《合同法律意见书范文》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合同法律意见书范文（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第 1 页 共 11 页合同法律意见书范文合同法律意见书范文本所律师根据贵司的基本陈述和提供的文件以及贵司与我所律师的沟通交流,对贵司的解除租赁合同事宜提供以下初步法律意见,供贵司参考运用。一、泰宇公司提供材料1、租赁合同复印件。2、物业移交标准复印件。3、电力配套资金的借款协议复印件。4、上海市青浦区徐泾镇高光路215弄99号的房地产权证复印件。5、公司人员口述。二、本案的基本事实根据上海泰宇实业有限公司(以下简称“泰宇公司”)的基本陈述,贵司提供的租赁合同、物业移交标准以及借款协议的内容以及与我所律师的初步沟通,本案的基本事实如下:泰宇公司与美怡物业管理(上海)有限公司(以下简称“美怡公司
2、”)于2017年3月12日签署了租赁合同,泰宇公司将其所有的位于上海市青浦区徐泾镇高光路215弄99号的房产(以下简称“该物业”)出租给美怡公司,租期为20年。双方合同约定,租赁期限为201761132989传真:(8621)61132913ShanghaiJunYueLawFirm61132989Fax:(8621)61132913年6月1日至2031年5月31日,该物业交付美怡公司的最后期限为2017年5月31日,实际起租日从交付验收结束的次日计算。目前,泰宇公司因施工进度原因尚未将该物业交付美怡第 2 页 共 11 页公司。美怡公司已向泰宇公司支付该合同履行前期的风险保障定金人民币2,0
3、00,000元。另外,泰宇公司与美怡公司约定了该物业的移交标准以及双方还约定了电力配套资金的借款协议。另据贵司反映,美怡公司的招商工作已进行了一段时间,经常带客户前往该物业商谈转租事宜,为此也花费了一定的八人力、物力和财力,并可能已与租户达成了转租协议。美怡公司可能也已对该物业的二次装修做好了准备工作。三、委托人的诉求以及可能的法律后果泰宇公司因经营计划的调整,避免租赁关系带来的不确定性,初步决定解除与美怡公司签署的租赁合同,提前终止该物业租赁。如果泰宇公司选择提前终止租赁合同,则根据中华人民共和国合同法第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,
4、损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失;中华人民共和国合同法第一百一十五条规定,约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返61132989传真:(8621)61132913ShanghaiJunYueLawFirm61132989Fax:(8621)61132913还定金;租赁合同第四条第1点约定泰宇公司已收取美怡公司合同履行前期的风险性保障金人民币2
5、,000,000元以及租赁合同第九条第1点约定,在本合同签订后泰宇公司未按约第 3 页 共 11 页定交付租赁标的,经美怡公司书面催告后30日内仍未交付的,美怡公司有权单方面解除本合同并要求违约方赔偿全部损失。另外,根据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见中指出在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的
6、合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。根据上述法律规定来看,泰宇公司的提前终止行为在法律上可能被认定为合同违约行为,如果认定为合同违约行为,泰宇公司将可能面临以下或的法律后果:61132989传真:(8621)61132
7、913Sha(。三、合同审查遵循的基本原则(一)合法性原则包括合同主体、内容和形式的合法性,即:合同的当事人必须具备与签订合同相应的民事权利能力和民事行为能力;合同约定的具体内容第 4 页 共 11 页不违反法律、法规的强制性规定;合同订立的形式符合法律、法规的要求。(二)真实性原则即合同是当事人真实意思的表示,非为合同一方欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解下所为或合同当事人恶意串通所为。(三)完备性原则按照合同的性质,确定合同条款有无遗漏,各条款内容是否具体、明确、切实可行。避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则,给履行带来困难,为纠纷埋下隐患。(四)规范性原则审查合同的文字是否规范,确定合同
8、中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清及容易引起误解、产生歧义的语词,确保合同的文字表述准确无误。(五)公平原则合同当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利义务、衡平合同当事人之间的权益。四、本合同存在的主要问题及法律依据(一)本合同属建设工程施工合同中的建设工程分包合同,而非“劳务承包合同”。最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复第一条规定:当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称,但合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质,从而确定合同的履行地和法院的管辖权。因此结合送审劳务合同中的内容(尤其是包工第 5 页 共 11
9、页包料的承包方式)来看,其应属建设工程分包合同,而非“劳务作业分包合同”。劳务作业分包,指施工总承包企业或专业承包企业即劳务作业发包人将其承包工程的劳务作业发包给劳务承包企业即劳务作业承包人完成的活动,劳务分包是以提供劳务为目的的分包,它是承包人内部劳务清包(即包人工)的一种形式。工程的劳务作业分包,无需经过发包人或总承包人的同意。业主不得指定劳务作业承包人,劳务分包人也不得将该合同项下的劳务作业转包或再分包给他人。具体说来建设工程分包与劳务分包的区别主要包括:1、工程分包人是取得总包工程中的一部分非主体工程;工程劳务分包人是取得工程中的劳务,提供劳动力。2、工程分包单位以自己的劳动力、设备、
10、原材料、管理等独立完成分包工程。劳务分包人提供的劳务即劳动力要和承包人的机具设备、原材料结合,承包单位提供技术和管理,共同完成建设工程。3、承包单位进行分包工程,需经过业主的同意;承包单位进行劳务分包不需要业主同意。4、工程分包要对分包工程进行施工中的管理,工程承包人对分包人的管理是协调上的管理,基本上不干涉分包人的内部事务,承包人收取分包人的管理费;工程劳务分包人提供的劳动,是工程承包人建设内容的一部分,属于工程承包人的内部劳动,工程承包人要对劳务分包人提供的劳动力进行直接管理,但不能收取管理费。5、工程分包人向工程承包人结算的是工程价款;劳务分包人向工程承包人结算的是工费,是按日的单价和工
11、日的总数量进行结算的。第 6 页 共 11 页(二)乙方是否具备分包主体资质不明确、本工程是否遵守分包要求以及是否履行了有关程序不明确。公路建设市场管理办法第三十八条规定:“施工单位可以将非关键性工程或者适合专业化队伍施工的部分工程分包给具有相应资质的单位,并对分包工程负连带责任。允许分包的工程范围应当在招标文件中规定,分包的工程不得超过总工程量的30%。分包工程不得再次分包,严禁转包。任何单位和个人不得违反规定指定分包、指定采购或者分割工程。项目法人和监理单位应当加强对施工单位工程分包的管理,工程分包计划和所有分包协议须报监理工程师审查,并报项目法人同意。”第三十九条规定:“施工单位可以直接
12、招用农民工或者将劳务作业发包给具有劳务分包资质的劳务分包人。施工单位招用农民工的,应当依法签订劳动合同,并将劳动合同报项目监理工程师和项目法人备案。施工单位和劳务分包人应当按照合同按时支付劳务工资,落实各项劳动保护措施,确保农民工安全。劳务分包人应当接受施工单位的管理,按照技术规范要求进行劳务作业。劳务分包人不得将其分包的劳务作业再次分包。”从以上两条规定可以得知:1、无论是部分工程分包,还是仅将劳务作业分包,对分包方资质上均有严格规定,因此应认真审查乙方的相关资质。如果确实出于成本考虑即使明确知道合作方无资质,也要求其必须挂靠一个由有资质的单位并提供有关资质证书(复印件加盖印章)来签订合同,
13、可以将实际施工负责人在合同中指定为为本合同中的乙方项目负责人并全权负责乙方分包事物(必要时要求其所挂靠的有资质的单位为其出具有关其任职或权第 7 页 共 11 页限证明由我方预先保存),以利用合同法中规定的表见代理来证明合同的有效和我方在合同签订、履行中的无过错。合同法第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。第五十条规定:法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。2、法律对施工单位对外分包的工程有限制性(包括工程范围和工程量);工
14、程分包计划和分包协议也应履行一定的审查和同意程序。(三)安全生产方面风险规避不够建设工程安全生产管理条例第二十四条规定:“建设工程实行施工总承包的,由总承包单位对施工现场的安全生产负总责。总承包单位应当自行完成建设工程主体结构的施工。总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的,分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理,分包单位不服从管理导致生产安全事故的,由分包单位承担主要责任”。因此在分包合同中约定因分包单位原因导致生产安全事故由分包单位承担全部责任,总承包单位不承担责任的条款是没有法律根据
15、的。即使分包单位承担了主要责任,但这也只是双方之间内部追偿时的一种责任划分,对外则要始终承担连带责任。为了规避在施工过程中出现安全责任风险,建议贵单位除在分包合同中进一步明确双方的责任及义务第 8 页 共 11 页和在施工过程中,加强安全施工管理外,还应考虑交纳工程一切险和第三者责任险,具体操作可以在合同中约定分包方自愿承担该部分保险费用而有我方统一为相关人员办理。建设工程安全生产管理条例第三十八条规定:施工单位应当为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险。意外伤害保险费由施工单位支付。实行施工总承包的,由总承包单位支付意外伤害保险费。意外伤害保险期限自建设工程开工之日起至竣工验收合格止。
16、(四)缺乏履约保证金和工程质量保证金条款建设工程质量管理条例第二十七条规定:“总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的,分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责,总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任”。建设工程质量保证金管理暂行办法第七条规定:全部或者部分使用政府投资的建设项目,按工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金。社会投资项目采用预留保证金方式的,预留保证金的比例可参照执行。在建设工程分包中分包方往往存在因条件所限无法履行约定义务的情况,因此规定分包方缴付一定数额的履约保证金可以促其履行约定义务。同时根据上述规定,总承包单位对分包工程的质量负有不可推卸的法定义务,为了防止分包方因质量问题给总承包方造成的损失,同时保证对此损失能够及时得以弥补,建议贵公司在承包合同中增加工程质量保证金条款。同时双方可以在承包合同中约定保证金返还时间、方式、保证期间等。(五)监督分包方支付工人工资方面措施不力第 9 页 共 11 页建设领域农民工工资支付管理暂行办法第九条规定:“工程总承包企业应对劳务分包企业
