《租赁合同无效代理词》由会员分享，可在线阅读，更多相关《租赁合同无效代理词（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第 1 页 共 9 页租赁合同无效代理词租赁合同无效代理词原告*诉被告*租赁合同纠纷一案,*律师事务所接受*的委托,指派律师*担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后,代理人收集、查阅、研究了本案有关材料,向证人了解情况,并经过本案的开庭审理,对本案的事实、证据作了全面了解,现发表如下代理意见,请合议庭予以考虑。一、本案原告是适格的诉讼主体。我国合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效”。被告以“买卖
2、不破租赁”的原则来否认原告的主体资格是错误的。所谓“买卖不破租赁”,即在租赁关系存续期间,出租人将租赁物让与他人,对租赁关系不产生任何影响,原租赁合同在买受人(新的所有人)和承租人之间继续有效,双方无须重新签订租赁合同,承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物,并按照原租赁合同向新的所有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。原告在获得*转让的房屋所有权(并非被告辩称的债权转让)后,当然地取得了该房屋的收益权,在本案中,原告依据*租赁合同(以下简称租赁合同)向被告主张房屋租金,既有前述法律依据,也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。所以,原告是适格的诉讼主体。第 2 页 共 9
3、 页二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效原告自2017年取得房屋产权以来,一直委托*到房屋催收租金,并且还通过书面的催收函催收租金,原告所提供的一系列证据已经形成一个完整的证据链条,足以证明原告一直在催收租金的事实。2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以采信根据中华人民共和国民事诉讼法第七十条的规定:“凡是知道案件情况的单位和个人,都有义务出庭作证”。本案中由于证人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金,了解案件真实情况,因此,他们有义务出庭作证。3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效本案中原、被告在租赁合同中所约定的租
4、金是一个整体债务,分*期履行,这些义务的设定是依据同一份租赁合同,其义务内容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容,权利人依据该租赁合同所享有的权利也是一个整体的合同权利,其主张合同权利也是对合同整体权利的主张,所以权利人可以在该项作为整体的权利最终到期而未能实现时就该项权利提出主张。根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。所以,本案应从最后一期债务履行期限届满之日(即2017年*月*日)起计算诉讼时效。原告在2017年*月*日向法院提起诉讼,原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。4、
5、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高人民法院和地方高级人民法院的判例及指导意见佐证。第 3 页 共 9 页(1)最高人民法院(2017)民二终字第147号判决书。(2)江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要苏高法审委在2017年12月底和2017年4月15日前,原告曾多次找到被告,均被被告明确告知因工程未完工、招商情况不好而不能为其提供入场经营的条件,即明确表示不能履行租赁合同的主要债务,根据合同法第九十四条第二款的规定,以上情形符合法定解除合同的情形,原告可以解除合同。3、被告迟延履行合同债务已致使原告不能实现合同目的,符合我国合同法中规定的法定合同解除的情形。(
6、根本违约)原告租赁被告商铺的目的是经营袋鼠品牌专卖店并已取得特许经营授权,经营权的期限至2017年9月21日。被告未按合同约定履行合同主要义务,多次拖延交场期,将交场日期从2017年11月预计延长至2017年9月,并且仍不能确保至该月能够为原告提供入场经营的条件。被告的行为已严重侵害原告的合法权益,因原告不能按期开业,已导致原告因装修商铺、租赁员工住房、办理营业执照等各项损失,现小本经营的原告已被拖累的从财力、物力和人力上都无法继续开业经营,租赁商铺开业经营袋鼠品牌的合同目的已无法实现。根据合同法第九十四条第四款的规定,符合法定解除合同的情形,原告可以解除合同。4、原告主张解除合同前,已履行了
7、合同法规定的催告义务(见证据21)。2017年4月10日,原告委托律师通过快递方式向被告发出履行合同催告函,按照双方合同第83条第二款的约定,快递员签收的次日即2017年4月11视为送达,即该履行义务催告函已经送达被告。第 4 页 共 9 页5、原告主张解除合同,已履行了合同法第九十六条规定的通知义务(见证据22)。原告在2017年4月15日,得知被告已无法按双方约定履行合同主要义务,提供入场经营的条件后,分别于2017年4月16日、2017年4月22日,向被告发出解除合同通知书(详见证据11),按照双方合同约定,快递员签收的次日视为送达,即该通知已经送达被告。因为合同解除权是形成权,合同解除
8、人只要将解除的意思表示通知对方,即产生解除合同的效果,不以对方当事人是否同意为条件。如果对方有异议,可以提请法院或仲裁裁决。所有,租赁合同自通知到达被告时已经解除。(合同法第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。)综上,依据合同法第九十四条中(二)、(三)、(四)款、第九十六条的规定,原被告之间的合同已依法解除。二、赔偿损失是合同解除后的一项法律后果。合同解除后,被告应该向原告返还收取的这种款项,应该赔偿原告各项损失。1、根据合同法第九十七条,合同解除后,
9、原告可以要求恢复原状。被告应向原告返还商铺租赁意向金、商铺租赁押金及装修物管费、垃圾清运费、装修保证金、临时水电费总计30105元。应向原告赔偿各项损失总计109980元。原告基于实现租赁合同目的而向被告支付各种款项总计30105元。合同依法解除后,被告收取的各种款项应当向原告返还。第 5 页 共 9 页原告基于实现租赁合同目的支付了各种费用损失总计109980元,合同依法解除后,原告造成的损失可以向被告主张赔偿。从租赁合同及原告提供的证据(证据7-15、18、19、23)可知,原告已因租赁合同的解除造成实际损失总计109980元,被告应当依法赔偿,明细如下:1、原告租赁店员宿舍的房租金损失9
10、100元。(详见证据9、10、11、12)。原告与被告签订租赁合同后,原告为按被告要求及时开业经营,招聘店长并为店长租赁宿舍一间,租期一年,支付6个月租金8400元,支付中介费700元,总计9100元,该损失属于原告遭受的合理的、实际的财产损失,依法应当由被告予以赔偿。2、办理营业执照损失330(60+270)元,交通费、快递费及利息等损失1450元;(详见证据7、8、18、19、23)。因被告根本违约致使合同解除而使原告遭受的损失还包括办理营业执照损失330、交通费损失170元,快递费损失20元,打印被告企业基本信息费1元,被告资金占用给原告造成的利息损失1146.29元。因与被告交涉多次往
11、返于天津与北京之间,大量票据并未保存,仅向被告主张1450元的损失,属于合理的、实际的损失,被告应当赔偿。(合同法第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。)篇二:房屋租赁合同纠纷代理词(修改版)尊敬的审判长、人民陪审员:第 6 页 共 9 页原告*诉被告*租赁合同纠纷一案,*律师事务所接受*的委托,指派律师*担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后,代理人收集、查阅、研究了本案有关材料,向证人了解情况,并经过本案的开庭审理,对本案的事实、证据作了全面了解,现发表如下代理意见,请合议庭予以考虑。一、
12、本案原告是适格的诉讼主体。我国合同法第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效”。被告以“买卖不破租赁”的原则来否认原告的主体资格是错误的。所谓“买卖不破租赁”,即在租赁关系存续期间,出租人将租赁物让与他人,对租赁关系不产生任何影响,原租赁合同在买受人(新的所有人)和承租人之间继续有效,双方无须重新签订租赁合同,承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物,并按照原租赁合同向新的所有权人交纳租金、承担原租赁
13、合同中的义务。原告在获得*转让的房屋所有权(并非被告辩称的债权转让)后,当然地取得了该房屋的收益权,在本案中,原告依据*租赁合同(以下简称租赁合同)向被告主张房屋租金,既有前述法律依据,也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。所以,原告是适格的诉讼主体。二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效第 7 页 共 9 页原告自2017年取得房屋产权以来,一直委托*到房屋催收租金,并且还通过书面的催收函催收租金,原告所提供的一系列证据已经形成一个完整的证据链条,足以证明原告一直在催收租金的事实。2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以
14、采信根据中华人民共和国民事诉讼法第七十条的规定:“凡是知道案件情况的单位和个人,都有义务出庭作证”。本案中由于证人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金,了解案件真实情况,因此,他们有义务出庭作证。3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务,分*期履行,这些义务的设定是依据同一份租赁合同,其义务内容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容,权利人依据该租赁合同所享有的权利也是一个整体的合同权利,其主张合同权利也是对合同整体权利的主张,所以权利人可以在该项作为整体的权利最终到期而未能实现时就该项权利提出主张。根据最高人民法院关于审理民
15、事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。所以,本案应从最后一期债务履行期限届满之日(即2017年*月*日)起计算诉讼时效。原告在2017年*月*日向法院提起诉讼,原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。4、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高人民法院和地方高级人民法院的判例及指导意见佐证。(1)最高人民法院(2017)民二终字第147号判决书。第 8 页 共 9 页(2)江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要苏高法审委二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房
16、屋修缮款,支付原告违约金,并赔偿原告的直接经济损失。如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定,给原告造成了巨大的经济损失,应当承担相应的法律责任。原、被告之间的房屋租赁合同明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金,并按承租期租金10计付违约金”,据此被告应按照合同法第一百一十四条的规定支付原告违约金20170元。由于被告的违约行为导致合同不能正常履行,依据合同法第一百零七条的规定和房租租赁合同的约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计206205元。由于被告的违约行为导致原告不得不另行选择库房,给原告造成了巨大的直接经济损失,被告应按照合同法一百零七条、第一百一十三条的规定赔偿原告的直接经济损失,原告为此另行选择库房给原告造成直接经济损失为(110018.5-134012.5)(12-3)=32400元,对此被告应足额赔偿原告。三、*市国土资源局*分局关于依法查处清理
