估价值为多少,哪处房地产的价值更高？哪处房
9、地产的价值更高？（3）以第）以第 4 年为例，解释其现值指数是如何计算出来的。年为例，解释其现值指数是如何计算出来的。 （1）房地产 A 平均年收益：300+500+700+1000=2500 2500/4=625（万元） 房地产 B 平均年收益：900+800+500+200=2400 2400/4=600（万元） （2）625/10%*1-1/（1+10%）4 =6250*1-1/1.4641 =6250*1-0.683=6250*0.371=1981.25(万元)600/10%*1-1/（1+10%）4 =6000*0.371=2226(万元)答：房地产 A 评估价为 1981.25 万
10、元 房地产 B 评估价为 2226 万元。房地产 B 的价值更高。(3)第 4 年为例 房地产 A 1000 万元， 房地产 B 200 万元 （年纯收益）现值指数 0.6830（1 1）两处房地产的平均年收益）两处房地产的平均年收益: : a:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84/4;a:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84/4;b:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56/4;b:900*0.9091
11、+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56/4;2 2）利用收益还原法计算）利用收益还原法计算, ,各自的评估价值各自的评估价值a:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84;a:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84;b:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56;b:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56;因因 ab,ab,所以所以 b b 处价值更高处价值更高3 3）第四年的收益总值现值）第四年的收益总值现值/ /第一年初总投资额，即第四年现值指数；第一年初总投资额，即第四年现值指数；
