资产评估练习5

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1、第五章第五章 房地产评估房地产评估 一、单项选择题 1某可比交易实例成交地价为 3000 元/m2，对应使用年期为 30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地 资本化率为 7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（） 。 A2900 元/m2 B3223 元/m2 C3322 元/m2 D.3300 元/m2 2如果某房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格 3000 万元，地价 2000 万元，该房地产的年客观 收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10%，那么土地的资本化率最接近于（） 。 A9% B12.5% C7.5% D5% 3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，

2、评估中共选择了 A、B、C 三个参照物，并分别得到 127 万元、142 万元、151 万元三个评估结果。根据 A、B、C 三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判 定其结果的权重依次为 25%、40%和 35%，则被评估房产的评估值最接近于（） 。 A140 万元 B157.5 万元 C141.4 万元 D148.5 万元 4某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物 10 栋，账面原值 500 万元；设备 100 台，账面原值 1000 万元。评估中对 3 栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为 180 万元，而该 3 栋建筑物的账面原值为 165 万元；同

3、时选择 10 台具有代表性的设备进行了评估，其重 置成本为 150 万元，而该 10 台设备的账面原值为 120 万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最 接近于（） 。 A1736.85 万元 B1795.45 万元 C1818.36 万元 D2100 万元 5被评估建筑物账面价值 80 万元，1995 年建成，要求评估 1998 年该建筑物的重置成本。根据调查得知， 被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从 1995 年到 1998 年每年比上年提高分别为： 3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（） 。 A86 万元 B87 万元 C90 万元 D85 万元 6某在建项目计

4、划建混合结构仓库 2000 平方米，总预算为 3000000 元，评估时，建筑工程中的基础工 程已完成，结构工程完成 50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑 项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是 15%、60%和 25%。该在建 工程在评估时点的完工程度是（） 。 A75% B30% C45% D65% 7某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租金 3000 元，土地还原利率 8%， 取得租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米 1200 元， 建筑物的年纯

5、收益为（） 。 A8600 元 B8800 元 C9000 元 D12000 元 8有一宗地，占地面积为 500 平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为 0.7，容积率为 2.0，土地 单价为 3000 元/平方米，则楼面地价为（） 。 A1000 元/平方米 B1500 元/平方米 C2100 元/平方米 D2800 元/平方 米 9有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 10%，预计未来每年的收益为 15 万元，则 该宗地的评估价值最接近于（） 。 A128 万元 B141 万元 C149 万元 D150 万元 10有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为

6、70 万元，资本化率为 8%，以后未来各年的纯 收益将在上一年的基础上增长 1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（） 。 A700 万元 B800 万元 C1000 万元 D1100 万元.1 B 解题思路：（万元）2. C 解题思路：运用土地残余法公式其中 L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5% 3. C 解题思路：12725%+14240%+15135%=141.4（万元） 4. B 解题思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（万元） 5. B 解题思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.

7、57（万元） 6. C 解题思路：15%+50%60%=45% 7. B 解题思路：房地产全年净收益=123000-8000=28000（元） ；土地净收益=12002008%=19200（元） ；建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元） 8. B 解题思路：3000/2=1500（元/平方米）9.A 解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）评估价值=（万元）10. C 解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元） 二、多项选择题 1我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（） 。 A基准地价 B标定地价 C土地使用权出让底价 D土地使用权的

8、转让价格 E抵押价格 2引起建筑物功能性贬值的因素主要有（） 。 A政策变化 B建筑物使用强度不够 C建筑物用途不合理 D建筑物设计不合理 E周围环境发生变化 3地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（） 。 A “功效损失” B有形损耗 C超额运营损失 D经济性贬值 E超额投资损失 4应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（） 。 A城镇基准地价 B基准地价修正系数 C宗地容积率 D宗地的开发成本 E宗地的开发程度 5对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（） 。 A楼面地价一定大于土地单价 B楼面地价一定小于土地单价 C楼面地价可以等于土地单价 D楼面地价

9、可以小于土地单价 E楼面地价可以大于土地单价 6影响房地产价格的一般因素包括（） 。 A房地产价格政策 B城市发展战略 C国民经济发展状况 D社会发展状况 E物价水平 7土地的价格（） 。 A是地租的资本化 B是由土地的生产成本决定的 C具有个别性 D是土地权益价格 E是由土地的效用决定的 8假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。 A专业费用 B投资利息C地价 D建筑费用 E税费 9房地分估主要是针对（）进行的。 A地用性质不合理的房地产 B新开发的房地产 C占地面积不合理的房地产 D工业用房地产 E特殊用途房地产 10评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（） 。 A重

10、置成本 B功能性贬值 C经济性贬值 D清算价格 E实体性贬值三、判断题 1建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。 2由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损 耗。 3用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值， 扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。 4在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。 5标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。 6运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本

11、费用包括建筑承包商的利润、建筑设 计费、拆迁费用和劳动安置费用。 7构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。 8运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对 象保持一致。 9在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。 10正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集 资料、确定评估结果、撰写评估报告。 四、计算题 1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下： 拆迁补偿、安置费 5 万元/亩，其他

12、费用（含税费）3 万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里，当地银行一 年期贷款利率 9%，两年期贷款利率为 10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率 为 10%，土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年， 按租赁双方的租赁合同规定，前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础，每年按等比级数递增，每年递 增比率为 2%，后 5 年租金按每年 15 万元固定不变。假定资本化率（折现率）为 10%，如按上述租赁合 同条件为依据，该房地产 10 年租期内

13、的收益现值是多少？ 要求： （1）按分段法计算并写出公式，其中后 5 年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。 3待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其 1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略） ，选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目 ABC待估对象坐落 略略略略所处地区 繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质 商业商业商业商业土地类型 空地空地空地空地价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元 单价1500 元/m21400 元/m31450 元/m4 交易日期 199

14、6.10 1996.121997.11997.5面积 168m2350m2300m2600m2形状 长方形长方形长方形长方形地势 平坦平坦平坦平坦地质 普通普通普通普通基础设施 完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下条件： （1）交易情况正常； （2）1996 年以来，土地价格每月上涨 1%。 （3）交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同1

15、0交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。 （5）折现率为 8%。 4有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字 楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀 投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价 的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 5某路线价区段，标准深度为 1618 米，路线价为 1200 元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街 宽度为 15 米，临街最深为 20 米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：临街深度 （m）深度指数 （%）13012512011010040试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。6某建