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1、 第 1 页 共 4 页 中国特产报/2010 年/10 月/27 日/第 D02 版 综合 农村房屋拆迁中的热点与难点分析农村房屋拆迁中的热点与难点分析 刘会丽 郭焕璋 农村房屋拆迁家庭成员间分配问题 中华人民共和国土地管理法第 62 条规定，农村村民只能拥有一处宅基地。农村村民出 售、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说农村村民不像城市居民那样，只要有钱 购买，一家可以拥有几套房屋，甚至一人可有多套房屋，没有套数的限制。而农村居民以户为单 位建房并居住使用，这就决定了农村的房屋一般都属于家庭共同共有财产。只要是家庭成员，就 对房屋享有所有权。 中华人民共和国民法通则第 78 条规
2、定“财产可以由两个以上的公民、法 人共有， “共有”分为“按份共有”和“共同共有” 。现共有人按照各自的份额，对共有财产分享 权利、分担义务。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。 ” 中华人民共和国物权法第 95 条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权” 。房产共同共有是指由两个或两 上以上的公民、法人共同拥有该房产的权利和承担义务。其法律特征： 第一，共同共有依据共同关系而发生。共同共有与按份共有不同，主要不是基于共有人的共 同意志而发生，而是依据某种共同关系的存在而存在，如婚姻关系、家庭关系等。 第二，共同共有人在共同关系中不分份额。共有人共同享有共有权，并不像按份共有
3、那样区 分份额、享有份额权。只要共同共有关系存在，共有人对共有物就无法划分各人的份额，只有在 共同共有关系终止或者有基础发生重大变化时，才可以对共有财产进行分割，确定各自份额。 中 华人民共和国物权法第 99 条规定， “共有人约定不能分割共有的不动产或者动产，以维持共有 关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；但有约定或者约定不 明确的，按份共有人可以承担请求分割；共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割 时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补偿。 ” 第三，共同共有人平等的享受权利和承担义务。在共同共有存续期间，各共有人对全部共有 物平等
4、享有占有、使用、收益和处分权共同承担义务。 第四，共同共有人对共有物享有连带权利，承担连带义务。基于共有物设定的权利，每个共 同共有人都是权利人，该权利为连带权利。基于共有关系发生的债务，亦为连带债务，每个共同 共有人都是连带债务人。 什么是土地征收 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予 农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地转变为国有土地的行为。它具有以下几个 特征：征地是一种政府行为，具有一定的强制性；征地必须按照法定程序进行；必须依法对被征 地单位及个人进行补偿；征收后的土地性质和权属发生变更，由集体所有土地转变为国有土地。 土地征收
5、的具体程序：告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的 用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知 后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢裁、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征 地时一律不予补偿。 确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权 属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产 权人共同确认。组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经 济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，
6、应按第 2 页 共 4 页 照国土资源听证规定规定的程序和有关要求组织听证。 征收土地公告。被征收土地所在地的市、县人民政府应在收到征收土地方案批准文件之日起 10 个工作日内进行征收土地公告，征收土地公告应当包括下列内容：征地批准机关、批准文号、 批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安 置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。 征地补偿安置方案公告。有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征 收土地方案，在征收土地公告之日起 45 日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安 置方案并予以公告。征地补偿、安置方案应当包括下列内容
7、：本集体经济组织被征收土地的位置、 地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、 数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地面附着物和青 苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其它有关征地补偿、安置的具体措施。 报批征地安置补偿方案。县人民政府土地管理部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府 审批，报批时应当对被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况举行 听证会，还应当附具听证笔录。 批准土地补偿方案。市、县人民政府批准征地补偿方案，报省国土资源管理部门备案交市、 县人民政府土地行政主管部门
8、组织实施。 土地补偿登记。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规 定的期限里持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村 村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部 门的调查结果为准。 实施补偿，交付土地。市、县人民政府土地行政主管部门组织实施补偿安置。 宅基地的使用权与房屋价值补偿问题 我们知道城市房屋拆迁补偿予以直接适用城市房屋拆迁管理条例的规定，补偿计算是对 房屋和土地使用权一并处理的。主要是因为居民购买商品房时，已支付了该房屋占用范围内的使 用权对价，因此房屋拆迁时，理应对房屋占用范围内
9、的土地进行补偿。但城市房屋拆迁补偿没有 把土地使用权和房屋分开计算，而是一并处理计算的。 城市房屋拆迁管理条例第 22 条、23 条 规定，拆迁补偿的方式予以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被 拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、 直辖市人民政府制定。 村民建房使用的宅基地是集体组织成员无偿使用的，其使用是不需要支付费用的，只要具备 申请建房条件的，就可以获得。宅基地上建造的房屋及附属物（棚舍等）属于村民个人财产，遇 到拆迁时，理应给予补偿。但我们知道仅仅补偿土地上的房屋价值是很少的，村民仅凭被拆迁房 屋的补偿是无法重
10、新购置新的房屋的。村民一旦失去宅基地，将无法安身。因此，农村房屋拆迁 时，除了要对宅基地上的建筑物及附属物给予补偿外，对农民依法获得的土地使用权也应给予补 偿，但该补偿是按照房屋拆迁补偿与宅基地使用权补偿分开进行的。 维权误区 由于农村房屋拆迁没有一套完整的法律规范进行调整，使得农村房屋拆迁纠纷往往存在以下 误区，应引起重视。 权利主体混淆。农村房屋的性质和城市商品房不一样，主要体现在农村房屋没有完全的所有 权权利证书，有些地方颁发农村宅基地使用权证作为权利证书，也有的地方发放产权证，但该产 权证和城市房屋产权证性质不同，其土地性质仍然是集体所有而非国有。这就决定了该房屋的权 利人并非仅仅是产
11、权证上记载的人，而应是整个家庭成员，除非家庭成员之间有特殊约定。农村 房屋一旦拆迁，宅基地使用权证或产权证上有名字的人往往认为房屋产权证上没有名字的，就没 有权利获得补偿，从而引起拆迁前大家和谐相处，拆迁后家庭内部矛盾骤起。这些纠纷往往是对第 3 页 共 4 页 权利主体理解错误导致的。 城镇居民购买农村房屋后遇拆迁纠纷误区。由于我国土地资源实行城乡二元结构管理模式， 根据土地管理法及相关规定，城市居民不能购买农村房屋，但由于城乡结构在变换转型时期，城 市居民购买农村房屋的现象还很普遍，尤其是城乡结合地区。本来不值钱的农村房屋一旦拆迁， 价值翻番。利益的驱动下，卖方领取拆迁款便欲独占。买方则主
12、张支付了房款，并实际居住，自 己才是被拆迁人，应获得补偿费。然而拆迁人则只认房屋权利证书，于是便和买房人签订安置协 议，让卖房人领取补偿款。这种纠纷中，法院在认定买卖无效的情形下，也要对过错方追究一定 的责任， 并按照公平和诚信原则平衡买卖双方的权利和义务， 以实现社会公平与正义的价值取向。 房屋拆迁补偿构成纠纷误区。农村房屋拆迁和城市房屋拆迁补偿另一个不同点就是补偿构成 上不一样。城市房屋拆迁补偿直接适用城市房屋拆迁管理条例的规定，补偿计算是对房屋和 土地使用权一并处理的。农村房屋拆迁时，除了要对宅基地上的建筑物及附属物给予补偿外，对 村民依法获得的土地使用权也应给予补偿。因此，农村房屋拆迁
13、补偿是按照房屋拆迁补偿与宅基 地使用权补偿分开进行的。 农村房屋拆迁补偿中户口计算误区。农村房屋的取得主要是从取得宅基地使用权开始的，没 有宅基地就没有房屋。但取得宅基地建造房子后，由于升学、参军或出嫁等原因引起户籍变动在 所难免。遇到拆迁时，在对安置人口认定上往往排除这部分人员，从而构成侵权。农村拆迁安置 人口，不能仅仅看户籍性质，还要结合宅基地的取得、长期生活等因素综合考虑。 律师建议：在农村房屋拆迁中，首先，要分清拆迁当事人是谁，明确拆迁中的权利、义务、 主体。其次，要选择适用准确的法律。农村拆迁没有统一的拆迁法律规范，是导致农村房屋拆迁 纠纷频发的主要原因。法律的适用从征地开始直到拆迁
14、方案的签订是一个系统的统一体。在明确 了拆迁性质后才可以判断法律的适用，若是国家征收拆迁，在完成征收后可以参照城市拆迁标准 进行，若是新农村建设拆迁则无法使用国家拆迁的一系列法律规范，但要走民主程序经村民共同 讨论决定。再次，农村房屋大都是家庭共同财产，因拆迁而发生纠纷时最好协商解决，而没必要 诉诸公堂，最终落个人财两空的局面。 农民变居民生活保障问题 随着党中央新农村建设政策的实施，各地都加快了农村城市化的进程，城市的扩展也进一步 推进了农村拆迁。怎样才能使广大农民失地不失利？由农民变居民后，如何让生活更有保障，已 经是摆在我们面前的现实问题。为了更好地解决该问题，应采取以下措施： 征地补偿
15、费用支付透明化，建立分配方案政府指导监督机制。 中华人民共和国土地管理法 第 47 条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地面附着物和青苗的补偿 费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6 至 10 倍。 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被 征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。每一个需要安置的农业人口 的安置补偿费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 4 至 6 倍。但是每公顷被征收耕地的安 置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值 15 倍。征收其它土地的土地补偿费和
16、安置补 助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。被征收土 地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。支付土地 补偿费和安置补助费，尚不能让需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人 民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收 前 3 年平均年产值的 30 倍。 中华人民共和国土地管理法实施条例第 26 条规定，土地补偿费 归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗补偿费的所有者所有。 征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体组织安置 的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其它单位安置的，第 4 页 共 4 页 安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被 安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县或乡（镇）人民政府应当加强对安置补
