供地总量减少结构更加优化

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1、在线投稿： http:/本版编辑郑雪蕾电话： （010） 6655788452016年 1月 27日 星期三地 产中国土地估价师与 土地登记代理人协会头条协办China Real Estate Valuers and Agents Association 热点扫描对策建议加强房地产用地供应的差别化和精准度， 逐步化解房地产库存去库存是 2016年经济工作的主要挑战之一。目前 我国住宅用地总体供过于求， 但在区域和住房类型上呈 现分化， 三四线城市和普通商品房仍以去库存为主， 但 一线城市和高档住宅总体需求旺盛。建议与人口城镇 化相适应， 通过加快农民工市民化， 推进以满足新市民 为出发点的住房

2、制度改革， 增加保障性住房供给， 扩大 有效需求， 稳定房地产市场。通过降低税费等手段鼓励 房地产用地去库存， 同时加强房地产用地供应的针对性 和精准性， 对住宅用地需求比较旺盛的一线城市和高档 住宅适度增加用地规模， 以保持房地产市场适度活跃， 逐步稳妥降低房地产库存。完善土地有偿使用制度， 降低地方政府土 地财政的金融风险地方政府依靠大量出让土地获得土地出让价款弥 补财政不足， 但土地出让收入相对于地方财政收入波动 明显且不稳定， 尤其是在 2014 年出现近 15 年来的最大 跌幅， 2015年呈持续下行趋势， 但降幅有所收窄， 同比下 降 14.0%。另一方面， 政府依靠融资平台大规模

3、举债， 近 15 年来土地抵押贷款持续增长， 2015 年前三季度净增 土地抵押贷款 1.47 万亿元， 同比增长 9.8%， 不少城市承 诺 50%以上债务余额以土地出让收入为偿债来源， 而土 地出让收入并不稳定， 地方债务风险堪忧。建议探索弹 性出让年期及长期租赁、 先租后让、 租让结合的供应方 式， 既可以降低企业用地成本， 又可以为地方政府提供 长期稳定的土地租让收入。改革完善土地出让金收取 和使用方式， 建立科学合理的土地收益分配机制， 避免 地方政府透支未来土地收益。同时， 应加快财税体制改 革， 逐步建立中央与地方政府在 “财权” 和 “事权” 上相匹 配的权力和责任， 减少地方

4、政府对土地出让收入依赖。改革完善工业用地配置方式， 加大新兴产 业新业态用地保障力度近年来工矿仓储用地供应增速减缓， 高耗能产业供 地量有所降低， 土地供应促进了工业经济结构调整。随 着国家 “互联网+” 行动计划、 大众创业万众创新战略的 推进。新兴产业、 互联网经济带动性强的产业， 如物流 仓储产业、 信息技术产业等， 其用地需求将进一步增加； 另一方面， 一些传统生产制造业、 百货业等用地需求将 逐渐萎缩。长期以来， 我国工业用地出让量大价廉， 闲 置低效问题突出。应适应新形势发展， 改革完善工业用 地配置方式， 扩大土地有效供给。加大工业用地结构性调整， 提高工业用地 供给的质量和效率

5、近年来工矿仓储用地供应增速减缓， 高耗能产业供地 量有所降低， 但传统制造业用地占比仍然较高， 工业用地闲 置和低效利用问题突出， 挤压了新兴产业的发展空间， 须适 应新形势发展， 改革完善工业用地配置方式， 提高供给的质 量和效率。要严控建设用地增量， 严格落实限制和禁止供 地目录， 对产能过剩的行业一律不得供地； 保障新产业新业 态及大众创业万众创新用地需求， 支持高新技术产业、 物流 仓储等互联网经济带动性强的产业项目落地， 以土地利用 方式转变促进经济发展方式转变和结构优化； 完善工业用 地市场化配置方式， 针对互联网技术企业、 新兴产业及大众 创新企业规模较小、 资金实力较弱、 发展

6、周期较短等特点， 改革完善现有工业用地出让政策， 实行 “先租后让” 等供地 方式； 加大低效闲置工业用地的盘活利用， 通过低效闲置工 业用地再开发利用等方式促进化解产能过剩。统筹基础设施用地供应， 推进水利设施用 地的有效供给目前， 中国公共设施的存量仅为西欧国家的 38%， 北 美国家的 23%， 基础设施建设仍不足。扩大公共产品和 公共服务的供给， 即铁路、 公路、 水利工程、 棚户区改造等 基础设施和民生工程将成为投资的重点领域。2009年以 来基础设施用地累计供应面积超过 140万公顷， 年均增 速超过 30%， 高于铁路公路等基础设施建设速度， 基础设 施用地供应充足。但投资建设压

7、力较大。根据 “十五” 、 “十一五” 历史水平进行测算，“十二五” 前 4年已供交通 运输用地需要投资 36.1万亿元， 是实际完成投资 （12.7万 亿元） 的 2.8 倍； 水域及水利设施用地需要投资 3.3 万亿 元， 是实际完成投资 （1.9万亿元） 的 1.7倍。“十三五” 规划 明确将 “拓展基础设施建设空间” 作为创新引领型发展之 一， 实施重大公共设施和基础设施工程。土地供应继续 保障铁路工程建设， 加强水利水电工程建设用地规划引 导与统筹， 做好征地补偿安置工作， 改进用地报批和支持 办理先行用地， 以满足国家农业现代化发展需求。落实 国家重点区域发展战略， 突出互联互通基

8、础设施建设， 做 好国土资源保障和服务工作。发挥财政资金撬动功能， 创新融资方式， 带动更多社会资本参与投资。创新公共 基础设施投融资体制， 推广政府和社会资本合作模式。供地总量减少 结构更加优化 2015年我国土地利用形势分析 摘登2015 年 国 际 经 济 形 势 错 综 复 杂， 国内经济下行压力加大。2015 年我国经济增速和固定资产投资增 速均放缓， 分别为 6.9%和 12%， 较上 年同期分别回落 0.5 个和 2.9 个百分 点。随着我国经济增速放缓和发展 方式转变， 建设用地需求明显下降， 土地资源供需矛盾有所缓解。2015 年 111月全国土地供应面积同比下 降 7%，

9、土地出让面积和合同价款分 别下降 20%和 14%。预计全年土地 供应量约达 55 万公顷， 较 2014 年下 降 15%， 连续第二年下降， 但仍超过 “十一五” 期间的最高水平。 虽然土地供应量有所减少， 但供地结构实现了进一步优化。基础 设 施 用 地 供 应 占 比 上 升 明 显 ， 从 2003 年 的 18.4% 上 升 到 2014 年 的 53%； 工矿仓储用地占比持续下降， 从 40.6%下降到 23.1%； 房地产用地 占 比 稳 中 有 降 ， 从 41.0% 下 降 到 23.9%， 其中保障性住房供地占住宅 供地的比例一直保持在 20%以上。 2015 年 111

10、 月， 基础设施用地供应 占比达 52.6%， 工矿仓储和房地产用 地占比分别为 24.4%和 23%。 结构优化的同时， 建设用地供应 向中西部地区倾斜， 促进了区域协调 发展。随着产业转移和基础设施投 资加大， 中西部地区土地供应量逐年上升， 占全国供地比重由 “十一五” 的 50.2% ， 提 高 到 “ 十 二 五 ” 前 4 年 的 63%， 提高了12.8个百分点； 东部地区 占比由“十一五” 的 49.8%进一步下 降到 “十二五” 的 37%。2015 年中西 部地区土地供应占比继续上升， 111 月， 东、 中和西部地区供地量分别占 全 国 供 地 总 量 的 33.3% 、

11、 26.1% 和 40.6%， 西部地区占比继 2012年之后 再次超过东部地区。 另外， 建设用地地均投入持续 增长， 但低效利用和闲置浪费依然 存在。2014 年我国建设用地地均固 定资产投资为 134.53 万元/公顷， 较 2010 年增长 90.7%,年均增长 17.5%,但土地低效利用和闲置浪费现象依 然存在。截至 2015 年 9 月底， 2010 2014 年间全国两级政府批准建设用 地累积供应 221.22 万公顷, 其中未 开工项目用地达 56.43 万公顷， 未按 期开工超过 1年、 构成闲置土地面积 25.8 万公顷， 分别占供地总面积的 1/4和 1/10。“十三五”

12、 规划建议对坚 持最严格的节约用地制度提出明确 要求。未来随着土地资源市场化配 置程度的提高， 以及建设用地总量 和强度双控行动、 城镇低效用地再 开发等节约用地制度的实施， 土地 闲置浪费和低效利用现状有望根本 好转。2015年工业经济继续下行， 111 月， 全国规模以上工业增加值同比增长 6.1%， 较上年同期回落2.2个百分点。 持续回落的工业经济形势弱化了用地 需求， 2015年工矿仓储用地供应量继 续下降， 2015年111月， 工矿仓储用地 供 应 面 积 10.7 万 公 顷 ， 同 比 下 降 16.7%， 降幅较上年收窄9.4个百分点。 按照土地利用现状分类， 工矿 仓储用

13、地又分为工业用地、 仓储用 地和采矿用地。2014年三类用地供应量均有不同程度下降， 其中采矿 用地降幅最大， 达 66.6%， 工业用地 下 降 28% ， 仓 储 用 地 下 降 18.4% 。 2015年 111月， 工业用地和采矿用 地供应量继续回落， 同比分别下降 28.8%和 46.3%， 而受互联网经济的 拉动， 仓储用地供应同比增长 1%。 从工业内部的制造业情况看， 高耗能产业供地面积大幅下降， 高 技术产业供地面积降幅相对较低。 2015年 111月， 制造业供地面积同比下降 20.7%。其中， 六大高耗能产 业中的石油加工炼焦及核燃料加工 业、 黑色金属冶炼及压延加工业、

14、 非 金属矿物制品业土地供应量降幅均 在 30%以上， 化学原料及化学制品 制造业、 有色金属冶炼及压延加工 业供地面积连续四年呈下降趋势； 装备制造业方面， 交通运输设备制 造业、 电器机械及器材制造业、 通讯 设备计算机及其他电子设备制造业 等高技术产业降幅相对较低。值得注意的是， 工矿仓储用地 供应区域结构调整明显， 中西部地 区供应量增速迅猛。“十二五” 前 4年 东部地区工矿仓储用地年均供应面 积 8 万公顷， 分别较 “十五” 、“十一 五” 增长了1.8%和4%； 中部地区工矿 仓储用地供应面积为 5.3万公顷， 分 别较 “十五” 、“十一五” 增长了 174% 和 62.8%

15、； 西部地区工矿仓储用地供 应面积 5.7 万公顷， 分别较 “十五” 、 “十一五” 增长了335%和108%。房地产用地供应受房地产市场 影响明显。2015 年 111 月， 商品房 销售面积超过 10 亿平方米， 同比增 长 7.4%， 增速比 110月提高 0.2个百 分点。在商品房销售量回暖带动 下， 房地产用地供应量降幅逐月收 窄， 2015 年 111 月房地产用地供应 10.1 万公顷， 同比下降 22.1%。但房 地产市场仍然处于收缩状态， 111 月 全 国 房 地 产 开 发 投 资 8.77 万 亿元， 同比名义增长 1.3%， 增速比 110 月回落 0.7个百分点，

16、 连续第 15个月 下降。 住宅用地供应方面， 随着 2014 年房地产市场调整， 普通商品房总 体库存高企， 高档住宅需求旺盛， 高 档住宅用地首次出现上涨， 2015 年 111月高档住宅用地供应比 2014年 全年增长 60%， 占比从去年的 0.1%增 加到 0.25%。房地产用地供应量区域分化明 显， 一线城市的降幅远低于二线和 三四线城市。据国家统计局公布的 数据， 2015年 111月， 一线城市房地 产用地供应量较 2014 年减少 8.3%； 二线城市和三四线城市分别减少 35.9%和 34.3%。 分析来看， 住宅用地供应与城 镇 人 口 增 长 速 度 趋 近 。 2009 年 以 来， 住宅用地快速增长， 超过城镇人口增长速度 2 倍以上， 出现了大量 城 市 住 宅 用 地 供 过 于 求 。 到 2014 年住宅用地出现了大幅下降， 同比 下降 26.1%， 与城镇人口增长速度趋 近。2014 年， 全国住宅用地供应面 积 10.2 万公顷， 是 2003 年的