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1、第 1 页 共 13 页房屋租赁合同法律效力房屋租赁合同法律效力由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用,房屋消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括如下方面的主要条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上,双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登
2、记,领取房屋租赁证。此外,承租人在经出租人同意后,还可以在其承租的期限内,将承租的房屋出租给新的承租人。二、房屋租赁合同法律效力审查出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。(一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。(二)房屋是否为法律法规禁止出租。第 2 页 共 13 页只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法
3、取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租
4、赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。(四)是否进行过登记备案。城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。第 3 页 共 13 页合同效力,是指法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类,即有效合同,无效合同,效力待定合同,可变更、可撤销合同。广州合同纠纷律师易美玲指出,一份合同要具有法律效力,需要合同双方达成合意,书面形式签订一份合同书,一般包括以下条款:1,当事人的名称或
5、者姓名和住所;2,标的;3,数量;4,质量;5,价款或者报酬;6履行期限、地点和方式;7,违约责任;8,解决争议的方法。其中,对于约定解除权和法定解除:广州合同纠纷律师易美玲强调到,需要按照合同法第96条第1款的规定,这两种解除应该通知对方,合同自通知到达对方时解除。这个通知是准法律行为,是事实通知,只要能够证明已经通知到对方就应该生效。但现实生活中往往发生对方有异议,此时异议方可以提起诉讼或者仲裁,要求来确认解除合同的效力是否发生。那么此时,解除效力从何时发生呢是从诉讼完成,法院的判决或者仲裁机构的仲裁生效时,开始发生解除效力,还是仍然从通知到达对方时生效呢按照民法理论,事实通知是准法律行为
6、,并且是单方行为,只要到达对方,就应该发生法律效力,并不因对方异议而改变,对方的诉讼和仲裁行为只是对解除有异议,而法院的判决和仲裁机关的仲裁也只是对这一事实的确认,并不因此使第 4 页 共 13 页事实通知的生效时间而改变,仍然以事实通知到达对方时生效,合同解除。对于合同解除条件,一般从约定的条件成就时,合同就解除,发生解除的法律效力。不需要通知对方,或者采取必要的行为。在现实生活中,合同在解除时的具体情况多种多样,并非简单的样态,根据合同法97条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。从此也可以
7、看出我国合同法是承认违约责任和合同解除是并存的。文章:/mlist2343/56213/篇二:签订租房合同的法律问题李坤律师:签订租房合同的法律问题本期介绍:随着房价的高涨,不少在外打拼的人的住宿问题就要靠租房解决,租房纠纷也就成为不少网友寻找律师解答的主流问题之一。本期法律快车专题栏邀请上海知名的房地产专业律师李坤律师为我们详细介绍租房合同签订的相关法律问题。访谈嘉宾:李坤律师,现就职于北京隆安律师事务所上海分所,长期从事房地产、建设工程等专业领域的法律服务,精通合同法、劳动法、公司法和建筑法律体系,担任多家企业法律顾问,成功代理多起房地产企业并购、建设工程合同纠纷等非讼和诉讼案件,有丰富的
8、企业法律服务经验。法律咨询:139-1844-9311(咨询请说明来自法律快车)访谈内容:1、法律快车网:法律快车的朋友们,你们好!李坤律师,您好!欢迎来到法律快车访谈专栏接受专访。李坤律师:第 5 页 共 13 页主持人、法律快车的朋友,你们好。2、法律快车网:李律师,当我们去租房的时候,拿到的租房合同中应该包括什么内容李坤律师:-社会法律问题,律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=1x=0y=1912raww=253rawh=58o=png_6_0_0_138_1149_186_43_892.979_1262.879typ
9、e=picaimh=58md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2dbsign=939f644bbdzoom=png=0-11505jpg=0-0target=_blank点此查看房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;(三)租金和押金数额、支付方式;(四)租赁用途和房屋使用要求;(五)房屋和室内设施的安全性能;(六)租赁期限;(七)房屋维修责任;(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;(九)争议
10、解决办法和违约责任;(十)其他约定。3、法律快车网:出租人对于出租的房屋负有什么修缮责任第 6 页 共 13 页李坤律师:合同法规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。即租赁双方可以在合同中约定由某方承担维修责任,没有约定或约定不明的,维修义务由出租方承担。维修的范围是房屋正常使用期间的自然损毁,以及非承租人原因导致的人为损毁。-社会法律问题,律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=2x=0y=1520raww=253rawh=58o=png_6_0_0_138_1149_186_43_892.979_12
11、62.879type=picaimh=58md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2dbsign=939f644bbdzoom=png=11506-23311jpg=0-0target=_blank点此查看承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。4、法律快车网:租房的时候,往往房东会声明如果在约定期限之前退租则不退还押金,这样的说法是否有法律效力在维护租客的利益方面,法律提供了什么保障(相关法规)李坤律师:在租房中,因押金
12、所引起纠纷非常普遍。押金能否退还,关键要看合同是否有约定。一、如果合同有约定,租客在租赁期限届满前退租,押金不予退还等等,这种约定是有效的,房东有权拒绝退还押金;二、如果合同没有约定,则押金应视为租客善意使用租赁物和及时结清水电等费用的保证,而不是违约金,此种情况下押金应当退还,但房客要赔偿因提前退租给房东造成的损失。法律法规对租赁合同的规范,是为维护平等有序的租赁关系,租赁双方是平等主体,并不对其中一方第 7 页 共 13 页有倾向性保护。但法律赋予民事合同意思自治的权利,租客完全有可能通过完备、清晰的合同条款,达到保护自身合法权益的目的。例如关于提前退租的问题,合同可以约定:承租人提前退租
13、应提前一个月书面通知出租人,不承担违约责任。5、法律快车网:-社会法律问题,律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=3x=0y=198raww=253rawh=58o=png_6_0_0_138_1149_186_43_892.979_1262.879type=picaimh=58md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2dbsign=939f644bbdzoom=png=23312-35304jpg=0-0target=_blank点此查看李律师能不能具体举例说明一下李坤律师:可以,举个例子可以
14、看出两种情况的区别。例如:房客提前退租,假定没有损坏房屋及设施设备,没有拖欠费用。房屋月租金3000元,押金3000元,租客提前退租导致房屋空关10天,房东为再次出租花费的中介费1000元,即租客的违约行为给客东造成2017元的损失。如果合同约定了提前退租押金不退,则房东可以没收押金;如果合同没有约定,房东应在扣除2017元的损失后,将剩余的1000元退还租客。着重提醒大家,我们一定要养成尊重合同的习惯,在做出决定前要详细阅读合同条款,不能想当然。例如合同约定提前解除合同要提前一个月书面通知对方,那么解约方一定要以书面的形式做出通知,并保留对方签收或邮寄的凭证,不能简单的打个电话,否则发生纠纷
15、时,可能因无法举证而陷于不利。6、法律快车网:第 8 页 共 13 页如果入住后双方并没有签订租房合同,只是房东会提供票据或者记录字条,在发生租房纠纷的时候应该如何维权李坤律师:租赁合同可以是书面的,也可以是口头的,只要双方对租赁事项达成一致,租赁合同关系即成立。发生纠纷时,如果涉及合同效力,房租收据、押金收据、居委会或物业公司或邻居的证人证言都可以做为租赁合同成立的证据。如果涉及租金争议,房租和押金的收据可以做为已履行的租赁合同的租金标准的证据。因-社会法律问题,律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=4x=0y=2040ra
16、ww=253rawh=58o=png_6_0_0_138_1149_186_43_892.979_1262.879type=picaimh=58md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2dbsign=939f644bbdzoom=png=35305-47158jpg=0-0target=_blank点此查看为租赁纠纷的类型非常多,没有书面的约定,对承租的一方十分不利。考虑到发生纠纷的初期,一般会有一个双方自行协商的期间,这也是取证的最后机会,建议租客要及时向律师咨询,在律师指导下,通过电话录音、证人笔录等方式针对性地收集证据。7、法律快车网:有没有规定哪些房屋是不能出租的李坤律师:2017年2月1日起施行商品房屋租赁管理办法第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;第 9 页 共 13 页(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。另外,以下类型的房屋租赁时也要提高警惕:(一)已设定抵押,需要抵押权人书面同意;(二)房屋共有
