中原：新房市场周报（10月29日-11月4日）

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1、 本文作者：易 虹 +8621 51787515 刘 渊 +8621 5178 7510 新房市场周报（10 月 29 日11 月 04 日） 中原集团研究中心 | 2010 年 11 月 住宅成交底部盘整 穗宁两市“地王”再现 本周重点城市一手住宅成交整体表现出稳中有升， 除广深两市出现较大幅度下滑，其余城市均有所回升。本周深圳成交环比锐减 55%， 单周成交量降至“限购令”出台后的新低（日均成交 70 套)。随着 9 月大量新房供应的逐步消化，深圳严厉“限购令”的影响在市场 上再度体现。另外，10 月份深圳新增住宅供应不足 25 万平方米，预计近期深圳市场成交量将维持在较低水平。北京虽

2、在二次调控后 并未有新的政策出台， 但 10 月份的市场表现却是一线四大城市中最为低迷的。北京 10 月成交量环比锐减 4 成，降至 8 月份水平， 同比降幅更达 5 成以上。进入 11 月后，北京成交量渐有回升，本周环比增 3 成。二线城市本周表现活跃，5 个被监测城市中，渝、蓉、 汉三市环比增幅均在 23 成。在二手住宅市场，同样受到近期政策影响，一线四大城市成交量总体呈小幅下滑趋势。预计近期市场整 体将维持低位，而二线城市的表现仍将继续优于一线城市。 本周土地市场再现“地王”，南京、广州再度拍出“地王”，均为住宅用地。其中，雅居乐以 57 亿连续拍下 2 幅南京浦口住宅项目 地块，溢价率

3、均超过 500%，其中一幅溢价率高达 572%，创下年内土地成交溢价率的新高。广州金沙洲“退地地王”于本周重拍，最 终成交价 22.1 亿再度创下纪录，而 8350 元/平方米的楼面地价不仅高出 3 年前的“地王”身价，也已达到周边在售项目的价格水平。 本周恒大在长春也拿下 4 幅居住用地，均以底价成交。除此之外，本周在京、津、汉等地出让的土地成交仍较为平静。近几个月土地 市场由于供应的持续放量，推动成交活跃，宅地流标率始终维持在 2%3%的低位。 供应放量 土地市场供求趋活跃 近几个月，重点城市土地市场放量供应的特征明显。中原监测的 12 个重点城市，自 8 月份已连续 3 个月土地供应在

4、2000 公顷左右。10 月份居住用地供应近 1000 公顷，高于年均值的 1 成。预计未来两月 这一局面仍将维持。供应放量为“地王”的诞生创造了条件。8 月以 来在上海、广州、南京、武汉、杭州等地均有“地王”产生。 在热门地块备受开发商争抢的同时， 近期大多数地块成交尚较为理性， 底价或低溢价成交居多。一方面，住宅市场成交受政策调控而始终维 持在较低水平，令开发商拿地趋于谨慎；另外，政府为平抑地价屡屡 尝试新的出入方式。继 10 月中旬上海首次尝试以“综合评标”进行 土地出让，本周北京也采用了“限地价、竞公租配建面积”的新方式。 自四月份以来，北京已陆续出台了商品住宅用地的出让新规，如试点

5、“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”等土地竞买方 式。这些新规的实施，令北京土地市场明显降温，前期“地王”频现 的情况已嘎然而止。10 月份北京土地市场异常冷清，全月仅有 17 公 顷的土地成交，其中无一幅住宅用地。 房企扩张 南京土地溢价创新高 本周创下年内宅地溢价新高的雅居乐，除南京两幅“地王”外，还在 其“根据地”珠三角的佛山市拍得一幅商住地块，一周内新增土地的 地价金额达 60 亿，引人注目。10 月份，雅居乐凭借海南项目的热销， 取得了销量环比激增 7 成的业绩，销售金额达 54 亿，目前该公司已 完成年度销售目标的 9 成。除万科和保利两家已提前完成全年销售任 务的公司

6、外，雅居乐在中原监测的 10 家标杆房企中表现居先。 雅居乐近年来逐步将其布局扩展至珠三角以外， 目前在长三角的上海、 南京、常州，中西部的西安、重庆、成都以及沈阳等地均有项目。近 一年来，雅居乐的土地储备方式趋向多元，在土地公开市场上拿地多 与“地王”挂钩，如去年拍下的广州科学城地块和亚运城地块，以及 今年 2 月的南京江宁新“地王” 。据中原监测，雅居乐今年在公开市 场上已拿下 5 幅地块，其中 3 幅均位于南京。此前，雅居乐的发展重 点侧重于二线城市中的发展中城市，近两年 6 成以上的销量均来自这 些城市。今年雅居乐一举在南京拿下 3 幅土地，似有加快在南京这类 二线中发展较快城市的战略

7、布局之势。 每周新房成交情况（10.29-11.04） 每周新房成交情况（10.29-11.04） 数据来源：住宅监测系统，中原集团研究中心 每周土地成交情况（10.29-11.04） 每周土地成交情况（10.29-11.04） 城市 城市 全部土地 全部土地 居住用地 居住用地 幅数幅数建筑面积建筑面积楼面价 楼面价 幅数 幅数 建筑面积建筑面积楼面价楼面价 北京 1 13 16 1 13 16 上海 1 7 20 - - - 广州 7 42 118 3 32 75 深圳 4 2 10 - - - 天津 7 46 52 3 9 20 重庆 - - - - 成都 3 9 41 3 9 41 武

8、汉 19 93 194 16 87 184 沈阳 - - - - 长春 5 44 123 5 44 123 南京 4 44 120 4 44 120 杭州 - - - - 数据来源：土地监测系统，中原集团研究中心 单位：幅、万平方米、元/平方米 每周标杆房企动态（10.29-11.04） 每周标杆房企动态（10.29-11.04） 开发商开发商 类型类型 动态动态 雅居乐购地 10 月 29、30 日，雅居乐分别在南京、佛山购 入 3 幅土地，需支付购地金额 68.85 亿元。其 中南京两幅住宅用地总占地 29.95 万平方米， 佛山一幅为商住地块，面积 6.7 万平方米 万科 业绩 2010

9、 年 10 月销售面积 130.7 万平方米，签约 金额 155.1 亿元，再创新高 保利 业绩 2010 年 10 月销售签约面积 77.78 万平方米， 签约金额达 89.24 亿元，环比微跌 富力 业绩 2010 年 10 月录得销售收入 25.06 亿元，销售 面积20.42万平方米， 同比分别增长14%与5%， 环比分别下降 31%和 24% 数据来源：行业监测系统，中原集团研究中心 数据说明：本报告所引用的数据，来自国土资源局等官方权威机构公布的相关信息。土地出让及成交统计 12 个主要城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、沈阳、 长春、南京、杭州） 。2010 版权声明：本报告由中原集团地产研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅 供读者参考。本报告版权归中原集团地产研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注 明出处为“中原集团地产研究中心” ，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内 容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。