成都市地下停车场调研报告

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1、成都市地下停车场调研报告天府长城在城南的总开发量近 100 万平米，住户近 9800 户，按城市要求停车位 0.7 的比例计算，项目未来的停车位近 7000 个，其中地下停车位占 95%，近 6600 个。如此量大的停车位将来如何管理、如何运营，这个课题已摆在我们每个人的面前，为此，招商客服部于 2007 年 1 月对成都市车位现状、车辆情况、部分小区及商业楼盘停车位运营情况等进行了市场调研，将调查结果总结如下：一、目前现状一、目前现状成都已迈入中国私家车拥有量前三甲的门槛，目前成都市的机动车以 400 辆/天的速度递增，而相对应的车位供应量却远未跟上车辆增加的步伐，短缺情况严重，一环路主城区

2、内停车难已经是众所周知的老大难问题了。成都市目前总人口已近 1100 万，截至去年 12 月份全市汽车总量已达 140 万辆，相当于每 8 个人就拥有一辆车。以户均人口 4 人计算，成都的户均车位比应达到 1：0.5，但去年相关数据表明，车位供应量远远达不到这一要求。成都市有机动车停车位 1340 个，停车泊位供给总计 12 万个，每100 辆机动车拥有车位不足 30 个，停车设施明显供给小于需求，三分之二的车、近 80 万辆不能停进停车场，只能占道而停。然而就在如此严峻情况下，成都人对车位的认购和投资热情仍然未被 调动起来，除却占据市场比例不足三成的高端物业自主需求的车库数量外，80%以上的

3、人选择了租赁车库，而非购买，更谈不上对车库的投资上了，就其原因可分析为以下几点：1、成都市 2000 年以前所修建的住宅，70%以上没有地下停车库，部分楼盘设有架空层，以地面停车居多，但此部分车位由于产权问题无法出售，即使业主有购买需求，也只能采取租赁方式使用。2、成都市的车位租赁价格较低，包月均价在 200-300 元/月左右，低档次的物业价格更低，一般为 50-100 元/月，部分高档物业可以达到 400 元/月，而车位的售价相对过高，一般情况下是 6-10 万元，车的寿命为 10 年左右，如此算来，租赁比购买更合算。3、成都市目前私车拥有量虽位于全国第三，但整体质量偏低，20 万及以下的

4、中低档车占了主流，按目前车库售价计算，车与车库的资金会平摊一半，增加了车主的负担。4、车库购买后车主仍然要交纳一定的物业管理费用，目前市场价为 30-80 元/月不等，买与不买都要交钱，这对善于算帐的成都人来说是不划算的。5、车库投资还未真正为成都人所认识，目前来说购买或租赁车位只是想满足停车的需要，投资意识淡薄。6、成都市所有商业物业的车位为了满足其自身商业需求和开发商迅速回笼资金的要求都不对外销售，以让其物业价值增至最大。从以上分析不难看出，成都市目前除部分高档楼盘的车库销售较好只外，其余普通住宅车库销售量不足三成是在情理之中的了。二、成都市部分住宅、商业楼盘车位价格调查二、成都市部分住宅

5、、商业楼盘车位价格调查成都市部分商业楼盘地下停车场价格调查表序号楼盘规格售价租价物业服务费微型6 万150 元/月40 元/月标准、豪华8.510.5 万5060 元/月 1华润翡翠城一期 子母（微+标、标+标） 14 万左右排量 2.3（含）以上 300 元/月；2.2（含）以下 200 元/月90100 元/月微型5 万左右50 元/月2置信丽都花园城标准10 万左右排量 2.3（含）以上 300 元/月；2.2（含）以下 200 元/月50 元/月成都市部分楼盘住宅车位价格情子母15 万100 元/月微型 2m4.8m7.58.5 万标准 2.4m5m1011 万3中海长春藤豪华 2.5

6、m5.6m1011 万排量 1.6（含）以下 220 元/月，1.72.2（含）320 元/月，2.3（含）以上 420 元/月2.5 元/月微型6.5 万标准7.5 万4中海国际社区豪华8.5 万微型5.56.5 万标准78 万5现代之窗豪华10 万左右排量 2.3（含）以上 350 元/月，2.2（含）以下 250300元/月50 元/个/月微型4.5 万标准5.5 万6领域大型7 万1.2 元/月备注以上租赁价格未在物价局新规上进行调整三、车位经营情况分析三、车位经营情况分析目前成都市车位均统一由物业管理公司进行经营管理，收费标准大致相同，但维护成本却相差甚远，以我司的地下停车位为例，管

7、理成本高达100 元/月/1 个车位，成都市场目前的停车库管理成本约为 80-110 元/月/1 个车位，估算方式如下：（1）人员1、地下车位 250 个，需工人三班 6 人序号项目名称所处位置租售方式价格物业服务1新城市广场一环内只租不售包月：排量 2.3（含）以上 300 元/月，2.2（含）以下 200 元/月 临停：4 元/2 小时，后 1 元/每小时2蓝色加勒比一环外只租不售包月：排量 2.3（含）以上 300 元/月，2.2（含）以下 200 元/月 临停：4 元/2 小时，后 2 元/每小时3王府井百货市中心只租不售包月：400 元/月， 临停：6 元/2 小时，后 2 元/每小

8、时4金色夏威夷一环内只租不售包月：排量 2.3（含）以上 300 元/月，2.2（含）以下 200 元/月 临停：4 元/2 小时，后 1 元/每小时备注以上租赁价格未在物价局新规上进行调整2、管理负责人 1 人3、卫生工 2 人（由物业分包的保洁公司打扫）4、维修人员 1 人以上共计 10 人（2）地下车库用电及灯损耗1、需日光灯 100 条/50W，月耗电 3600 度2、灯管寿命 3000 小时/支，约每支可用 4 个月，即 20 元/4 个月，每月耗费 5 元/支（3）费用1、人员平均公资每人每月 1500 元*10 人=15000 元2、电费 3600 度*1.5 元=5400 元3

9、、灯管损耗 100 条*5 元=500 元4、不可预见损耗费 10%，约=2090 元以上成本合计 22990 元（管理成本为 92 元/月/1 个车位）（4）车位收入1、地下 250 个*200 元/月=50000 元（出租率 100%，但商业主要为临时停放车辆）（5）收支平衡情况1、收支进抵：50000 元（收入）-22990 元（支出）=27010 元（结余）2、综合税率约 6%*50000=3000 元共计结余 27010-3000=24010 元（未计算临时停放车辆）从以上的运营管理成本及收入可以看出，地下车库在出租率高于 50%的情况下是基本处于持平状态，就目前成都市的停车环境来看

10、，达到 50%的出租率是不困难的，在车位紧张的情况下，地下停车库的利润与管理成本基本是 1：1 的比例，从某种角度上来讲，这在日常管理中已成为了物业管理公司主要的经济收入来源。四、项目停车位运营管理思路建议四、项目停车位运营管理思路建议根据目前市场调查及未来停车位的发展来看，建议公司的停车位可以按以下运营思路进行统一规划：1、将 1、2、3、4、5 期住宅及商业停车位统一交由物业公司进行管理（包括地面停车位，但商业地面除外） ，在修建好一年半内不进行出售，以租赁方式进行资金回笼，培养和等待车位出售最佳时机（按整个成都市场车位投资及需要而言，最佳时机为交房两年后） 。2、关于车位收益问题上，建议

11、不以固定的管理费用，而是以利润分成的形式与物业管理公司进行结算，目前市场上开发商与物业公司的利润分成比例为：7：3、6：4、5：5 不等，主要是看车位出租率的高低及小区车辆占有率而定。3、与政府相关部门联合，将商业外围能进行改造的区域进行统一车位规划，停车费用虽归政府所有，但其路面停车的方便性所带来的商气是公司收益，商业易于造活，所带来的附加值是远远高于此部分停车收益的。4、商业停车位作为公司的资产不予出售，以保证商业自身的需求，同时也作为公司长期收益点进行考虑。招商客服部二 00 七年一月三十一日附件一：附件一：成都市机动车非占道停车场收费等级划分标准成都市机动车非占道停车场收费等级划分标准

12、附件二：附件二：政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准附件一：成都市机动车非占道停车场成都市机动车非占道停车场 收费等级划分标准收费等级划分标准特 级 室 内 停 车 场1、钢混结构，车位不得少于 180 个（住宅区车位不得少于 1 个/户）； 2、车辆出口、入口分开设置； 3、车场内设有温度探测器和自动报警系统、自动消防喷淋系统、自动排烟 通风系统； 4、车场除正常照明系统外，还备有应急照明系统； 5、有完善的自动监控系统，对车场及进出口进行 24 小时监控； 6、有自动化收费系统和规范的标线标牌、防撞杆、道闸； 7、地下停车场应有 2 台以上电

13、梯，方便客人和货物通行。 普 通 室 内 停 车1、砖混结构； 2、为停车场服务的通风、照明、消防设备及标志设施完备； 3、有专业的现场管理人员，并实行进出登记接待服务。特 级 露 天 停 车 场1、符合车辆载重要求的生态广场砖或混凝土地面，停车位未占用院内道路；2、车位不得少于 180 个（住宅区车位不少于 1 个/户），停车场备有消防设 施、照明设施； 3、有红外线或摄像监控系统，对车场内及出入口实行 24 小时监控； 4、有自动化收费系统和规范的标线标牌，有防撞杆、道闸。普 通 露 天 停 车 场符合车辆载重要求的普通水泥或泥地地面，停车位全部或部分占用院 内道路，实行进出登记接待服务。

14、注：特级停车场的所列条件必须同时具备。附件二：政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准1、室内停车场收费标准特 级 室 内 停 车 场普 通 室 内 停 车 场一 环 路 以 内一 环 路 以 外一 环 路 以 内一 环 路 以 外临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车摩托车起价 2 元/2 小时，以后每 2小时 1 元30 元/辆月起价 2 元/2 小时，以后每 3小时 1 元25 元/辆月每 8 小时 3 元25 元/辆月每 8 小时 2 元20 元/辆月排气量 1.8(含 1.8)升以下 260 元/辆月;排气量 1.

15、8(含 1.8)升以下 230 元/辆月排气量 1.8(含 1.8)升 以下 230 元/辆月排气量 1.8(含 1.8)升 以下 200 元/辆月排气量 1.8 升至2.5（含2.5）升 360 元/辆月排气量 1.8 升至 2.5（含2.5）升 330 元/辆月排气量 1.8 升至 2.5（含 2.5）升 330 元/ 辆月排气量 1.8 升至 2.5（含2.5）升 300 元/辆月小汽车起价 4 元/2 小时，以后每小时 1 元。排气量 2.5 升以上500 元/辆月起价 3 元/2 小 时，以后每小 时 1 元。排气量 2.5 升以上450/辆月起价 3 元/2 小时，以后每小时 1

16、元；或：4 元/次（4 小时）。 排气量 2.5 升以上430 元/辆月起价 2 元/2 小时，以后每小时 1 元；或:3 元/次（4 小时）。 排气量 2.5 升以上400 元/辆月说明：车型按公安交通管理部门的规定划分。2、露天停车场收费标准特 级 露 天 停 车 场普 通 露 天 停 车 场 一 环 路 以 内一 环 路 以 外一 环 路 以 内一 环 路 以 外 临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车摩托车起价 1 元/2 小时， 以后每 2 小时 0.8 元20 元/辆月起价 1 元/2 小时， 以后每 2 小时 0.5 元18 元/辆月0.8 元/4 小时次15 元辆月0.8 元/4 小时次15 元辆月排气量 1.8(含 1.8)升以 下 100 元/辆月排气量 1.8(含 1.8)升 以下 80 元/辆月排气量 1.8（含 1.8) 升以下 60 元/辆月排气量 1.8(含 1.8)升 以下 50 元/辆月排气量 1.8 升至 2.5(含