房产回购业务操作指引

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1、1房产回购业务操作指引房产回购业务操作指引1、准入条件准入条件 省内省内 省辖市、扩权县、 五证齐全五证齐全 国有土地使用证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证、 商品房销售（预售）许可证 进度：进度： 企业同意我们控制资金流向（只能用于我们所投资项目的工程款。2、 、调查调查重点重点:申请人及关联企业情况以往开发的项目投资开发计划和投资估算项目资金投入和资金筹措施工计划和工程进度、施工安排：土建、安装承包合同，主要是推算工程款支付的时间和节奏；意向购房情况工程施工进度及工程款支付情况申请人及关联企业抵押物、融资能力、资源分析回购资金来源3、 、业务审业务审批批2

2、 项目经理 A 角写报告，B 角复核，并发表独立意见； 正常业务审批，项目评审委员会集体评议，一般不适用简易程序 一般要求项目经理参加匹配投资 资金流向只能用于投资对象支付工程款 申请人出具以特别优惠价销售的股东会决议；3房产短期投资业务资料清单房产短期投资业务资料清单序号企业资料名称公司营业执照正、副本复印件组织机构代码证（年检记录）税务登记证书在工商局备案的公司章程基础材料验资报告贷款卡及密码基本户开户许可证人行征信系统查询报告（详细版）财务资料三年加两期财务及审计报告项目“五证”复印件开发计划投资估算成本控制计划土建、安装承包合同（摘要）工程款支付明晰表项目情况销售计划用途还款4调查报告

3、股东或董事会成员的身份证复印件并本人签名盖公章保证措施股东会或董事会针对以特别优惠售房的决议如经办人授权委托书和身份证及复印件备注5公司公司 项目销售监测汇总表项目销售监测汇总表监测时间可售 套数可售 面积上期销 售套数上期可 售面积当前可 售套数当前可 售面积本期销 售套数本期销 售面积本期销 售均价本期销 售收入当前已 售均价销售 分析当期现 金流入备 注合计6公司公司 项目销售监测表项目销售监测表监测监测期期间间： ： 月月 日日 月月 日日建设总套数 建设面积总额： 可售套数总额： 可售面积总额： 楼栋 名称上期可 售套数当前可 售套数本期销 售套数上期可 售面积当前可 售面积本期销

4、售面积上期已 售均价当前已 售均价本期销 售均价本期销 售收入成交 分析预计当前 现金流入按揭到帐 时间合计7商品房买卖合同 解解 除除 协协 议议 书书甲方（出卖人）：住所：法定代表人：营业执照号：电话：乙方（买受人）：住所：身份证号：电话：甲乙双方原于 年 月 日签订商品房买卖合同（合同编号： ），约定甲方将位于郑州市 路 号楼 号房产出卖给乙方，合同价款总计 元（人民币 元 ）。乙方已依约向甲方交付了全部房款 元（人民币 元）。现甲方向乙方提出解除请求，乙方附条件地同意甲方解除原商品房买卖合同，甲方对乙方所附条件表示同意。双方就解除原商品房买卖合同所附条件及其它可能出现的违约情形约定如下

5、，以供双方共同遵守：一、原商品房买卖合同解除的条件为甲方必须将乙方已付清全款的购房款 元（人民币 元）全额退还乙方。二、自甲方退还该全额购房款之日，原商品房买卖合同方得构成解除。即使在甲方已退还乙方大部分房款但未全额退还的情况下，原商品房买卖合同都不构成解除，乙方仍有权要求甲方按原商品房买卖合同履行义务。8三、甲方承诺，如果自本协议签订之日起 90 日内，甲方仍不能将乙方已付清全款的购房款 元（人民币 元）全额退还乙方，乙方可以选择要求甲方按原商品房买卖合同履行商品房出卖义务或者选择要求甲方按每日千分之三向乙方承担逾期退款违约金。甲方同意接受当其逾期退款时，将根据乙方的选择，或承担原商品房买卖

6、合同履约义务，或按逾期未退还款额的每日千分之三向乙方承担逾期退款违约责任。四、本协议内容系双方真实意思表示，自双方签字之日成立并生效，但有关原商品房买卖合同的解除行为是否构成的事实，只有在本协议签订之日起 90 日内甲方向乙方全额退款后方得成立并生效。、本协议如发生争议，应向乙方所在地法院起诉解决。、本协议一式 份，双方各执 份。甲方： 乙方：法定代表人：委托代理人：年 月 日 年 月 日补补 充充 协协 议议9甲方： 乙方： 一、本协议是甲乙双方 年 月 日所签署商品房 买卖合同（编号： 的补充； 二、甲方于收到乙方购房款 元 整； 三、甲方于 年 月 日前享有对该房产的回购权， 但必须一次

7、性将乙方购房款 整无条件 退还乙方方，同时支付每天千分之三的违约金； 四、乙方收到甲方全部款项后，无条件配合甲方办理商品房 回购手续； 五、如果甲方在 年 月 日之前不能将购房款足 额退还给乙方，视为甲方自动放弃回购权，并于三日内无条件配合 乙方办理该房产产权手续。 六、本协议一式两份，双方各持一份。甲方： 乙方 法人代表： 法人代表：有限公司股东会决议有限公司股东会决议10有限公司于 年 月 日召开股东会议。应参加会议股东为 人，实际参加会议股东 人，符合公司章程规定，会议有效。与会股东就以特别优惠价格向 销售商铺和住宅事宜，经过讨论以举手表决方式，以 票赞成，票反对，通过了以下决议：一、本

8、公司以 元每平方米的价格向 销售本企业 号楼商铺 间，计 平方米；二、本公司以 元每平方米的价格向 销售本企业 号楼住宅 套，计 平方米；三、上述销售合同等文件委托 代为签订。与会股东签名：11河南河南 XXXXXXXX 置业有限公司置业有限公司 xxxxxxxx 小区短期房产投资小区短期房产投资项目监管报告项目监管报告一、河南一、河南 XXXXXXXX 置业有限公司的基本情况置业有限公司的基本情况河南XXXXXXXX置业有限公司成立于 2005 年 5 月。公司法定代表人：XXX，营业执照编号: 410000100014876，房地产开发资质证编号为：61841018455,开发登记为：暂定

9、。公司总经理 XXX，营销总监 XXX。公司工商登记机关注册信息如下：注 册 号410000100014876企业名称河南 XXXX 置业有限公司法定代表人XXX住址/营业地址 郑州市 XXX 路 XX 号成立日期：2005-5-24核准日期2007-10-2 核准日期2010-5-9注册资本：1000 万元经营范围(主营)房地产开发与经营（凭有效资质证核定的范围和期限经营，未获审批不得经营）；建筑材料、装饰材料销售。经营范围(兼营)企业股东信息企业股东信息股东姓名股东姓名出资方式出资方式XXX货币12XXX货币13序号序号56 证号证号2008-0067 地号地号JS1-159-53 土地使

10、用者土地使用者河南 XXX 置业有限公司 使用权类型使用权类型出让 原证号原证号2004-XXXX 土地座落土地座落北 XX 南，XXX 路东 用途用途混合住宅 图号图号豫华 2007-115 使用权面积使用权面积( (平方米平方米) )15,005.7 发证日期发证日期2008.1.22 终止日期终止日期2074.1.17 办理类型办理类型转让 批复号批复号郑国土资文2007395 号 审批时间审批时间2007.6.29 合同说明合同说明转让协议书 合同时间合同时间2007.6.6 转让金额转让金额37670850 14二、二、XXXXXX 小区土地基本情况小区土地基本情况三、三、XXXXX

11、X 小区基本情况小区基本情况1、主要客户：、主要客户：客源层次主要为 35 岁以下的现代都市白领阶层产品分为 2 房、3 房、4 房、小户型等四类产品。契税契税1375028 其他税费其他税费完 评估价评估价34375700 增值税增值税备注备注开盘时间： 2008.6进驻时间 2009.6容积率 4.49售楼处： 劳动路东，XX 路南建筑结构： 剪力墙绿化率： 35%物业公司河南 XXX 物业服务有限公司交付标准：毛坯国有土地使用证郑国用（2008）第 0067 号建设工程规划许可证（2008）郑城规建管许字（0027）号建设用地规划许可证 （2006）郑城规规管许字（0324）号施工许可证

12、 410102200804240101 410102200804210101152、高度及等级：高度及等级：小区住宅分为 28 层，32 层两类占地面积 60 亩，总建筑面积 20万平方米， （由 8 栋高层构成，其中 4 栋 28 层、4 栋 32 层） ，均为一类建筑，耐火等级为一级，抗震设防烈度为七度。另按人防设置要求设有五级和六级人防。住宅高度为 3.0m（28 层） 、2.9m（32 层） 。3、交房标准：、交房标准：住宅立面主要采用面砖，室内做到毛坯房程度。公用部分内墙涂料粉刷，地面铺设地砖。屋面保温采用挤塑聚苯板保温，外墙保温采用聚苯板保温。四、工程建设情况：四、工程建设情况：工

13、程由 4 栋 28 层、4 栋 32 层，住宅高度为 3.0m（28 层） 、2.9m（32 层） ，均为一类建筑。工程的土建部分分两个标段施工。标段名称:5#、6#、7#、8#及地下车库工程规模：108633结构层数：框剪结构 2732 层，地下车库框架二层施工单位：河南省 XXXX 工程有限责任公司项目经理：XXX合同金额：12455.86 万元工期：780 天标段名称:1#、2#、3#、4#楼工程规模:81138.98 16结构层数:剪力墙结构地上 28 层,地下 2 层 施工单位：郑州 XXX 建设有限公司项目经理：XXX合同金额：9566 万元工期：780 天监理单位：河南XXX建设

14、工程管理有限公司四、四、投资项目投资项目销售情况销售情况(房管局统计房管局统计)1、统计、统计: 本销售统计是指自项目开盘到现在，所有销售的统计。总套数1491 套总面积160340m2已售房均价2719.72 元/m2可售套数64 套可售面积 10812m2已售套数1427 套作废率低于 10%认购套数： 0 套认购面积： 0 m22、30 天销售统计天销售统计:销售套(间)数： 249 套销售房屋平均价：2666.02 元/m23、动态统计表、动态统计表楼栋名称 可售套数 总套数认购数建筑结构 预售证号3 号楼 12 162 0 钢混 21984 号楼 2 153 0 钢混 2198175 号楼 10 184 0 钢混 21986 号楼 1 183 0 钢混 21987 号楼 8 183 0 钢混 21988 号楼 4 402 0 钢混 21981 号楼 16 112 0 钢混 22362 号楼 11 112 0 钢混 2236四、四、投资项目的成本估算：投资项目的成本估算：序号序号项目名称项目名称单单 位位数量数量单价单价合价合价备注备注1 1土地费用土地费用 1.1土地成